沈宝国与沈跃平、沈秀美房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：沈宝国，男，1963年5月11日生，汉族，住甘肃省天水市。
　　委托诉讼代理人：陶笔一，上海市徐浦律师事务所律师。
　　被告：沈跃平，男，1964年9月2日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　被告：沈秀美，女，1965年4月24日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　上述二被告共同委托诉讼代理人：陈坤明，男，住上海市浦东新区。
　　上述二被告共同委托诉讼代理人：姚卫国，上海市东策律师事务所律师。
　　原告沈宝国诉被告沈跃平、沈秀美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后，适用简易程序后依法转为适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陶笔一、被告沈跃平、沈秀美及两被告共同委托诉讼代理人陈坤明、姚卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告沈宝国向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2010年10月13日签订的《房屋转让合同》；2、被告支付原告违约金人民币(以下币种同)187.60万元。审理中，原告撤回请求被告支付原告违约金的诉讼请求。事实和理由：2010年10月13日，原、被告就坐落于上海市浦东新区川沙新镇杜坊02-10号地块9幢12号1103号的动迁房，即华夏二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订了《房屋转让合同》。该合同第五条约定：“双方诚意买卖上述房屋。自达成协议时，乙方向甲方预付购房定金人民币壹拾伍万元正(人民币)，余额应于交钥匙时再交付柒拾叁万捌仟元整(人民币、其中剩下五万元正等房产过户后给乙方后再全部付清”。根据合同约定，原告已在2012年将系争房钥匙交于被告，履行了合同义务。该房在2016年底就已经具备“国家开始办理产证时”条件，被告应按约定支付“剩下五万元正”，与原告去交易中心办理房产过户。原告多次向被告释明办理产证过户条件已具备，并请求被告至交易中心办理房产过户，但被告一直置之不理，既不去交易中心办理房产过户，又不支付原告的五万元尾款。
　　被告沈跃平、沈秀美共同辩称，驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。被告已履行《房屋转让合同》的义务：既付清15万元定金、亦付清74万元房款。2013年8月起被告居住在涉案房屋内。仅剩5万元合同约定此房过户被告后付清。原告请求解除原、被告签订的房屋转让合同无依据，原、被告签订的房屋转让合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，依法有效。原、被告根据合同做了全面履行，被告向原告支付了合同规定的除五万尾款外的全部房款，原告向被告交付了房屋，被告对房屋进行了装修并居住使用了九年，被告认为支付尾款按合同约定房屋办理过户登记后支付尾款，现支付尾款条件未成就。原、被告签订转让合同时没有限购政策，原、被告均不能预见地方政府的政策变化。
　　本院经审理认定事实如下：2010年10月13日，原告(甲方)与两被告(乙方)签订《房屋转让协议》，约定，“甲方自愿将坐落在浦东新区川沙新镇杜坊02-10地块9幢12号房XXX号(现为上海市浦东新区华夏二路XXX弄XXX号XXX室的房屋，以下简称“涉案房屋”)的动迁房出卖给乙方，房屋建筑面积74.42平方。(根据产证平方计算)二、双方商定上述房屋转让价12,600元/平方×74.42平方=玖拾叁万捌仟元正(人民币)。三、甲方保证上述房屋权属清楚、无后遗症，如今后任何一方违约，支付房屋总价双倍的违约金。”“五、双方诚意买卖上述房屋。自达成协议时，乙方向甲方预付购房定金人民币壹拾伍万元正，余款应于交钥匙时再交付柒拾叁万捌仟元整正(人民币、其中剩下五万元正等房产过户给乙方后再全部付清。六、如今后，国家开始办理产证时，甲方无条件协助乙方办理，但产证过户前的一切费用由甲方支付，产证过户给乙方时的一切费用由乙方自理。”2010年10月13日，两被告支付原告15万元，2012年11月24日两被告支付原告73.80万元。2012年11月24日，原告将涉案房屋钥匙交予两被告。两被告表示，两被告对涉案房屋装修后，于2013年8月起两被告居住到涉案房屋内。2015年1月13日，涉案房屋权利人登记为原告沈宝国，建筑面积73.85平方米。本院(2017)沪0115民初38716号案件，原告沈宝国起诉两被告请求两被告返还原告涉案房屋，该案以原告沈宝国撤诉结案。2018年9月、10月，原告催告两被告办理产权过户手续。2014年4月至2019年4月，被告沈跃平在本市缴纳社保61个月。原、被告向本院表示并数度协商，因尚有差距，本院试图调解，均未果。
