沈智燕与上海和雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：沈智燕，女，1978年2月19日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：王振华。
　　被告：上海和雅房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：钟慎强，董事长。
　　委托诉讼代理人：陶枫，上海海汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙家顺，上海海汇律师事务所律师。
　　原告沈智燕与被告上海和雅房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院审理后，依法适用简易程序，由审判员刘燕枫独任审判，公开开庭进行了审理。原告沈智燕及其委托诉讼代理人王振华、被告委托诉讼代理人陶枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理大产证的违约金312,192元(以已付房款542万元为基数，按日万分之三的标准自2016年10月1日计算至2017年4月10日)；2、判令被告承担地下室防水整改费用5,000元；3、判令被告根据上海市建筑节能条例承担安装太阳能热水器职责；4、判令被告整改室外雨水倒灌问题；5、判令被告履行道路整修职责，对原告房屋门口道路损坏的砖块予以修复，并平整道路。事实和理由：2015年6月27日，原、被告就上海市瑞林路1280弄《湖畔名邸》301号1层13层室(下称系争房屋)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：房屋总价542万元，建筑面积189.41平方米；被告应在2016年9月30日或之前办理新建商品房房地产初始登记手续，如逾期未取得的，则被告应承担以已付房款为基数，按日万分之三的违约金。嗣后，原告按照合同约定履行了付款义务，但被告直至2017年4月10日方告知原告可领取房屋交接书并办理房地产登记手续，明显构成违约，应承担逾期办理大产证的违约金。2016年3月，原告发现系争房屋地下室地面返潮现象严重，凿开地坪后发现地板下有积水，进一步查看发现地坪以下部位为砖砌体，排水管出户处亦未以混凝土封堵，导致室外滤水层积水渗入户内。原告将上述问题书面反馈被告，但被告未作任何处理。根据住宅设计规范之规定，室外地坪以下不得采用砖砌体，民用建筑设计通则对有防潮要求房间亦有相应规定。为解决返潮问题，原告根据设计师的建议进行了技术处理，花费5000元，该费用应由被告承担。2011年1月1日实施的《上海市建筑节能条例》规定“新建有热水系统设计要求的公共建筑或者六层以下住宅，建设单位应当统一设计并安装符合相关标准的太阳能热水系统”，系争房屋2012年开始建设，故被告应按照规定为原告安装太阳能热水器。系争房屋室外道路高于入户门处，导致雨水倒灌，虽设有集水沟，但不能有效拦截倒灌雨水，故被告应进一步采取措施解决雨水倒灌问题。系争房屋门口道路损毁严重，被告应履行维修职责。综上，原告涉讼。
　　被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、在逾期办理大产证的事件中，被告无过错，不应该承担违约责任，原、被告签订的合同中，补充条款第12条、第9条第4款第3项，都明确被告如果为取得大产证而递交了相关文件，但是时限内未取得大产证，不承担任何责任，原告无权要求被告承担违约金，被告在2016年6月就向房产中心递交了大产证所需的材料，在6月23日取得了收件收据，无论依据收件收据载明的20天，还是不动产暂行条例规定的30个工作日，被告均能在9月30日之前取得大产证，但是因为政府部门对法律的理解不一致，而未能出具大产证，被告期间多次递交函件与政府部门沟通，直到2017年3月10日在被告未补交任何其他材料及其他出让金的情况下，政府部门颁发了大产证，被告无过错，不应该承担过错，即使要承担违约责任，原告的违约金计算有误，包括其基数及期限，基数应该按照实际发票，按照双方补充合同一第12款的规定，违约金支付的条件是自逾期之日，按已付房价款为基数，起始日期也是有误，原告计算到2017年4月10日，但是被告在2017年3月10日就取得了大产证，应该计算到2017年3月10日；另外，即便存在违约金，违约金也过高，需要法院予以调整，因为对原告来讲，购买的房屋到现在，即便存在大产证逾期也未对原告造成任何损失，原告也未提供证据证明因为大产证逾期给原告造成损失，调整为不需要支付原告违约金；2、从被告所接收的报修文件来看，原告从未向被告报修过地下室返潮的情况，原告在未经报修的情况下，改造了地下室结构，而且原告刚刚所述是被告的设计也不符合事实，被告从未派出过设计师出具过所谓的整改方案，补充条款一中的第13条第7款，乙方擅自改动结构，被告不承担保修责任，原告主张的5,000元整改费用无依据；3、原告曲解了上海建筑节能条例的相关规定，上海建筑节能条例明确了不论是公共建筑还是新建住宅都要有热水系统的，要求统一安装太阳能热水器，交付原告的房屋不符合有热水系统的条件，交付的是毛坯房，热水器应该是由原告自行安装；4、原告所述的要求整改方案不符合事实，被告园区道路不存在原告所述比原告房屋地面要高的情形，而且在原告房屋前就有截水沟，完全可以截流雨水的问题，再者被告至今也未接到原告要求整改室外雨水倒灌的保修要求；5、关于道路整修，道路不属于原告所有，原告无要求道路整修的请求权，另外道路并未损坏是可以正常使用。