沈洁盛与泗锦(上海)公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：沈洁盛，男，1994年6月27日出生，汉族，住上海市静安区。
　　委托诉讼代理人：施俊超，上海四维乐马律师事务所律师。
　　被告：泗锦(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：朱高，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。
　　原告沈洁盛与被告泗锦(上海)公寓管理有限公司(以下简称泗锦公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，适用普通程序，并于2018年11月1日公开开庭进行了审理。沈洁盛及其委托诉讼代理人施俊超、泗锦公司委托诉讼代理人张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　沈洁盛向本院提出诉讼请求：1、判令泗锦公司继续履行《商铺租赁合同》；2、判令泗锦公司支付沈洁盛自2017年8月3日至2018年6月26日止的经济损失赔偿金781,000元；3、判令泗锦公司支付沈洁盛自2018年6月27日起至房屋通过消防验收之日止的经济赔偿金(按照每日3,000元的标准计算)；4、请求判令泗锦公司支付沈洁盛律师费30,000元。事实和理由如下：沈洁盛与泗锦公司于2016年12月24日签订《商铺租赁合同》，约定沈洁盛承租泗锦公司全权经营管理的上海市静安区广中西路XXX-XXX号XXX层XXX号商铺(以下简称系争商铺)，面积为314平方米，用于经营网咖，租赁期自2017年1月1日至2024年12月31日。合同签订后，沈洁盛在开展营业前的必要准备工作时得知，系争商铺尚未通过消防验收,故沈洁盛的网咖无法正常开业经营。经双方协商，泗锦公司向沈洁盛出具《承诺书》，承诺在2017年8月3日前完成系争商铺的消防验收，若逾期未通过消防验收，则泗锦公司每日赔偿沈洁盛经济损失3,000元。之后系争商铺仍未完成消防验收，泗锦公司另出具一份《承诺书》，同意向沈洁盛先行赔付自2017年8月3日起至2017年12月1日止的经济损失赔偿金，并再次承诺在获得消防批复前，继续按照每日3,000元的标准向沈洁盛支付经济损失赔偿金，支付周期为每月10日。泗锦公司于2017年12月11日向沈洁盛实际支付200,000元赔偿金后，不再依约支付赔偿金，并于2018年6月20日向沈洁盛寄送《律师函》，要求解除双方的《商铺租赁合同》并不再依约支付赔偿金。沈洁盛认为，双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，泗锦公司无任何理由违法解除合同，并违反承诺拒绝支付经济赔偿金，侵犯了沈洁盛的合法权益，故沈洁盛诉至法院，请求法院判如所请。
　　庭审中，沈洁盛变更诉讼请求为：1、判令沈洁盛、泗锦公司之间的《商铺租赁合同》于2018年8月30日解除；2、要求泗锦公司返还沈洁盛已经支付的租赁保证金95,508元、租金95,508元；3、判令泗锦公司支付沈洁盛自2017年8月3日起至2018年8月30日止的违约金976,000元(按照每日3,000元的标准计算)；4、请求判令泗锦公司支付沈洁盛律师费30,000元。
　　泗锦公司辩称，1、同意沈洁盛、泗锦公司之间的《商铺租赁合同》于2018年8月30日解除；2、确认租赁保证金95,508元、租金95,508元的金额，但认为沈洁盛已经实际使用了房屋，房屋租金已经超过了租赁保证金和已交租金的金额，故租赁保证金应用来冲抵租金，不同意返还沈洁盛已经支付的租赁保证金95,508元、租金95,508元；3、同意支付违约金，但沈洁盛主张的标准过高，要求法院调整违约金标准。沈洁盛明知消防可能不通过，且在消防未通过的情况下进行了投入，所以沈洁盛也有过错，应当根据过错相抵原则计算违约金。泗锦公司已向沈洁盛支付200,000元违约金，要求在本案中一并处理；4、不同意律师费金额，《商铺租赁合同》虽对律师费有所约定，但沈洁盛主张的律师费标准过高，要求法院调整。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　系争商铺权利人为上海九嶷投资管理有限公司。2016年10月31日，上海九嶷投资管理有限公司出具《委托书》，授权泗锦公司全权处理广中西路XXX号-XXX号经营管理相关一切事务。
　　2016年12月24日，泗锦公司(出租方，甲方)与沈洁盛(承租方，乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面积约为314平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅用于经营网咖；租赁期限为8年，暂定自2017年1月1日至2024年12月31日止(最终以甲方将房屋交付给乙方之日为租赁期限起算日，租赁期限届满日期相应延长，总租赁期限不变)；该房屋的免租期为40天，自甲方将该房屋交付给乙方之日起算；自2017年2月15日起至2018年2月14日，租金为573,050元/年，自2018年2月15日起至2019年2月14日，租金为573,050元/年；租金的支付方式为“先付后用”，每二个月作为一期支付一次；乙方应当在本合同签订后五个工作日内向甲方支付该套房屋两个月的租金，即95,508元作为履行本合同义务的保证金，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息；租赁期间，非合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应负责赔偿；任意一方违约，违约方应当赔偿对方实现权利的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等)。
