沈国强与闻某、沈某中确认合同效力纠纷一审民事判决书

　　
　　原告：沈国强，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。
　　被告：闻某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。
　　委托诉讼代理人：姜大源，上海亚冠律师事务所律师。
　　被告：沈某中，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：苏贇春，上海首伦律师事务所律师。
　　第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区崮山路XXX弄XXX号XXX室。
　　法定代表人：殷俊，董事长。
　　第三人：韩晓君，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号XXX室。
　　原告沈国强与被告闻某、沈某中确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法追加上海市住房置业担保有限公司(以下简称“住房置业公司”)及韩晓君作为第三人参加诉讼，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈国强及其委托诉讼代理人任辛耘，被告闻某的委托诉讼代理人姜大源，被告沈某中的委托诉讼代理人苏贇春及第三人韩晓君到庭参加诉讼。第三人住房置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
　　原告沈国强向本院提出诉讼请求：1、请求确认沈国强与闻某就上海市宝山区海滨七村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、请求确认闻某与沈某中就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；3、请求判令闻某、沈某中配合将上述房屋产权恢复登记至沈国强名下。事实和理由：沈国强系闻某的舅舅，系争房屋原为沈国强通过房改购买所得。2003年12月，闻某称购买车辆没有资金，希望沈国强以买卖的形式将系争房屋过户给闻某以帮助其贷款，贷款由闻某负责偿还。2007年9月，闻某出具承诺书，载明还清贷款后将房屋过户给沈国强。2009年9月，闻某未经沈国强同意，擅自以系争房屋与沈某中签订买卖合同，约定由沈某中以该买卖合同办理公积金贷款供闻某使用，并由闻某负责偿还贷款及利息，贷款还清后，房屋过户回闻某名下。沈国强认为，其与闻某之间就系争房屋签订的房地产买卖合同并非双方真实意思表示，实际为获取银行贷款，合同应为无效。闻某与沈某中擅自将沈国强的房屋以虚假买卖方式过户登记，以骗取公积金贷款，严重侵害了沈国强的合法权益，双方之间的合同亦为无效，故提出诉请如上。
　　被告闻某辩称，沈国强陈述属实。沈国强直到虹口法院调解案件申请执行才知晓闻某与沈某中签订了房屋买卖合同。闻某与沈某中系同事。2009年，闻某因结婚需要资金，遂与沈某中协商以房屋买卖的形式套取公积金贷款供闻某使用，闻某按照商业贷款的利率向沈某中支付利息，沈某中用公积金余额还贷。对于沈国强的诉讼请求没有异议。
　　被告沈某中辩称，与闻某之间的房地产买卖合同并非真实交易，本质是借款。双方约定等贷款还清后将房屋产权过户给闻某。目前系争房屋上公积金贷款尚未还清，还有第三人韩晓君的抵押权未注销。韩晓君借款的债务人虽然是沈某中，但实际款项由闻某使用。在贷款及欠韩晓君的钱款未还清的情况下，房屋过户给闻某的条件未成就。
　　第三人韩晓君述称，沈某中实际欠韩晓君的债务为人民币30万元(以下币种均为人民币)，已经偿还了10万元，尚有20万元未偿还，若沈某中能够偿还20万元欠款，同意注销抵押。
　　第三人住房置业公司未到庭，但向本院寄送书面答辩状表示，沈某中为购买系争房屋，向上海农商银行五角场支行申请纯公积金贷款30万元，住房置业公司对该贷款提供保证担保，并在系争房屋设定抵押权，在房屋贷款未结清的情况下，不同意任何包括注销抵押权等损害住房置业公司利益的权利变动。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2000年3月30日，沈国强与上海市房产管理局宝山区房产局签订《上海市公有住房出售合同》，购买系争房屋产权。2000年5月26日，沈国强经核准登记为房屋产权人。
　　2003年12月18日，沈国强与闻某签订《上海市房地产买卖合同》，约定由闻某购买系争房屋，总价款208,800元，双方于合同签订之日起10日内向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2004年1月6日，闻某经核准登记为系争房屋产权人。审理中，沈国强及闻某一致确认，闻某未向沈国强支付上述购房款，以该房地产买卖合同申请的银行贷款也由闻某实际使用。
　　2003年12月22日，闻某(甲方)与交通银行上海分行宝山支行(乙方，以下简称“交通银行宝山支行”)签订《个人购房抵押借款合同》，约定贷款金额为46,000元，贷款用途为支付系争房屋购房款，抵押物为系争房屋。同日，闻某(甲方)与交通银行宝山支行(乙方)、住房置业公司(丙方)签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为10万元，贷款用途为支付系争房屋购房款，抵押物为系争房屋。2004年1月6日，交通银行宝山支行及住房置业公司经核准登记为系争房屋抵押权人。此后，闻某还清上述贷款，交通银行宝山支行及住房置业公司的抵押权于2009年9月17日注销。
　　2007年9月8日，闻某出具承诺书，载明，因闻某将系争房屋抵押给银行贷款，故房产转至闻某名下，闻某保证贷款还清后，立即将房屋产权转至沈国强和沈旭名下，期间房产产权虽挂在闻某名下，但实际所有权人为沈国强。闻某保证房产贷款按期归还，并保持产权实际所有人沈国强的产权安全。因闻某其他的经济纠纷概与该房屋产权无关。此后有财产纠纷的，闻某均应保全系争房屋并承诺转至沈国强和沈旭名下，贷款还清产权立即归还至沈国强和沈旭名下，一切费用由闻某承担。