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2015年6月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买位于上海市嘉定区瑞林路XXXXXXXXXXXXXXXXX房屋(以下称系争房屋)，建筑面积为189.41平米，总房价为542万元。合同第十一条约定，被告于2015年12月31日前将该房屋交付给原告；第十四条约定被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。原、被告双方在签署《房屋交接书》之日起60日内，由双方向交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(即小产证)。同时原、被告又签订补充条款一，在该补充条款一中，双方明确“本补充条款为预售合同不可分割之组成部分，与预售合同正文及附件构成一份完整的有关该房屋预售交易的合同。本补充条款的约定与预售合同约定不一致的，则应以本补充条款的约定为准”。在补充条款一第九条关于预售合同第十一条的修改和补充约定如下：第1款，双方一致确认，预售合同第十一条约定的交付日期(即2015年12月31日)为被告交付该房屋的最后期限，并非对被告交易时间的限制，故被告可在提前三个月书面通知原告的情况下，在预售合同第十一条约定的交付日期前任何时间交付该房屋给原告，被告无须为此承担任何责任，且双方均同意届时按被告发出的书面交易通知书中要求的时间及本合同的相关约定办理该房屋的交接手续。……第4款，双方确认，发生下列任何情形之一，被告可据实延期交房，该等延期交房不应被视为被告违反本合同的约定逾期向原告交付该房屋，被告无须承担任何违约责任：……(3)被告为取得相关政府部门的批准、许可、备案等而递交了所需文件，却未能被依法受理(及)或在规定办理时限届满时取得政府批文；……另外，双方在补充条款一第十二条关于预售合同第十四条的修改和补充规定如下：第1款，被告承诺在2016年9月30日或者之前办理新建商品房房地产初始登记手续，若逾期仍未能取得载列被告为该房屋之房地产权人的房地产权证(大产证)，则被告应当自逾期之日起，以原告已付房价款为基数，按日万分之三(0.03%)的违约金，本合同继续履行，原告不可退房；第2款，为免歧义，如存在或者发生下列任何一种情形，被告有权据实延期办理大产证而不承担任何责任，原告无权就此要求被告支付任何违约金或者要求退房：……(2)交房后发生本补充条款第九条第四款第(3)项情形，未能取得大产证；(3)政府部门要求被告就该房屋所在地块之地下空间签署土地出让合同之补充协议及/或补交土地出让金从而导致被告未能按时取得大产证的；……补充条款一还约定了其他内容等。
　　合同签订后，原告按约付清了全部房款人民币5,415,707.72元(按实际面积结算)，被告出具了发票。2015年12月15日，被告通知原告于2015年12月31日至湖畔名邸交房服务中心办理房屋交付手续，原告于2015年12月26日办理了房屋交接手续。2016年6月被告向上海市嘉定区房地产登记处递交了申办大产证所需的全部材料，2016年6月23日上海市嘉定区房地产登记处出具收件收据，收据载明：权证20天。此后，因有关政府部门对系争房屋的飘窗是否应当计算建筑面积及是否需补缴土地出让金即适用“新旧标准”意见不一，相关部门及被告进行多次协调。期间被告亦多次发函至相关部门，要求尽快办理大产证。后经上级部门协调，认为飘窗的房产面积与规划面积差异是新旧标准不一所致，未要求被告补缴土地出让金。被告于2017年3月3日出具承诺函，承诺如国家审计署依据法律法规认定其需就飘窗引致之房产面积与规划面积差异补缴土地出让金的，则其将依法予以补缴。2017年3月10日被告取得系争房屋的大产证。原告认为被告逾期办理大产证，损害了其合法权益，遂涉讼。
