沈涛、沈翕雯等与上海绿地赵巷置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：沈涛，男，1965年4月14日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
　　原告(反诉被告)：沈翕雯，女，1996年4月9日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。
　　原告(反诉被告)：石振亮，男，1946年1月15日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。
　　原告(反诉被告)：车秋月，女，1949年7月15日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　上列四原告共同委托诉讼代理人：刘超，上海众华律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海绿地赵巷置业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：徐荣璞，执行董事兼总经理。
　　委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王翔，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　原告沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月诉被告上海绿地赵巷置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告提起反诉，本院予以受理。本案于2018年11月27日公开开庭进行了审理，四原告的共同委托诉讼代理人刘超、被告委托诉讼代理人洪维争到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月向本院提出诉讼请求：1、解除被继承人石丽青与被告上海绿地赵巷置业有限公司签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告上海绿地赵巷置业有限公司返还原告沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月购房款人民币1,346,528元。事实与理由：2016年9月10日，石丽青作为买受人，因购买上海市青浦区赵巷镇业煌路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(下简称系争房屋)，向被告上海绿地赵巷置业有限公司(以下简称绿地赵巷公司)支付定金200,000元。2016年10月22日石丽青与绿地赵巷公司签订《上海市商品房预售合同》，约定：房屋总价款为4,466,528元，2016年10月22日前支付首期房款1,346,528元，2016年11月22日前付清余款3,120,000元。当天，石丽青支付1,146,528元。后石丽青委托绿地赵巷公司办理贷款手续，绿地赵巷公司也承诺贷款不会有问题，但是2016年11月22日前，石丽青贷款未获通过，绿地赵巷公司又提出通过另一家银行办理贷款，并同意延期付款。但在办理过程中，石丽青因癌症复发住院治疗，后石丽青于2017年10月18日因病去世，沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月为石丽青全部继承人。2018年4月27日，全体继承人协商一致后致函绿地赵巷公司提出解除合同并返还已付房款。2018年6月12日，绿地赵巷公司回函提出单方解除合同，追究石丽青逾期付款违约金886,080元、解除合同违约金446,652.80元，仅同意返还13,795.20元。绿地赵巷公司将所有违约责任归于石丽青逾期付款，不合逻辑，且现房价上涨并不会造成其任何损失，绿地赵巷公司仍要求高额违约金有违诚实信用原则。
　　被告绿地赵巷公司辩称，同意解除合同，但解除合同是因绿地赵巷公司行使解除权，合同于2018年6月16日解除。不同意第二项诉讼请求，仅同意返还13,759.20元，因石丽青违反合同约定导致绿地赵巷公司行使合同解除权，返还的房款中应扣除因石丽青违约行为的赔偿金及违约金、律师费等。
　　绿地赵巷公司向本院提起反诉请求：1、判令绿地赵巷公司与石丽青于2016年10月22日签订的《上海市商品房预售合同》于2018年6月16日解除；2、判令沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月协助绿地赵巷公司办理上述《上海市商品房预售合同》的注销登记备案手续，恢复成未销售状态；3、判令沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月向绿地赵巷公司支付赔偿金人民币446,652.80元(房屋总价10%)；4、判令沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月支付绿地赵巷公司全部逾期付款违约金890,760元(以3,120,000元为基数，按日万分之五，自2016年11月23日起算至2018年6月16日止)；5、判令沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月支付绿地赵巷公司因本案已承担的律师费人民币63,122.38元。事实与理由：预售合同第七条约定石丽青若未按合同时间付款，应当向绿地赵巷公司支付违约金，违约金按照逾期未付款的日万分之五计算，自应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；逾期超过90天，绿地赵巷公司有权选择单方面解除合同并要求石丽青承担总房价款的10%作为赔偿金，绿地赵巷公司可在石丽青已支付的房价款扣除此赔偿金，扣除后的剩余房款退还给石丽青。如石丽青已支付的房款不足赔偿的，绿地赵巷公司有权追索。补充条款第七条约定，石丽青延迟付款造成绿地赵巷公司单方解除合同的，石丽青应支付解除合同的赔偿金和逾期付款的违约金，还约定，如石丽青未按合同附件一约定的付款方式和付款期限付款，绿地赵巷公司因主张其权益而支出的诉讼费、律师费等由石丽青承担。后石丽青未于2016年11月22日支付余款3,120,000元，绿地赵巷公司在2017年1月13日、2月28日书面通知石丽青支付房款并且承担逾期支付的违约金，在2017年10月起诉要求石丽青继续履行合同，青浦法院立为(2017)沪0118民初18142号案件，后因未缴诉讼费按撤诉处理了。2018年4月27日，沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月以石丽青继承人的身份向绿地赵巷公司发出解除合同通知书，故绿地赵巷公司于2018年6月12日向四人回函，解除合同并要求四人承担违约责任，故预售合同于函件送达日2018年6月16日解除。
