汤蕾与上海颐源餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：汤蕾，女，1989年3月3日生，汉族，住所地上海市奉贤区。
　　委托诉讼代理人：陈志群，上海柏年律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈立家，上海柏年律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海颐源餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：云文，执行董事。
　　委托诉讼代理人：洪流，上海市山峰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：饶徉，上海市山峰律师事务所律师。
　　上诉人汤蕾因与被上诉人上海颐源餐饮管理有限公司(以下简称“颐源公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初23786号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人汤蕾及其委托诉讼代理人陈立家、被上诉人颐源公司的委托诉讼代理人饶徉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　上诉人汤蕾上诉请求：请求撤销一审判决第三项，依法改判支持上诉人汤蕾要求被上诉人颐源公司返还租金人民币11,916元(以下币种均为人民币)、押金82,500元，并支付违约金33,000元及利息损失(利息损失按照以下方式进行计算：以136,416元为基数，按照银行同期贷款利率标准计算，自2018年9月11日起计算至实际清偿之日止)的诉讼请求。事实与理由：第一，一审判决遗漏汤蕾一审提交的重要证据。汤蕾在一审中提交的相关证据充分证明在汤蕾要求颐源公司配合办理餐饮证照时，颐源公司称餐饮证照暂时无法办理，让汤蕾先办理“预包装食品销售”证照，等待颐源公司努力“创造条件”以完成餐饮证照的办理，然而上海市长寿路XXX-XXX号豪浦广场壹楼A05-2商铺(以下简称“系争房屋”)一直无法办理餐饮证照。且颐源公司告知汤蕾不能办理的原因系工程条件不符。第二，一审法院认为能够实现合同目的是严重违背事实和背离法律规定的。涉案租赁合同的目的应当是汤蕾能够合法经营“拳骨面线”餐饮服务。但因系争房屋客观上不能办理餐饮证照，颐源公司经过一年时间也不能“创造条件”以完成餐饮证照的办理，所以合同目的是完全不能达成的，一审法院应当支持汤蕾的合法诉求及依法经营的合法合理期待，但一审法院不仅没有支持而且使人容易对判决理解为已经经营一年了，再经营下去也是可以的，这样的判决是背离法律规定的。第三，汤蕾已经充分主张当时办理餐饮证照时与相关部门沟通的客观事实。工商部门工作人员直接告知汤蕾系争房屋不能经营餐饮，无法办理餐饮执照，汤蕾当即致电颐源公司员工毛佳俊，颐源公司对这一情况是完全知道的，但在诉讼中，颐源公司对此予以否认，有失诚信。而且，颐源公司在第一次庭审得知法院会前往工商调查后，向法院申请调查令前往工商沟通，程序违法，颐源公司对工商部门之后拒不配合法院调查应当承担法律上的后果。工商部门违法回避事实，不配合法院调查，而一审法院在工商部门拒不配合调查时未能依法查明事实，显有不当。
　　被上诉人颐源公司辩称：不同意上诉人汤蕾的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。第一，双方《租凭协议》明确约定，汤蕾应自行办理有关证照，颐源公司提供办证所需资料。汤蕾没有提供证据证明其申请过餐饮证照，也没有证明其申请后遭到市场监督管理部门不予受理的答复，更没有证明其申请后未获批准是颐源公司未提供办证资料所致，故汤蕾应承担举证不能的不利后果。第二，本案系争房屋处可以办理餐饮证照。第三，汤蕾违约的实际原因是经营不善，与其他因素无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　汤蕾向一审法院起诉请求：1、确认汤蕾、颐源公司双方的《租赁协议》于2018年9月3日解除;2、判令颐源公司返还2018年9月2日至2018年9月15日的租金人民币11,916元、押金82,500元，烟道改造费9,000元，并支付违约金33,000元(年租金的10%)及利息损失(利息损失以129,250元为基数，按照银行同期贷款利率标准计算，自2018年9月9日起计算至实际清偿之日)；3、本案诉讼费由颐源公司承担。
