汪冠申与陆纯基、王群房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：汪冠申，男，1992年12月30日生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：汪志一，男，1966年1月5日生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：陈海杰，上海陈海杰律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：陆纯基，男，1960年8月30日生，汉族，住上海市闵行区。
　　被告(反诉原告)：王群，女，1967年9月20日生，汉族，住江苏省常州市。
　　两被告的共同委托诉讼代理人：程玉鹏，上海君慈律师事务所律师。
　　两被告的共同委托诉讼代理人：徐超，上海君慈律师事务所律师。
　　第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。
　　负责人：李靖，行长。
　　委托诉讼代理人：童烨，男。
　　原告汪冠申与被告陆纯基、王群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告陆纯基、王群提起反诉，本院受理后合并进行审理。后依据原告申请，本院追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“建行松江支行”)作为本案第三人参加诉讼。因案情复杂，本院转为适用普通程序进行审理。本案于2018年12月7日、2019年1月21日两次公开开庭进行了审理。原告汪冠申的委托诉讼代理人汪志一、陈海杰、两被告的共同委托诉讼代理人程玉鹏、徐超均到庭参加诉讼。第三人的委托诉讼代理人童烨到庭参加第一次庭审。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告汪冠申向本院提出诉讼请求：1、判令原告与两被告于2018年3月30日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；2、判令两被告协助原告办理上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-XXX层的产权过户手续，将该房屋过户至原告名下，过户期间发生的个人所得税由两被告承担；3、判令两被告支付逾期过户和逾期交付房屋的赔偿金(自2018年6月30日起至房屋交付之日止，每日按总房价款万分之五计算)。事实和理由：原、被告通过中介居间介绍，于2018年3月30日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)，房屋价款1,000万元。签订合同前，原告应支付首付款350万元，第二期房价款640万元，原告通过贷款方式支付，尾款10万元于双方签署《房屋交接书》后支付。合同约定，2018年5月30日前，双方办理房屋转让过户手续，2018年6月30日前被告腾出房屋并通知原告进行验收交接。另合同还约定被告未按约履行的，每逾期一日应向原告支付总房价款万分之五的赔偿金，并继续履行。另，2017年11月22日，被告向原告书面承诺，买卖系争房屋产生的个人所得税由被告自行承担。合同签订后，原告按约履行付款义务以及贷款申请义务，贷款也获得银行审核通过。然被告未按约履行过户义务和交房义务。原告于2018年7月30日向被告发函，要求被告于2018年8月15日前办理过户手续，被告置之不理。被告的行为构成违约，故原告提起诉讼，请求判如所请。
　　被告陆纯基、王群辩称，对于原告主张的第一、二项诉讼请求，在原告按合同支付第二笔购房款之后，同意继续履行合同，也同意配合办理过户手续。不同意原告的第三项诉讼请求，被告在合同履行中没有违约行为。
　　同时，被告陆纯基、王群向本院提出反诉诉讼请求：判令原告支付被告违约金(以640万元为基数，按照日万分之五的标准，自2018年5月31日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系，于2018年3月30日签订买卖合同。根据约定，原告应在过户之前将第二笔购房款640万元支付给被告，但至今仍未支付。原告的行为构成违约，故应当承担违约责任。
　　针对反诉，原告汪冠申辩称，不同意反诉诉讼请求。根据合同约定，应该是原告向银行申请贷款，被告不同意交付产权证，故原告无法办理银行贷款，原告不存在违约情形。被告无权向原告主张违约金。
　　第三人建行松江支行述称，2018年6月28日，原告申请的贷款审批通过。审批好之后，原、被告应去交易中心办理过户，买卖双方配合办理抵押权证，第三人见到抵押权证之后才能发放贷款。每一笔贷款审批都是有有效期的，本案涉及贷款的审批有效期至2018年9月28日，如果原告继续履行合同需要贷款的，要重新进行审批。
　　本院经审理认定事实如下：2017年11月22日，通过德佑房地产经纪有限公司的居间，原、被告签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买系争房屋。协议第3.5条约定，原告应于签订示范本文后105日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。若原告贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，原告应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介机构转付或直接支付被告。
　　2017年11月22日，两被告出具《补充协议》一份，承诺本次交易系争房屋产生的个人所得税由两被告自行承担。
