汪培良与徐桂锰排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：汪培良，男，1988年9月10日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：王珏，上海市亚太长城律师事务所律师。
　　被告：徐桂锰，男，1989年3月7日生，汉族，户籍地江苏省兴化市，现住上海市闵行区。
　　委托诉讼代理人：汪本科，上海明伦律师事务所律师。
　　原告汪培良与被告徐桂锰排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月15日立案受理后，先适用简易程序审理。后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告汪培良及其委托诉讼代理人王珏，被告徐桂锰及其委托诉讼代理人汪本科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告汪培良向本院提出诉讼请求：1、判令被告将上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室的房屋腾空后返还原告;2、判令被告支付原告自2017年2月27日起至2019年7月30日期间的房屋使用费80,539元。事实和理由：2013年4月13日，原告与案外人张某某签订《购房确认书》，双方于2014年4月18日就上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室签订《上海市房地产买卖合同》。交房后原告对该房屋进行了装修，后原告一直居住在内。房屋内生活用品、家电都是原告所购置。2017年2月27日，原告与妻子从岳母家回来，发现房屋被他人霸占。当时屋内物品原告都没有拿出来。原告多次报警，因被告拿出与案外人陆某某的相关合同，警察认为是民事诉讼，建议通过司法途径解决。基于(2016)沪0112民初28073号、(2017)沪01民终14650号民事判决书,2018年8月1日，原告取得上述房屋的房地产权证。原告系依法取得涉案房屋的不动产权利，故应受法律保护。然而,被告无视法院既定判决,强行霸占、非法占有原告的房屋至今。原告为此多次上门找被告理论,要求其搬离且归还该房屋，均遭被告拒绝，故诉至法院。
　　被告徐桂锰辩称：被告并未侵犯原告的房屋所有权，涉案房屋现并非由被告实际居住，房屋已由被告出租给他人使用，被告非实际占有人，故被告诉讼主体不适格。原告若要求交房，应向案外人张某某主张。房屋产权登记在张某某名下时，张某某向被告出具房屋交接书，但因其也没有钥匙，被告只能通过私力救济的途径实际占有房屋。原告之母陆某某将房屋出售给被告后，说要继续租用该房，每月租金1,500元，租住一年，2016年年底到期。租期届满后，因被告联系不到陆某某，见屋内无人，就在2017年2月27日找开锁匠开锁进入。当时房屋内有装修、有家具。现房屋不是由被告实际占有，故不同意将房屋腾空返还原告。
　　本院经审理认定事实如下：
　　张某某代表被拆迁家庭与拆迁单位签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，获得包括上海市闵行区浦江镇浦航路XXX弄XXX号XXX室在内的动迁安置房。
　　2013年4月，张某某(甲方出卖人)与汪培良(乙方买受人)签订《购房确认书》，主要载明甲方将分得的104室动迁安置房出售给乙方，房屋总价75万元整，2013年4月30日支付25万元，签订买卖合同当日支付30万元，甲乙双方至房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具受理单当日支付15万元等内容。汪培良陆续向张某某支付房款共60万元，并支付中介费。汪培良于2013年4月入户居住。2013年11月，涉案房屋取得大产证。2014年3月，张某某登记取得104室房屋产权。次月，张某某(卖售人甲方)与汪培良(买受人乙方)网签了《上海市房地产买卖合同》，主要载明甲方同意转让104室，转让价款为75万元；在2017年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。
　　陆某某系汪培良之母，其有意出售104室房屋。2015年12月21日陆某某与徐桂锰签订《购房确认书》及《房屋租赁合同》。其中《购房确认书》主要载明，陆某某、汪培良为出售方甲方，徐桂锰为购买方乙方，甲方有意将104室动迁安置房出售给乙方，交易净价为80万元，乙方于本购房协议书签署时支付定金16万元，甲方于2016年4月1日前向张某某支付购房尾款计15万元等内容。同日徐桂锰向陆某某的银行账户转账支付605,500元。陆某某则向徐桂锰出具落款日期分别为2015年10月25日、12月12日、12月21日的2万元、5,000元、625,000元的购房款收据。《房屋租赁合同》主要载明：徐桂锰为出租方甲方，陆某某、汪培良为承租方乙方，甲方将104室出租给乙方使用，租赁期限自2015年12月21日起至2016年12月20日止，月租金为1,500元，徐桂锰在该合同所附收据中确认收到承租人上述租期的租金19,500元等内容。
　　2016年1月21日徐桂锰(房屋买受人乙方)与张某某(房屋出卖人甲方)签订《房屋买卖合同》，将合同落款日期倒签至2013年3月20日。该合同主要载明，甲方将104室房屋出售给乙方，房屋转让总价款为75万元；2016年1月5日之前，甲乙双方共同到闵行区房地产交易中心办理该房屋过户手续。当日，徐桂锰向张某某银行账户分别划款支付15万元、1.5万元。同时张某某出具落款日期为2013年3月15日、3月20日、5月18日、2016年1月21日的5万元、25万元、30万元、15万元购房款收据，以及落款日期为2016年1月21日的1.5万元购房款收据。
　　2016年1月30日，陆某某与张某某签订《解约协议》并交付《声明确认书》。其中《解约协议》主要载明，张某某为甲方，陆某某、汪培良为乙方，双方确认关于104室动迁安置房订立的房屋买卖合同已经完全解除。《声明确认书》主要载明，声明人为陆某某、汪培良，该二人确认与售房人张某某关于转让104室动迁安置房订立的房屋买卖合同已经完全解除等内容。
