汪某某与尚娟娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

原告：汪某某，男，生于1969年6月3日，汉族。
委托代理人：柯亭，湖北玄岳律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告：尚娟娟，女，生于1987年10月4日，汉族。
委托代理人：张富龙，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：一般代理。

原告汪某某诉被告尚娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日受理后，依法组成由审判员王义明担任审判长（主审），审判员王少波、人民陪审员杨月参加的合议庭，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告汪某某及委托代理人柯亭、被告尚娟娟及委托代理人张富龙到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议现已审理终结。
经审理查明：2013年3月31日，被告尚娟娟同朱道贵签订房屋租赁合同，租赁使用朱道贵位于丹江口市汤家庄山神商场一楼门面房屋一间（即：丹江口市和平路原百货公司山神商场店铺），朱道贵为合同甲方，尚娟娟为合同乙方。合同约定：租期一年，自2013年4月1日至2014年3月31日止；月租金2000元，每半年缴纳一次，先缴费，后使用房屋；租赁期间，乙方不得转让房屋使用权。经甲方同意，一方可以对房屋进行装修，费用自理，合同终止时，一方可以撤走添置的非固定设施，保证房屋完好交付，甲方不支付乙方的装修费。合同还就自主经营、综合治理、计划生育、解除合同条件、腾退房时间等进行约定后，被告尚娟娟依据合同取得该房屋租赁使用权。但2012年12月1日该房屋出租人朱道贵已与案外人李锦坤签订房屋买卖协议，将包括被告尚娟娟租赁经营的门面店铺在内的丹江口市和平路山神商场一层左4、5、6号门面，出售给李锦坤，售价200万元。房屋买卖协议约定的交款方式为协议签订后三个月内支付80%房屋价款，剩余价款在办理房产证后三个月内付清，交房时间为2013年2月。但实际于2014年1月22日方才将该房屋登记过户给李锦坤。期间房屋出租人朱道贵与被告尚娟娟房屋租赁合同仍处于有效运营状态。
2013年12月18日，原、被告双方协商，由原告汪某某支付被告尚娟娟12万元转让费，将该门面转让给原告汪某某经营酸辣粉生意，但双方没有签订租赁转让合同，被告尚娟娟将自己于2013年3月31日同朱道贵签订的房屋租赁合同转给原告汪某某，承诺2014年3月31日该合同到期后，原告汪某某可与房主续签租赁合同继续使用该门面房。后原告汪某某发现被告转给的承租合同第四条约定：“租赁期间，乙方不得转让房屋使用权”。随即向被告询问：房东是否同意转让。被告尚娟娟答复已经房东朱道贵同意，对该约定条款作了变更，同意转让。随后原告汪某某对房屋进行了装修，支付装修费15000元。但一直未能同朱道贵签订新的租赁合同。2014年4月17日，原告汪某某接到丹江口市人民法院开庭传票，因该房屋产权发生了变化，李锦坤已于2013年12月份取得了该房屋所有权，并向法院提起诉讼，要求汪某某立即腾退所占用的房屋，导致原告汪某某不能续租使用该房屋。该案于2014年5月21日开庭审理后，2014年5月25日汪某某关闭了店门。为此，原告汪某某认为被告尚娟娟违反与朱道贵所签订的房屋租赁合同约定，未经房主同意擅自转让房屋使用权，并隐瞒承租房屋存在买卖关系的重大事项，导致承租房屋的转租目的不能实现，损害原告利益，其行为违反了《中华人民共和国民法通则》第59条和《中华人民共和国合同法》第54条之规定。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法庭依法撤销原、被告之间的房屋转租协议，由被告尚娟娟立即返还原告汪某某转让费12万元，赔偿装修损失15000元、停业损失9000元，并承担本案的诉讼费。庭审中因被告尚娟娟提出12万元转让费中含有出资给多喜爱时尚箱包店的装修费35146元，原告汪某某对此予以认可，现因装修实物已由原告汪某某拆除进行重新装修，原装修价值已无法鉴定，原告自愿承担责任，从12万元转让费中扣除该装修费35146元，并同时放弃要求被告尚娟娟支付停业损失9000元的诉讼请求。
另查明，李锦坤诉本案原告汪某某腾退交付房屋一案，已经丹江口市人民法院调解，原告汪某某已于2014年7月20日将该房屋交付于李锦坤。
本案事实清楚，争议的焦点主要有两个方面：
1、原、被告双方房屋转租口头协议是否属可撤销的协议？2.被告收取的租赁房屋转让费12万元，应不应该退还？
本院针对以上焦点问题评析如下：
1、原、被告双方房屋转租协议是否属可撤销的协议？
原告汪某某认为：被告尚娟娟隐瞒所承租房屋所有权人变更的事实，李锦坤收回房屋，导致原被告之间的合同目的不能实现，且被告尚娟娟违反原租赁合同中关于不得转租房屋使用权的约定而转租房屋使用权，其转租协议无效，应当撤销。
被告尚娟娟认为：原、被告双方房屋转租合同有效。2012年12月1日朱道贵与李锦坤达成房屋买卖协议，但该房屋并未登记交付，李锦坤取得房屋所有权的时间应以2014年1月22日房产登记办证时间为宜。2013年12月18日原、被告双方转租房屋时，该房屋在被告尚娟娟承租使用的有效期间，不存在隐瞒事实真相。原告汪某某提出合同约定不能转租问题后，被告尚娟娟经与房主朱道贵协商，取得了朱道贵的同意，将不得转让变更为同意转让。在此期间朱道贵仍是房屋所有权人，有权决定是否同意转租。至此，被告尚娟娟与房主朱道贵签订的房屋租赁合同除对第四条约定进行变更外，其他约定条款应当继续履行。原、被告协商约定由原告支付转让费12万元，被告尚娟娟将承租的房屋及原租赁合同交予被告继续履行的转租事实客观存在，亦是双方真实意思表示，没有违反法律规定的可撤销条款，属有效合同，应当继续履行。
2.被告收取的租赁房屋转让费12万元，应不应该退还？
原告认为：双方转租房屋的协议是可撤销的协议，因该协议取得的财产相互返还。且转让费损害公共利益和他人利益，有悖于房屋租赁合同使用收益的初衷，属不当得利，根据民法通则第92条规定，被告应当将其不当得利返还原告。本案中双方认可2013年12月18日尚娟娟立据的收条中明确载明转让费12万元，该证据确凿，对此不得再做扩大或缩小解释，也是本案确定转让费数额主要依据。请求法庭查明事实，判令被告予以返还。
被告认为：对租赁房屋转让费法律没有禁止性规定，也是一种行业交易习惯。被告所收的12万元转租费中还包含有被告的库存货物9130元、原告应交的3个月房租6000元，2011年4月份被告尚娟娟受让该房屋时支付给前房屋承租人转让费4.2万元、承租该房屋后雇请多喜爱时尚箱包店装修费用35146元，该装修已由原告接手后打掉重新装修，装修价值已无法鉴定，原告对此也是认可的。双方协商达成的转租房屋协议意见一致，意思表示真实，行为有效，不属于不当得利，不存在返还问题。