　　另查明：1、2010年10月25日，案外人朱某1、朱某2、闵某某与两被告签订《房屋转让合同》，约定案外人朱某1、朱某2、闵某某将上海市浦东新区川沙新镇杜坊C02-10号地块9幢12号房1202室的动迁房转让给两被告。后案外人朱某1、朱某2、闵某某作为原告起诉两被告本院(2014)浦民一(民)初字第13620号案件，要求解除双方签订的《房屋转让合同》，该案后撤诉结案。本案原、被告均表示上述1202室房屋产权现已过户至案外人盛某某名下。2、2010年11月24日，案外人张某某、蔡某1、蔡某2与两被告签订《房屋转让合同》，约定案外人张某某、蔡某1、蔡某2将上海市浦东新区川沙新镇杜坊10号地块24幢36号房801室的动迁房出售给两被告。后案外人蔡某2作为原告起诉两被告本院(2017)沪0115民初38717号案件，请求两被告返还案外人蔡某2华夏二路XXX弄XXX号XXX室的房屋，该案后撤诉结案。2019年1月24日，案外人蔡某2、张某某、蔡建国、蔡惠芳作为原告起诉两被告本院(2019)沪0115民初7395号案件，请求解除蔡某2等与两被告2010年11月24日签订的《房屋转让合同》，该案以因与本案相关联且本案尚未审理终结为由于2019年2月20日中止审理。
　　再查明：1、被告沈跃平、沈秀美提供2019年2月19日两被告与案外人孙某某签订的《房屋转让协议》一份，协议约定两被告将涉案房屋出卖给案外人孙某某，房屋建筑面积74.42平方。双方商定上述房屋转让价为12,600元/平方×74.42平方米=玖拾叁万捌仟元正。被告沈跃平、沈秀美提供收条一份，表示2019年2月19日，案外人孙某某向被告沈跃平、沈秀美支付定金伍万元。2、两被告原系夫妻关系。2019年5月13日，被告沈跃平与被告沈秀美协议离婚，约定涉案房屋归被告沈跃平所有，至于已转让他人由被告沈跃平承担违约金付孙某某。3、2019年5月14日，被告沈跃平、案外人陈某某办理结婚登记。
　　审理中，原、被告表示，两被告名下无在不动产登记部门登记的房地产。被告沈跃平、案外人陈某某均表示，无登记在案外人陈某某名下的商品房。
　　原、被告均确认涉案房屋现价值为35,000元/平方米，未再申请对涉案房屋价值申请评估。对于涉案房屋的装修价值，两被告表示价值35万元左右，原告认为装修价值10万元左右，原告认为装修价值由法院酌定，两被告申请对装修价值进行评估。后两被告表示不认可涉案房屋价值35,000元/平方米，认为如合同解除，仍要求对于房屋价值申请评估。两被告表示如合同解除，将造成被告巨大的经济损失，应当给予被告房屋装修价值、房屋增值部分、利息损失等的补偿。原告表示，如合同解除，两被告使用原告房屋期间应当补偿原告租金损失。
　　本院根据限购政策及被告方所购本案涉案房屋与(2019)沪0115民初7395号案所涉房屋结合合同相对性原则向原、被告数次进行释明，但被告方均不作选择性明示，坚持认为本案应按约继续履行等。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告对涉案房屋签订《房屋转让协议》后，原告于2018年9月、10月曾催告两被告办理涉案房屋产权过户手续，因本市出台了限购政策，导致当时无法办理过户手续，此情形系因政策变动的客观原因导致，故不能归责于两被告。涉案房屋系动迁安置房，现已符合上市交易的条件。现被告沈跃平在本市社保已连续缴纳满5年，现原、被告间不存在与本市购房政策相违背之情况，故现该房屋转让合同不存在合同目的无法实现的情形。再者，两被告也已按照合同约定履行了其应履行的合同义务。按照合同约定，尾款五万元等房产过户给两被告后付清，现支付条件并未成就。综上，本案中原告以两被告不协助办理房屋产权过户、未付清尾款五万元为由主张解除合同，于法无据，本院不予支持。原告撤回对违约金的诉请，于法不悖，自可准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　驳回原告沈宝国的全部诉讼请求。
　　案件受理费人民币80元，由原告沈宝国负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：宋丽君

书记员：吴建平