　　2016年9月20日徐桂锰(买方乙方)与张某某(卖方甲方)签订《房屋买卖补充协议》，主要载明双方确定对甲方所有的104室的房屋转让价调整为120万元等内容。同日，张某某出具《证明》，确认于2016年1月21日直接收到徐桂锰交来购房款16.5万元，2015年12月21日间接收到徐桂锰60万元，徐桂锰还欠张某某购房款40万元等内容。
　　徐桂锰与汤燕妮登记结婚，该二人(买受人乙方)于2016年11月1日与张某某(卖售人甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要载明甲方同意转让104室，转让价款为120万元；在2016年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2016年1月21日已支付给甲方购房首付款80万元。徐桂锰、汤燕妮与张某某进行审税并缴纳相应税费。
　　2017年2月徐桂锰自行进入涉案房屋并占用至今，同月25日汪培良以门锁被换，与他人有住房纠纷等理由报案。
　　另查明，2016年8月2日，徐桂锰及其妻子汤燕妮以张某某为被告，汪培良和陆某某为第三人向本院提起诉讼，要求：1、确认徐桂锰、汤燕妮与张某某就转让上海市闵行区浦江镇浦航路XXX弄XXX号XXX室房屋于2013年3月20日签订的《上海市房地产买卖合同》以及于2016年11月1日签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效并继续履行；2、张某某协助徐桂锰、汤燕妮办理过户手续，将104室房屋产权转移登记至徐桂锰、汤燕妮名下。本院审理后作出(2016)沪0112民初22659号民事判决，确认徐桂锰、汤燕妮与张某某就位于上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室的房屋订立的买卖合同关系有效，驳回徐桂锰、汤燕妮的其他诉讼请求。2017年12月20日，上海市第一中级人民法院以(2017)沪01民终14650号民事判决维持原判。
　　上述生效判决认定，张某某先后与汪培良及徐桂锰、汤燕妮订立房屋买卖合同，均系当事人真实意思表示，合同内容均未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。汪培良明确表示未授权陆某某出售房屋，陆某某不能基于其母亲的身份当然获得代理权，故陆某某代为转让购房权利并收取房款的行为属无权代理，对汪培良不发生效力。汪培良作为在先与张某某签订买卖合同并已支付了绝大多数房款，且已交付入住的购房者，理应继续享有基于其买卖合同所获得的相关权利。徐桂锰、汤燕妮通过私力救济方式于2017年2月占有104室房屋的行为，并不产生出卖方交付房屋的法律后果。故对徐桂锰、汤燕妮要求张某某履行双方之间的买卖合同不予支持。
　　2016年10月10日，汪培良以张某某为被告，徐桂锰、汤燕妮、陆某某为第三人向本院提起诉讼，要求继续履行汪培良与张某某签订的买卖合同，并判令张某某配合汪培良办理上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续。
　　2018年4月16日，本院作出(2016)沪0112民初28073号民事判决：汪培良与张某某签订的关于涉案房屋的《购房确认书》、《上海市房地产买卖合同》继续履行；张某某配合汪培良办理涉案房屋的产权过户手续。籍此生效判决，2018年8月1日，汪培良登记为涉案房屋的产权人。
　　还查明，2017年2月27日，汪培良发现涉案房屋被他人占用，且拒绝其进入。汪培良多次报警。因纠纷始终未得到解决，汪培良遂发动本次诉讼。徐桂锰自认2017年2月占用涉案房屋，现由其出租给他人，租期自2017年6月起，租期6年，每月租金1,500元，每年按3%递增。
　　本案审理中，因原、被告对房屋的租金市场价值存在分歧，汪培良于2019年3月11日申请对涉案房屋的租金市场价格进行评估。经上海市高级人民法院委托，上海科东房地产土地估价有限公司于2019年8月23日作出《上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室居住房地产市场租金估价报告》，主要内容：涉案房屋在2017年2月27日至2019年7月30日期间，室内带有装修且配备家具家电，市场租金合计为80,539元；室内带有装修但未配备家具家电，市场租金合计为72,848元。同时，估价报告中载明，其实地查勘期为2019年7月23日；报告附带的照片显示，涉案房屋内有家具等物品堆放，室内带有装修。
　　以上事实，由原告汪培良提供的(2017)沪01民终14650号民事判决书、(2016)沪0112民初28073号民事判决书、沪(2018)闵字不动产权第037615号不动产权证书、房地产市场租金估价报告等证据以及双方当事人的庭审陈述所证实。
　　本院认为，原告汪培良基于生效的民事判决登记成为涉案房屋的所有权人，其对涉案房屋的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权人在物权受到侵害的情况下享有返还原物、排除妨害等物权请求权。在本案中，汪培良通过与张某某签订买卖合同、支付绝大部分房款并实际装修入住涉案房屋的事实，为生效判决所确认。在徐桂锰、汪培良分别所涉的诉讼尚未有结论时，徐桂锰即自行强行占有涉案房屋，其手段是非法的，故无法得到法律的保护。故徐桂锰应当排除妨害，将涉案房屋腾空后归还汪培良。徐桂锰占有房屋的期间，造成汪培良的经济损失。汪培良现根据评估报告要求徐桂锰赔偿房屋使用费，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：
　　一、被告徐桂锰排除妨害，于本判决生效之日起十日内将上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室房屋腾空后返还原告汪培良;
　　二、被告徐桂锰于本判决生效之日起十日内支付原告汪培良自2017年2月27日起至2019年7月30日期间的房屋使用费80,539元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,389.97元，评估费2,000元，由被告徐桂锰负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邓红霞

书记员：沈  群