　　沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月针对反诉辩称，同意解除合同，但是解除时间及理由应以沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月主张的为准，绿地赵巷公司行使的解除权过了除斥期间，解除权丧失了。对第二项诉讼请求，原告愿意配合被告办理注销手续，但是恢复成未销售状态意义不明。第三、四项诉讼请求，缺乏合同依据，如果绿地赵巷公司选择解除合同，那么逾期付款的违约金不可以算至解除之日，并且违约金过高，双方权利义务不对等，要求法院调低。对第五项诉讼请求，预售合同是绿地赵巷公司提供的格式合同，只约定了开发商可以主张律师费，不公平，不愿意承担。
　　经开庭审理查明：2016年9月10日，被继承人石丽青支付绿地赵巷公司定金200,000元。2016年10月22日，被告绿地赵巷公司作为甲方，石丽青作为乙方，双方签订了《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)，约定：乙方向甲方购买系争房屋，批准规划用途为住宅，暂测建筑面积112.50平方米，总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为4,466,528元。第七条约定，乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款额的日万分之5计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，甲方有权选择下列第壹种方式追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。第二十九条约定，本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。附件一约定，2016年10月22日前乙方支付首期房款1,346,528元，2016年11月22日前乙方付清余款3,120,000元。
　　补充条款一第三条“补充本合同第七条”约定，1、若乙方未按本合同附件一约定的付款方式和付款期限付款，甲方有权按本合同第七条第一款执行。如乙方首期款逾期超过5天未付的，甲方即有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。甲方有权请求仲裁机构或法院判定从乙方已支付的房价中扣除乙方应支付的赔偿金。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。乙方迟延付款造成甲方单方解除合同的，乙方应支付解除合同的赔偿金及延期付款的违约金，如乙方未按本合同附件一约定的付款方式和付款期限付款，甲方因主张其权益而支出的诉讼费、律师费等由乙方承担。2、乙方支付房款采用银行贷款的：1)若乙方自行办理银行贷款，甲方不作担保，同时如银行未按本合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定付款，乙方有权按本合同第七条第一款执行。2)乙方委托甲方代为办理有关贷款手续，则乙方应在签定(注：应为订)本预售合同的同时签署贷款文件、提供贷款所需各类资料并支付相关费用，并且严格按照甲方或银行通知的时间办理相关手续，如因乙方原因造成银行未能按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定付款，甲方有权按本合同第七条第一款执行。3)因乙方原因导致银行拒绝办理按揭贷款或拒绝贷足乙方申请的按揭额度时，乙方应按合同约定的期限一次性付清剩余房款，如乙方未能按合同约定期限付清剩余房款的，仍视为乙方未按合同约定付款，甲方有权按本合同第七条第一款执行。合同另约定了其他事项。
　　2016年10月22日，石丽青支付绿地赵巷公司房款1,146,528元，余款至今未付。
　　2017年6月，绿地赵巷公司曾向本院递交诉状要求石丽青支付剩余房款并承担逾期付款违约金，后因绿地赵巷公司未按时预交案件受理费，本院于2017年11月21日作出(2017)沪0118民初18142号裁定，该案按绿地赵巷公司撤诉处理。
　　2018年4月20日，沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月向绿地赵巷公司邮寄解除合同通知，称石丽青已死亡，四人系全部继承人，要求解除上述预售合同并要求绿地赵巷公司通还石丽青已付款1,346,528元。
　　2018年6月12日，绿地赵巷公司向沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月回函，确认于2018年4月27日收到上述通知，并回复称石丽青逾期付款构成违约，若四人系石丽青全部继承人，则四人应继受石丽青的全部权利义务，故绿地公司行使单方解除权，预售合同于本函件送达之日解除，四人应于本函件送达后七日内办理预售合同注销手续，并承担相应逾期付款违约金、解除合同赔偿金，绿地赵巷公司有权在已付房款中扣除上述款项后退还剩余房款。该邮件于2018年6月16日送达沈涛等四人。
　　另查明，被告继承人石丽青生于1971年2月24日，因恶性肿瘤于2017年10月18日死亡。沈涛系石丽青丈夫，二人共生育一女即沈翕雯。石振亮、车秋月系石丽青父母。