　　一审法院认定事实：2017年6月1日，颐源公司作为出租方(甲方)与汤蕾作为承租方(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方同意将位于长寿路XXX-XXX号“豪浦广场”壹楼A05-2室商铺租赁给乙方经营(拳骨面线)使用，建筑面积为61.24平方米；租期为5年,即自2017年6月1日起至2023年5月30日止；第一年年租金人民币330,000元(大写：叁拾叁万元整),第三年起每年递增8%；付款方式：租金每三个月一付,押金为三个月租金，本协议签订之日,乙方预付甲方人民币82,500元作为预付押金；乙方应按照甲方的要求对所租赁的商铺进行二次装修,并遵守甲方关于商铺二次装修的管理规定。乙方自行安装排烟设施,并符合相关机构评测要求；乙方必须自觉、及时办理工商营业执照、税务登记证、前置审批项目(包括但不限于环境评估、场所卫生许可、食品卫生许可、特种行业许可等)有关经营证件,甲方提供乙方办证所需材料；租赁期间,任何一方不得无故违约。若有一方违约,则须支付对方违约金,违约金按年租赁费的10%计算,违约金需在壹个月内付清。若违约方未能按期补偿对方违约金,则除支付违约金外,另需按年租赁费的5%每日计算补偿对方。租赁期间,若乙方提前退租,需提前三个月向甲方提出书面申请,如甲方同意乙方退租,则甲方予以返还乙方押金,如甲方不予批准,则乙方所付租金及押金不予返还,且甲方保留进一步追索乙方违约责任的权利等。
　　合同签订后，汤蕾按照约定支付了2018年9月15日之前的租金以及押金82,500元，并入住系争房屋。
　　2017年7月18日，汤蕾取得营业执照，经营者为汤蕾，经营者名称为上海市普陀区智越煌食品商行；类型为个体工商户，经营场所为上海市普陀区长寿路892、898号1楼111-2，经营范围为食品流通。
　　2017年8月3日，汤蕾取得《食品经营许可证》，经营者名称上海市普陀区智越煌食品商行；法定代表人汤蕾；主体业态为食品销售经营者(小型食品店、零售)；经营项目为预包装食品销售(含冷藏冷冻食品)。
　　汤蕾从2017年8月开始实际经营拳骨面线至2018年8月。
　　2017年11月17日，汤蕾向颐源公司方工作人员转账9,000元。
　　2018年9月3日，汤蕾向颐源公司发送了《律师函》，以无法办理餐饮证照、排水设施无法满足经营需要等理由要求解除双方的租赁合同，还要求颐源公司返还租金和押金并承担违约金等。
　　2018年9月4日，颐源公司向汤蕾复函，汤蕾混淆餐饮证照办理义务，违反协议约定单方解除与颐源公司之间的《租赁协议》，颐源公司无任何违约行为，汤蕾的行为构成对合同的违约，所付押金不予退还，汤蕾应当于本律师函发出之后三日内，根据合同约定向颐源公司支付违约金并将租赁房屋恢复原状等。
　　2018年9月11日，颐源公司收到汤蕾寄回的房屋钥匙。
　　一审审理中，关于相关餐饮证照能否办理，汤蕾表示系长寿路市场监督管理所的员工直接口头告知系争房屋地址不能办理餐饮类别的营业执照等证照,因为环评不达标，现在应该也是在经营超市。颐源公司表示，营业执照和食品流通经营许可证的办理是汤蕾自身的义务，颐源公司仅配合提供相应的材料，而且相邻商铺也办理出餐饮类别的证照，还提供了相邻商铺办理的餐饮执照，且表示系争房屋现已在经营牛排馆。
　　关于烟道改造费用，汤蕾表示由于进场时没有看过烟道就直接和颐源公司签订了合同，后来因为隔壁租户油烟影响到其他商户，故汤蕾要和租户商铺一同整改停业，汤蕾只要支付9,000元，并且颐源公司承诺将小鼓风机和Y字型烟道进行改造，否则要和隔壁商铺一起停业，后2017年年底颐源公司通知汤蕾改造完成，因为没有看过原来的烟道所以无法辨认，因正好需要疏通烟道，疏通的工作人员跟汤蕾说烟道根本没有换过。故又找颐源公司联系，颐源公司不同意退钱，表示可以抵扣保洁费和广告费。对此，颐源公司表示因为油烟问题其他商铺投诉，需要进行烟道改造，由颐源公司联系管理方豪浦广场指定的施工单位施工，原则上应当由两家商铺支付工程款，由于费用较高，颐源公司也补贴了一部分，确实收取了汤蕾9,000元，三方费用汇总之后由颐源公司员工统一支付给工程公司。工程已经完工，排烟管道是两家共用的，汤蕾也是共用烟道改造的受益方，还加大了鼓风机功率等，不存在抵扣保洁费和广告费的说法。