本院认为：原告汪某某与被告尚娟娟协商转让讼争的门面房屋没有形成书面合同，应为双方协商达成的口头协议，所含三个内容：原告汪某某一次性支付被告尚娟娟门面转让费12万元；被告尚娟娟将承租的门面房交付原告汪某某使用；被告尚娟娟与房主朱道贵签订的房屋租赁合同原本交给原告汪某某继续履行至2014年3月31日期满，并承诺合同期满后让原告汪某某续签房屋租赁合同，继续使用该房屋。这一口头协议存在两个问题：一是讼争门面房屋于2012年12月初由朱道贵出售给李锦坤，这一实际情况被告尚娟娟是知情的，但在口头协议中没有体现，（该房屋产权已于2014年1月22日发生了变化，房屋所有人由原来的朱道贵变为李锦坤），被告尚娟娟以房主朱道贵同意转租，承诺让原告在合同期满后续签合同，继续使用讼争的门面房屋，因没有预见租赁合同期满后，新的产权所有人是否出租该房屋或是否同意转租该房屋，造成原告相信租赁合同期满后可以续租的重大误解，被告尚娟娟应对双方口头协议目的不能实现的后果承担过错责任。二是该口头协议违反被告尚娟娟承租房屋合同关于“不得转让房屋使用权”的约定条款。其辩解原房主朱道贵同意变更租赁合同约定允许转租，是在原房主朱道贵明知该房屋已经出售给他人，产权随时因登记发生变化的情况下同意转租、续租属于越权行为。同时支持该辩解意见的证据《关于汪某某从我手中接转门面房一事的有关情况》中，虽有原房主朱道贵所签的“情况属实”意见，但朱道贵作为证人没有到庭作证接受询问，其证据的真实性无法认定，本院对该证据不予采信。据此应确认原告汪某某与被告尚娟娟达成的门面房转租口头协议因原告存在重大误解和被告尚娟娟无权转租而不具有法律效力，原告有权请求撤销。
因原、被告之间转租协议应予撤销，新的房主李锦坤收回了讼争的门面房屋，原、被告的口头协议目的无法实现，被告尚娟娟因该协议取得的转让费12万元应当返还给原告汪某某。但被告尚娟娟辩解该转让费中有房屋装修费35146元属于被告实际支出的正当费用，诉讼中原告对此费用予以认可，该装修实物已被原告汪某某拆除，其价值无法进行鉴定，原告汪某某自愿承担该费用损失，本院对此予以确认。被告尚娟娟辩解转让费中有三个月房租费6000元，因原告汪某某交付房租应当索取发票而没有索取，又对交付房租费的事实予以认可，且没有证据证实12万元转让费中不含房租费6000元，该房租费属于被告的正常收入应从返还数额中扣减。被告尚娟娟辩解库存货物9130元，因提交的证据不能证实库存货物的存在和交付于原告汪某某，本院不予采信。辩解支付前承租人转让费4.2万元因不属于法律保护范围，不予支持。被告尚娟娟返还原告汪某某转让费数额为12万元，扣减装修支出费用35146元，房租费6000元，实际应返还78854元。该租赁房屋租期已到，已被房屋所有权人李锦坤依法收回，原告汪某某返还房屋义务已经实际履行，本院予以确认。原告汪某某诉请被告支付装修费15000元，赔偿停业损失9000元，在诉讼中已明确表示自愿放弃，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七条、第五十九条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十四条第一款、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、撤销原告汪某某与被告尚娟娟2013年12月18日协商达成的口头协议。
二、被告尚娟娟在本判决生效之日起十日内返还原告汪某某门面转让费78854元。
三、驳回原告汪某某的其他诉讼请求。
案件受理费3260元，由原告汪某某负担1467元，被告尚娟娟负担1793元。
如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰五堰支行；账号：17245601040000333-1。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。

审　判　长　　王义明 审　判　员　　王少波 人民陪审员　　杨　月

书记员：陈伟