　　2018年3月30日，原告(乙方)、两被告(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)(以下简称“买卖合同”)，约定乙方向甲方购买系争房屋，房价款1,000万元。付款方式：乙方已于2018年3月12日前支付350万元首期款；第二期房价款640万元，乙方通过申请贷款方式支付：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料，若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区不动产登记事务中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料；此外，尾款10万元于甲乙双方签署《房屋交接书》后由乙方支付给甲方。合同第六条约定，在2018年5月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；逾期超过十个工作日的，视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，甲方应书面通知乙方，乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。
　　同日，原、被告双方签订《协议书》一份，约定此次交易过程中产生的个人所得税由被告承担，契税、增值税以及交易手续费等相关费用由原告承担。
　　另查明，2018年3月12日，原告支付被告房价款350万元。
　　2018年3月30日，原告向第三人申请系争房屋商业贷款。2018年6月28日，第三人通过贷款审批。
　　2018年7月30日，原告向被告发出催告函，催告被告于2018年8月15日之前配合原告至交易中心办理产权过户手续。2018年8月13日，被告通过微信告知原告，因原告未履行合同约定的付款义务，拖延付款时间长，严重违约，原告必须要按合同作出相应赔偿后，被告将立即配合过户。
　　再查明，2018年6月至7月期间，原、被告以及被告与中介机构工作人员多次通过微信联系，被告认为原告的贷款审批时间不符合合同约定，要求中介机构“按合同办事”。
　　以上事实，有房地产买卖居间协议、补充协议、上海市房地产买卖合同、协议书、收款收据、个人住房(商业用房)抵押借款合同及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告于2018年3月30日签订的买卖合同，系当事人真实意思的表示，合法有效。庭审中，原、被告均表示同意继续履行该份买卖合同，系当事人对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，于法不悖，本院予以确认。本案中双方当事人争议的焦点在于哪方存在违约行为。
　　根据买卖合同约定，第二笔购房款640万元是原告通过银行贷款方式支付，若该笔贷款未通过或额度不足的，原告应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付被告。原、被告双方约定的过户期限是在2018年5月30日前，而原告在此期限之前未能获得银行贷款的审批，故其应当将该笔购房款在过户之前通过中介转付或直接支付给被告。被告在未收到相应的房价款之前，享有先履行抗辩的权利，有权拒绝配合办理过户及履行交房义务。对于原告所陈述“第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准”的意见，本院认为，应当是首先满足贷款审批期限在2018年5月30日之前这一条件之后，方才适用。换言之，原告未按约履行上述付款义务的，应当承担违约责任。被告在合同履行过程中没有违约行为，故原告主张被告承担违约金，缺乏依据，本院不予支持。然，根据被告提供的微信记录显示，原告在贷款获得审批之后，即和被告联系，多次要求被告履行过户等后续义务，但被告予以拒绝。故自贷款审批通过之次日起，继续履行合同的条件即已经成就，但因被告自身原因导致合同未能继续履行，之后产生的损失是被告自行扩大的损失，应由被告自行承担。故被告主张2018年6月29日起的违约金，本院不予支持。被告自行将违约金的计算方式调整为按照未付款金额640万元的日万分之五计算，并无不当。经核算，原告应当支付被告自2018年5月31日起至2018年6月28日止的违约金92,800元。
　　关于原告主张的交易过程中的个人所得税由被告承担的诉讼请求，鉴于原、被告双方均无异议，本院予以确认。关于原告主张的过户义务，虽原、被告双方均同意继续履行买卖合同，但原告仍需通过贷款方式履行付款义务，而贷款尚需进行审批，故过户的条件尚未成就，原告的此项主张，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)汪冠申与被告(反诉原告)陆纯基、王群继续履行于2018年3月30日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；
　　二、原告(反诉被告)汪冠申向被告(反诉原告)陆纯基、王群购买上海市松江区新桥镇明中路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋交易过程中发生的个人所得税由被告(反诉原告)陆纯基、王群负担；
　　三、原告(反诉被告)汪冠申于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆纯基、王群逾期付款的违约金92,800元；
　　四、驳回原告(反诉被告)汪冠申的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费17,290元，反诉案件受理费5,370元，合计诉讼费22,660元，由原告(反诉被告)汪冠申负担18,310元(已付)，由被告(反诉原告)陆纯基、王群负担4,350元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱宁芳

书记员：惠  蕙