　　2009年9月3日，闻某(甲方)与沈某中(乙方)签订《协议书》，载明，因急需资金，甲方将其所有的系争房屋通过买卖形式过户给乙方，过户的税费由甲方承担，乙方未向甲方出资。乙方通过申请公积金贷款，将其贷款所得人民币30万元供甲方无偿使用，甲方每月按乙方应还的公积金贷款本金及利息金额按时还款。在甲方将30万元公积金贷款本金及利息结清后，乙方无条件及无偿地将房屋产权过户给甲方，过户的税费由甲方承担。
　　2009年10月9日，闻某与沈某中签订《上海市房地产买卖合同》，约定由沈某中购买系争房屋，总价款43万元，双方于2009年10月30日前办理房屋产权转让过户手续。2009年10月22日，沈某中经核准登记为系争房屋产权人。该房地产买卖合同签订后，沈某中与上海农村商业银行五角场支行、住房置业公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，约定沈某中以系争房屋作为抵押物申请公积金贷款30万元。2009年10月22日，住房置业公司经核准登记为系争房屋抵押权人，债权数额30万元。审理中，闻某及沈某中一致确认，闻某收到30万元公积金贷款，剩余房款13万元沈某中实际未支付。
　　2017年5月23日，沈某中(乙方)与韩晓君(甲方)签订《抵押借款协议》，约定沈某中以系争房屋作为抵押物，向韩晓君借款100万元。2017年5月31日，韩晓君登记为系争房屋抵押权人，债权数额为100万元。2018年，韩晓君向上海市虹口区人民法院提起民间借贷纠纷诉讼，要求沈某中归还借款100万元及利息。2018年4月16日，虹口区人民法院作出(2018)沪0109民初3735号《民事调解书》，载明沈某中于2018年5月16日前归还韩晓君借款100万元及利息；若届期未履行，韩晓君有权就系争房屋折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿。此后，韩晓君申请执行。虹口区人民法院于2018年8月17日查封系争房屋。本案审理过程中，韩晓君自认对沈某中的实际债权数额为30万元，并非100万元，且沈某中已归还10万元。
　　另查明，沈国强于2019年12月10日支付韩晓君20万元，于2019年12月26日向沈某中上海农商银行虹口支行账户支付11万元。此后，韩晓君出具房地产抵押权终止证明，载明沈某中将系争房屋抵押给韩晓君，办理了抵押登记，并领取了《上海市房地产抵押登记证明》，现因债务结清，双方终止抵押关系，申请注销该证明。2019年12月27日，上海农商银行虹口支行出具贷款结清证明，载明沈某中已于2019年12月27日全部归还了个人住房公积金贷款，并办理了贷款结清手续。现系争房屋上韩晓君及住房置业公司的抵押权已经注销，虹口区人民法院的司法查封亦解除，仅有本案诉讼中本院基于沈国强的申请进行的司法查封。
　　审理中，关于房屋居住情况，沈国强及闻某一致确认，系争房屋一直由沈国强家庭居住使用。沈某中表示，房屋从未交付给沈某中，对于房屋居住情况不清楚。关于公积金贷款还贷情况，沈某中表示，闻某的母亲沈美丽共计转账支付沈某中58,700元用于偿还公积金贷款，其余贷款均由沈某中自行偿还，至今已偿还贷款本息20余万元。闻某表示，沈某中偿还公积金的钱款，大部分已由闻某支付给沈某中，具体支付金额不清楚。沈国强表示，关于其代沈某中偿还韩晓君的借款20万元及公积金贷款11万元，其将另案主张权利。
　　本院认为，意思表示真实是民事法律行为有效的前提条件。沈国强与闻某虽然就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了过户手续，但房屋至今由沈国强实际居住，结合双方庭审中关于贷款由闻某获取并负责偿还，闻某未支付过购房款等事实的陈述及闻某出具的承诺书等材料，可以证明双方之间并无房屋买卖的真实意思。双方签订《上海市房地产买卖合同》并办理过户手续的真实意图是为了获取银行贷款。因此，该房地产买卖合同因欠缺双方当事人就房屋买卖的真实意思表示，应认定为无效。关于闻某与沈某中就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，双方庭审中均确认该合同并非真实交易，本质是借款，除公积金贷款外，沈某中未向闻某支付过其他购房款，再结合双方于2009年9月3日签订的《协议书》，可以认定该房地产买卖合同亦非双方真实意思表示，应为无效合同。合同被认定为无效后，因合同取得的财产应当予以返还。系争房屋上除因本案诉讼采取的查封措施外，现已无其他抵押、查封等权利限制情况。沈国强要求闻某、沈某中将系争房屋产权恢复登记至沈国强名下，相关诉请合法有据且不存在履行障碍，应予以支持。沈国强庭审中明确表示关于代沈某中偿还韩晓君的借款20万元及公积金贷款11万元，将另案主张权利，故本案中不再处理。关于闻某与沈某中之间因系争房屋买卖合同产生的债权债务纠纷，亦应由双方另行结算，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百四十条之规定，判决如下：
　　一、原告沈国强与被告闻某就上海市宝山区海滨七村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　二、被告闻某与被告沈某中就上述房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；
　　三、被告闻某、沈某中于本判决生效之日起十日内，将上述房屋产权恢复登记至原告沈国强名下。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。
　　案件受理费减半收取3,875元、保全费5,000元，合计8,875元，由原告沈国强负担2,958元，被告闻某负担2,959元，被告沈某中负担2,958元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：童翔燕

书记员：朱  丹