　　审理中，关于双方争议的系争房屋的质量问题，双方提交材料如下：1、原告提交了地下室开凿后的照片(2016年3月14日拍摄)及报修邮件(2016年4月20日发送)，用以证明系争房屋地下室防水存在质量问题，同时提交微信截图和收条证明其为地下室防水维修支出了5,000元。被告认为原告在未向其报修的情况下擅自开凿，故对于原告要求其承担维修费用不予认可。2、关于被告是否应按上海市建筑节能条例安装太阳能热水器的问题，原告提交的《上海市建筑节能条例》第十一条规定“本市鼓励开展太阳能、地热能、风能、生物能等可再生资源在建筑中的应用研究、示范和推广。新建有热水系统设计要求的公共建筑或六层以下住宅，建设单位应当统一设计并安装符合相关标准的太阳能热水系统。鼓励七层以上住宅设计并安装太阳能热水系统。……”第五十二条规定“本条例自2011年1月1日起施行。”被告认为系争房屋不属于应安装太阳能热水器的建筑物，并提供XXXXXXXXXXXXXXXXXXX出具的《情况说明》一份，称“本案所涉项目是我单位在2010年设计的项目，当时执行的规范是上海市《住宅设计标准》DGJ08-20-2007，XXXXXXX911北给排水蓝图出图送审时间为2010年11月30日，而上海市建筑节能条例自2011年1月1日起才开始实行，因此上海市建筑节能条例并不适用于本项目，本项目设计是符合当时的设计标准的。”同时提供了相应的图纸。3、关于室外雨水倒灌的问题，原告提供了照片，庭后补充了2段视频，一段是庭后拍摄的现场视频，另一段是积水视频。照片和庭后拍摄的现场视频显示地面有水渍和截水沟，路面地势确实稍高于庭院，从庭院外侧浇水水会流向院内的截水沟处，至于积水视频，看不出是否为系争房屋，从结构布局看与系争房屋不一致。对于原告庭后补充的积水视频，被告认为拍摄的并非是系争房屋，对该视频的关联性不予认可。4、关于小区道路的问题，原告提交的照片显示道路有不平整的情况，但其庭后提交的现场视频上看道路平整，并无损坏的情况。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。双方均应切实履行。合同签订后，原告按约支付了全部房款。被告亦按约交付原告系争房屋。2016年3月被告向上海市嘉定区房地产登记处递交申办大产证所需的全部材料，上海市嘉定区房地产登记处于2016年6月23日出具了登记收件收据，该收据上载明办权证时限为20天。根据《不动产登记暂行条例》第二十条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的规定，在通常情况下，不论是在20天或在30个工作日内，被告是可以在合同约定的2016年9月30日之前办出系争房屋大产证的。但上海市嘉定区房地产登记处在收取被告申办大产证的全部材料后，因相关部门对被告出售的系争房屋的飘窗是否应当计算建筑面积及是否需要补缴土地出让金即适用“新标准”还是“旧标准”意见不一，相关部门会同被告多次研究、协调，期间被告也多次致函相关部门要求尽快办理大产证。后在上级部门协调下，被告于2017年3月10日取得了大产证。说明被告是按照规划部门的批准建造了系争房屋，被告在建造系争房屋时并无违规行为，且政府部门也未要求被告补缴土地出让金，因此被告就逾期办理大产证一节并无过错，被告尽到了自己的义务。按照合同补充条款一第十二条第2款第(2)项的约定，“交房后发生本补充条款第九条第4款第(3)项情形，未能取得大产证的，被告有权据实延期办理大产证而不承担任何责任，原告无权就此要求被告支付任何违约金或者要求退房”。而补充条款一第九条第4款第(3)项约定“被告为取得相关政府部门的批准、许可、备案等而递交了所需文件，却未能被依法受理及(或)在规定办理时限届满时取得政府批文”，所以，按照合同约定，被告逾期办理大产证不承担违约责任。因此被告提出的辩称意见，本院予以采信。原告现要求被告支付逾期办理大产证的违约金的诉讼请求，既不符合合同约定，又缺乏依据，理由不足，本院对此不予支持。关于原告主张的地下室防水整改费用，从原告提交的证据来看，其在2016年3月14日已经开凿了地下室，而其在2016年4月20日才发邮件向被告报修，故本院认为即便地下室防水存在质量问题，原告在未向被告报修情况下擅自开凿地下室，由此产生的费用应由原告自行承担。关于原告主张的安装太阳能热水器的问题，本院认为根据被告提交的材料，系争房屋所在的项目在2010年设计，当时执行的规范是上海市《住宅设计标准》DGJ08-20-2007，给排水蓝图出图送审时间为2010年11月30日，而上海市建筑节能条例自2011年1月1日起才开始实行，故设计单位认为上海市建筑节能条例并不适用于该项目，且系争房屋所在的项目已经相关部门竣工验收，职能部门并未要求被告就安装太阳能热水器问题进行整改，故本院对于原告要求被告安装太阳能热水器的诉请不予支持。关于原告主张的整改室外雨水倒灌问题，原告提供的积水视频看不出是否拍摄于系争房屋，且与其庭后拍摄的现场视频的结构布局确有不同，故本院认为该视频不足以证明系争房屋存在雨水倒灌问题；从原告提交的照片和庭后拍摄的现场视频来看，庭院外侧的路面地势确实稍高于庭院，从庭院外侧浇水水会流向院内的截水沟处，但是并未显示有越过截水沟倒灌的问题，故对于原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张的小区道路修整的问题，小区道路属于全体业主共有，且根据原告提交的庭后拍摄的现场视频，并未显示道路有损坏的情况，故对于原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
　　驳回原告沈智燕的全部诉讼请求。
　　本案受理费6,057元，减半收取3,028.50元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：刘燕枫

书记员：卜文茜