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沈伟芳与江卫青、王海忠房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  再审申请人(原审原告):沈伟芳,女,1978年12月15日生,汉族,住上海市青浦区。
  委托诉讼代理人:花伟,上海东炬律师事务所律师。
  被申请人(原审第一被告):江卫青,女,1979年4月1日生,汉族,住上海市青浦区。
  被申请人(原审第二被告):王海忠,男,1950年6月27日生,汉族,住上海市青浦区。
  委托诉讼代理人:吴全明,上海市锦天城律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:周文强,上海市锦天城律师事务所律师。
  再审申请人沈伟芳因与被申请人江卫青、被申请人王海忠房屋买卖合同纠纷一案,不服本院(2016)沪0118民初10433号民事判决,向本院申请再审。本院于2018年5月23日作出(2018)沪0118民申1号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭,开庭审理了本案。再审申请人沈伟芳的委托诉讼代理人花伟、被申请人江卫青、被申请人王海忠的委托诉讼代理人吴全明到庭参加诉讼,本案现已审理终结。
  再审申请人沈伟芳申请再审称,要求撤销(2016)沪0118民初10433号民事判决。事实和理由:原审认定原审原告沈伟芳与原审被告江卫青签订的协议无效,但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。原审法院适用法律错误,损害了原审原告的合法权益,故申请再审。
  被申请人江卫青辩称,原审第二被告不同意售房,致合约不能履行,原审第一被告认为合同不成立,原审判决正确,故不同意撤销原判决。
  被申请人王海忠辩称,王海忠对于系争房屋被江卫青出售是不知情的,因该房屋属原审两被告共同所有,出售时王海忠没有到场签字,出售后江卫青也没有向王海忠说明,没有得到王海忠的追认,直到王海忠收到起诉状之后才知道房屋出售的事实。江卫青代签的行为是无权代理的行为,故不同意房屋过户到沈伟芳名下。事实上,沈伟芳也不愿意购买系争房屋。另外,江卫青已将人民币35万元交到法院。因合同不成立,故王海忠不应承担违约金。王海忠认为原审判决正确,适用法律没有错误,所以不同意撤销原判决。
  再审申请人沈伟芳向本院起诉请求:1、判令原审两被告继续履行房地产买卖合同,协助原审原告办理房屋产权过户手续。2、判令原审两被告交付房屋给原审原告;3、判令原审两被告承担违约金10万元;4、本案诉讼费由原审两被告承担。
  本院原审认定事实:原审原告作为乙方与原审两被告作为甲方于2016年8月4日通过居间方上海逸欣房地产经纪事务所签订了《房产购房协议书》,约定甲方将上海市青浦区青浦镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给乙方,建筑面积97.49平米。总房价款为1,949,800元。付款方式:签订本合同之日起,由乙方支付甲方定金10万元,第一期付款:于2016年8月5日付房款25万元整;第二期付款:于2016年9月30日左右付房款82.98万元整;第三期付款:贷款75万元直接到甲方账上;第四期付款:押金2万元到交房当天付给甲方。乙方未按本合同约定期限付款的,每逾期一日,乙方应向甲方支付逾期未付款的0.1%的违约金,合同继续履行(贷款部分除外)。甲方未按本合同约定期限交接房地产的,每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款的0.1%的违约金,合同继续履行。甲、乙双方同意,甲方于全款清时腾出该房屋,并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认,自本合同签订之日起100日内,由经纪方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。违约责任:甲乙双方自签订本协议之日起,即产生法律效力。乙方中途毁约,乙方不得向甲方索还定金,甲方毁约,应当双倍向乙方返还定金。该房屋转让过程中的一切税收及费用,经甲、乙双方协商决定由乙方承担。该协议由原审原告、原审第一被告及原审第一被告代原审第二被告签字确认,上海逸欣房地产经纪事务所作为经纪方盖章确认。2016年8月5日,原审原告通过银行转账的方式向原审第一被告支付了协议约定的10万元定金及25万元房款合计35万元。
  另查明,原审两被告系上海市青浦区青浦镇沪青平公路XXX弄XXX号XXX室房屋的共有产权人,原审两被告之间系公公与媳妇关系,该房屋目前除本案所涉司法查封外,无其他过户障碍。
  本院原审认为:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。本案中,原审两被告作为系争房屋共有权人,原审第一被告出售系争房屋的行为应当由原审两被告一致同意。原审原告与原审第一被告在签订房产购房协议书时,已明知系争房屋的权利人为原审两被告,也明确知道原审第二被告与原审第一被告之间为公公与媳妇之间的关系。在原审第一被告未提供原审第二被告相应的授权情况下,原审原告仍与原审第一被告签字该协议,并由原审第一被告代原审第二被告签字。原审第一被告擅自处分自己与原审第二被告共有的房产,该处分行为并未得到原审第二被告的事先同意或事后追认,因此其与原审原告之间签订的协议应当无效。原审原告认为原审第二被告对出售该房屋是知情的,且签订协议书时在场,但其又表示协议上的签字并非其本人签字,也未提供其他证据证明原审第二被告有明示或默示的同意出售该房屋的意思表示,因此对于原审原告认为原审第一被告代原审第二被告签字的行为构成表见代理,本院不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力,故本院对原审原告主张的继续履行过户手续、交付房屋以及承担违约金等诉讼请求均不予支持。原审原告和原审第一被告因该房屋买卖协议引起的争议,可通过其他途径予以解决。
  本院原审判决:驳回沈伟芳的全部诉讼请求。
  再审中,江卫青提供法院缴纳代管款通知和银行客户回单,证明自己已将收到的35万元房款汇到法院账户。对此,沈伟芳确认已收到35万元。
  本院再审查明:原审查明的事实属实,本院再审予以确认。
  本院再审另查明:原审判决后,沈伟芳于2017年9月向本院提起诉讼,要求江卫青赔偿其经济损失及偿付定金10万元。2017年9月27日,本院以(2017)沪0118民初15571号立案审理,该案审理过程中,江卫青将35万元汇至本院,现该款法院已退还给沈伟芳,目前该案件中止审理。
  本院再审认为,根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定:出卖的标的物,应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案原审两被告作为系争房屋共有权人,江卫青出售系争房屋的行为应当由原审两被告一致同意。沈伟芳与江卫青签订房产购房协议书时,已明知系争房屋的权利人为原审两被告,也明确知道原审两被告之间为公公与媳妇关系。沈伟芳在王海忠未授权的情况下,与江卫青签订协议,并由江卫青代王海忠签字。根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。因此,沈伟芳与江卫青所签的房产购房协议书应认定为有效,而原审认定该协议无效,系适用法律错误,本院再审予以纠正。沈伟芳认为王海忠对出售该房屋是知情的,且签订协议书时在场,但未提供其他证据证明王海忠有明示或默示的同意出售该房屋的意思表示,因此对于沈伟芳认为江卫青代王海忠签字的行为构成表见代理,本院不予采纳。鉴于王海忠不同意出售系争房屋,致合同不能履行,在此情况下,沈伟芳仍主张继续履行过户手续、交付房屋等诉讼请求,再审中难以支持。沈伟芳与江卫青之间因该房屋买卖协议引起的争议,因沈伟芳已另案诉讼,故在再审中不予处理。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
  一、撤销本院(2016)沪0118民初10433号民事判决;
  二、驳回再审申请人沈伟芳的诉讼请求。
  原审案件受理费2,460元,原审诉讼保全费5,000元,共计7,460元由再审申请人沈伟芳负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
  
  

审判员:陈  蕾

书记员:吴桂臣

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