　　一审法院认为：汤蕾与颐源公司就系争房屋签订的《租赁协议》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。在租赁期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，汤蕾在租赁期限届满之前明确提出不再承租系争房屋并搬离了系争房屋，颐源公司在一审审理中亦认可双方的租赁协议已经解除，故一审法院对解除汤蕾、颐源公司之间签订的《房屋租赁合同》予以认定。至于双方租赁协议解除的责任应由谁承担，根据《租赁协议》中对汤蕾、颐源公司办理工商营业执照等证照义务的约定，再结合双方提供的证据以及到庭陈述，均不能证明汤蕾未能办理出经营范围为餐饮的营业执照以及经营项目为餐饮的食品流通经营许可证等的责任系颐源公司未能提供汤蕾办证所需材料导致，汤蕾作为餐饮经营方，应当对系争房屋能否经营所需餐饮有一定预判或可进行相应约定，而汤蕾在使用系争房屋实际经营一年左右之后，再将未能办理餐饮证照的责任完全归咎于颐源公司，并以不能实现合同目的为由解除合同，缺乏合同与法律依据，故汤蕾单方解除租赁协议构成违约。对于汤蕾认为系争房屋存在排水问题严重影响房屋使用的意见，未能提供相应证据予以证明，一审法院难以支持。由于双方对合同解除的条件未能达成一致意见，故对于颐源公司认为合同解除之日应为汤蕾返还钥匙之日即2018年9月11日，一审法院对此予以采纳。根据双方协议对违约责任的约定，对汤蕾要求颐源公司退还2018年9月1日至2018年9月11日的租金、押金并支付违约金和利息损失的诉讼请求，一审法院不予支持。关于烟道改造费用，工程结束后，共用烟道部分确实已经改造，在汤蕾就已经支付相应工程款并接收房屋继续经营的情况下，对于系争房屋内的烟道部分汤蕾又无法判断，现要求返还该笔费用，缺乏依据，一审法院难以支持。
　　据此，一审法院作出判决：一、汤蕾与上海颐源餐饮管理有限公司于2017年6月1日就上海市长寿路XXX-XXX号豪浦广场壹楼A05-2商铺签订的《租赁协议》于2018年9月11日解除；二、上海颐源餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还汤蕾自2018年9月12日起算至2018年9月15日的租金，按照年租金330,000元计算;三、对汤蕾的其余诉讼请求不予支持。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
　　二审中，上诉人提供系争房屋现状照片三张，欲证明系争房屋现在的承租人仍是预包装经营业态，并非餐饮经营业态；上诉人朋友与普陀区行政服务中心工作人员沟通录音、《食品经营许可申请书》样本、上诉人朋友提供的情况说明，欲证明系争房屋在上诉人租赁期间一直不能办理满足经营用途的证照，导致合同目的无法实现，且系争房屋的经营现状与被上诉人所述不符。对此，被上诉人表示上诉人提供的照片与本案无关联；录音文件的真实性不能确认、合法性存疑，且系争房屋能否办理有关证照，不可能通过一份录音去验证；《食品经营许可申请书》是空白的模板文件，与本案没有关联性；上诉人朋友出具的情况说明真实性、合法性、关联性均不确认。
　　二审中，被上诉人提供系争房屋处已办理出的营业执照和食品经营许可证，欲证明系争房屋处可以办理餐饮服务营业执照及食品经营许可、餐饮服务经营者业态。对此，上诉人表示认可上述材料的真实性，但认为其与本案争议无关联性，不能达成证明目的。
　　本院认为：根据双方《租赁协议》的约定，办理营业执照、税务登记证、前置审批项目等经营证件的责任由承租人汤蕾负担，出租人颐源公司提供汤蕾办证所需材料。现汤蕾以系争房屋处无法办理相关证照，导致合同目的无法实现为由主张颐源公司违约、汤蕾享有合同解除权，但汤蕾提供的相应证据尚不足以证明其未能办理相关证照是由于颐源公司未提供所需材料导致，故对于汤蕾要求颐源公司返还租金11,916元、押金82,500元，并支付违约金33,000元及利息损失的诉请，本院无法支持。
　　综上所述，汤蕾的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费3,028元，由汤蕾负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：彭  辰

书记员：余  艺