　　《商铺租赁合同》签订后，沈洁盛向泗锦公司支付租赁保证金95,508元、租金95,508元。
　　2017年5月17日，沈洁盛就系争商铺注册上海盛阳互联网上网服务有限公司，经营范围为互联网上网服务，法定代表人为沈洁盛。
　　因系争商铺的消防验收一直未完成，泗锦公司(甲方)向沈洁盛(乙方)出具《承诺书》，承诺在2017年8月3日之前完成广中西路XXX号-XXX号消防验收，若乙方未取得消防批复，甲方将赔偿乙方每日人民币3,000元的经济损失。且原定乙方的免租期为45天，现增加到60天作为友情补偿。
　　之后，泗锦公司(甲方)再次向沈洁盛(乙方)出具《承诺书》，确认由于甲方在2017年12月1日还未能履行补充协议之规定拿到消防批复按时交房给乙方，甲方承诺于2017年12月10日前对乙方(2017年8月3日至2017年12月1日)违约金先行赔付每间商铺每日赔付3,000元。在甲方尚未取得消防批复前按每月10日为赔付周期。
　　2017年12月11日，泗锦公司向沈洁盛赔付《承诺书》中约定的部分违约金200,000元。
　　2018年6月19日，泗锦公司委托律师向沈洁盛发出《律师函》。《律师函》载明，合同签订后，包括租赁物在内的整体的消防设施一直未能完成，未能通过有关部门验收。虽然在此期间，泗锦公司基于当时的理想预期而曾另行答应交付日期和赔偿责任，但仍因故未能完全落实。由于因消防施工未能完成，未能通过有关部门验收，租赁物自2017年1月1日起至今始终处于无法完成交付和使用的状态，已达1年半之久，与此同时，租赁物的消防施工是否能够、何时能够得以完成和通过验收目前仍处于一个不确定的状态。因此，《租赁合同》实际已不具备继续履行条件。鉴于《租赁合同》的合同目的已经无法实现，《租赁合同》已无法继续履行的客观情况，泗锦公司明确告知沈洁盛自本告知函发出之日解除与沈洁盛于2016年12月24日签订的《租赁合同》。泗锦公司认可应当就租赁物一直无法交付和使用而向沈洁盛承担责任，承担责任的方式应当以确定合理的赔偿金额为宜。沈洁盛坚持每日赔偿的实质是变相获取不当利益，早已超出《租赁合同》的应有之意。
　　2018年6月26日，沈洁盛与上海四维乐马律师事务所签署《委托代理合同》，委托施俊超律师担任沈洁盛与泗锦公司房屋租赁合同纠纷一案的代理人，律师费为30,000元。同月29日，上海四维乐马律师事务所向沈洁盛开具律师费发票30,000元。
　　庭审中，泗锦公司确认系争商铺的产权人已于2018年8月30日收回系争商铺。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。沈洁盛、泗锦公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。系争商铺的产权人已于2018年8月30日收回系争商铺，沈洁盛、泗锦公司亦同意《商铺租赁合同》于2018年8月30日解除，故本院确认《商铺租赁合同》于该日解除。合同解除后，泗锦公司应当向沈洁盛返还租赁保证金95,508元。泗锦公司在《律师函》中确认系争商铺自2017年1月1日起始终处于无法完成交付和使用的状态，故泗锦公司要求沈洁盛支付租金没有依据，泗锦公司应当返还沈洁盛已付租金95,508元。因系争商铺未能通过消防验收而导致《商铺租赁合同》目的无法实现，故泗锦公司应当承担合同解除的违约责任。沈洁盛要求泗锦公司按每日3,000元标准支付自2017年8月3日至2018年8月30日的违约金，该标准过高，经泗锦公司申请，本院酌情予以调整。违约金本身具有惩罚性和补偿性的双重特性，根据泗锦公司的违约行为以及过错程度、沈洁盛的实际损失，以及泗锦公司在庭审中曾表示愿意按每日3,000元标准支付自2017年8月3日至2017年12月31日的违约金，后因沈洁盛未同意而致调解不成，本院现酌定泗锦公司按该标准向沈洁盛支付违约金。虽然《商铺租赁合同》中有关于违约方赔偿守约方实现权利所产生的律师费等费用的约定，但无具体的计算标准，本院认为泗锦公司支付的违约金已足以抵付沈洁盛的律师费等损失，故沈洁盛主张的律师费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
　　一、原告沈洁盛与被告泗锦(上海)公寓管理有限公司就上海市静安区广中西路XXX-XXX号XXX层XXX号商铺签署的《商铺租赁合同》于2018年8月30日解除；
　　二、被告泗锦(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告沈洁盛租赁保证金95,508元、租金95,508元；
　　三、被告泗锦(上海)公寓管理有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日3,000元标准支付自2017年8月3日至2017年12月31日的违约金453,000元(抵扣被告泗锦(上海)公寓管理有限公司已支付的违约金200,000元后，被告泗锦(上海)公寓管理有限公司还需向原告沈洁盛支付253,000元)；
　　四、原告沈洁盛其余的诉讼请求，本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,400元，由原告沈洁盛负担7,160元、被告泗锦(上海)公寓管理有限公司负担10,240元。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：梁钟芳

书记员：刘志宏