　　上述查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，沈涛一方提供的商品房预售合同、付款凭证、解除合同通知及邮寄凭证、回函，绿地赵巷公司提供的回函及邮寄凭证，本院出示的民事裁定书，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，沈涛一方称，石丽青委托绿地赵巷公司办理购房贷款，但是绿地赵巷公司在系争房屋上设定了抵押，无法办理贷款，故石丽青未在约定期限内支付余款不构成违约。绿地赵巷公司也未催讨过，(2017)沪0118民初18142号案件中绿地赵巷公司的诉请是支付余款而不是解除合同，绿地赵巷公司行使合同解除权超过了除斥期间，解除权已消灭。现石丽青死亡，合同因情势变更而无法履行，故沈涛等四原告有合同解除权，合同应当于2018年4月27日解除。绿地赵巷公司主张解除合同赔偿金和逾期付款违约金缺乏依据，且解除合同赔偿金和逾期付款违约金应择一主张，逾期付款违约金也不能计算至合同解除之日，违约金过高，要求法院调低，不同意支付律师费。
　　绿地赵巷公司称，预售合同未约定石丽青是以贷款方式支付房款，石丽青也未委托绿地赵巷公司办理贷款，不清楚石丽青有无办理贷款或为何未获贷款。绿地赵巷公司从未同意石丽青延期支付房款，业务员曾经于2017年1月13日、同年2月28日短信催告石丽青付款，2018年6月起诉同时主张了剩余房款和逾期付款违约金。金钱债务不存在履行不能的情况。根据合同约定，绿地赵巷公司可以同时主张逾期付款违约金、解除合同赔偿金和律师费。石丽青逾期付款造成绿地赵巷公司产生融资成本和销售成本损失。关于第二项诉请中的恢复未销售状态就是指注销网签备案，系争房屋恢复到可销售的状态。
　　对此绿地赵巷公司提供2017年1月1日法律服务合同、2018年11月26日律师费发票，以证明绿地赵巷公司为本案一审诉讼支付律师费63,122.38元。沈涛一方认为合同与发票间隔时间过长，金额过高。绿地赵巷公司解释称北京大成(上海)律师事务所是绿地赵巷公司的常年法律顾问，提供的合同是总合同，但发票是针对本案一审开具的。
　　本院认证如下：沈涛一方对证据真实性未提出异议，绿地公司对签订合同与开具发票日期间隔较长的解释合理，律师费金额符合相关规定，故本院予以采信。据此本院确认如下事实：绿地赵巷公司为本案一审支出律师费63,122.38元。
　　根据查明的事实，本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。石丽青未按约于2016年11月22日付清房款，在绿地赵巷公司起诉催讨房款后仍未履行合同，构成根本违约，绿地赵巷公司有权根据合同约定在逾期之日起第91天起即2017年2月21日起行使合同解除权，因绿地赵巷公司与石丽青未约定行使解除权的期间，故该解除权的除斥期间为一年。但绿地赵巷公司未在除斥期间内行使解除权，故绿地赵巷公司依据合同享有的解除权自2018年2月21日起消灭。石丽青现已死亡，无法继续履行合同，石丽青死后沈涛一方作为继承人未放弃继承本案合同中的权利，故也应在继承遗产范围内承担相应义务，继续履行本案合同，现沈涛一方未举证证明继续履行本案房屋预售合同存在客观障碍，故沈涛一方并无合同解除权，现沈涛一方拒绝继续履行合同，构成根本违约，绿地赵巷公司依法有权解除合同，绿地赵巷公司发出的解除合同通知于2018年6月16日送达沈涛一方，本案预售合同于当天解除。合同解除后，沈涛一方应配合绿地赵巷公司办理注销预售合同的网签备案的手续，绿地赵巷公司应退还沈涛一方已付房款1,346,528元。
　　关于绿地赵巷公司主张的解除合同赔偿金、逾期付款违约金和律师费，沈涛一方认为解除合同赔偿金和违约金依据不足，且违约金过高要求调低，不同意支付律师费。本院认为，合同主文第七条约定“逾期超过90天后，甲方有权选择下列第壹种方式追究乙方责任：壹、甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的10%”，补充条款一第三条约定“乙方迟延付款造成甲方单方解除合同的，乙方应支付解除合同的赔偿金及延期付款的违约金”，因乙方不按约付款的“甲方因主张其权益而支出的诉讼费、律师费等由乙方承担”，根据上述约定绿地赵巷公司主张解除合同赔偿金和逾期付款违约金的前提是绿地赵巷公司因石丽青逾期付款而行使合同约定的解除权，主张律师费的前提是石丽青不按约付款。但是本案中绿地赵巷公司享有的约定解除权已消灭，绿地赵巷公司并非是因石丽青逾期付款而解除合同，而是因石丽青死亡后其继承人拒绝履行合同而解除合同，故其依据合同第七条及补充条款第三条约定主张解除合同赔偿金和逾期付款违约金依据不足。且合同解除后，买方的付款责任随之消灭，逾期付款违约金存在的基础也已消灭。故石丽青逾期付款构成违约，势必造成绿地赵巷公司融资成本支出、再次销售成本支出等损失，本院综合本地房地产市场现状、合同履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情确认沈涛一方应在继承石丽青遗产范围之内赔偿绿地赵巷公司损失440,000元。律师费系绿地赵巷公司为本次诉讼实际支出的费用，绿地赵巷公司主张该费用符合合同约定，本院酌情确认为10,000元。
　　综上，依照《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：
　　一、石丽青与上海绿地赵巷置业有限公司于2016年10月22日签订的《上海市商品房预售合同》(编号：XXXXXXXXXXXX)于2018年5月24日解除；
　　二、上海绿地赵巷置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将应返还给石丽青的购房款1,346,528元返还给沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月；
　　三、驳回沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月其余诉讼请求；
　　四、沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月应于本判决生效之日起十日内配合上海绿地赵巷置业有限公司办理注销上述预售合同网签备案的手续；
　　五、沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月应于本判决生效之日起十日内在继承石丽青遗产的范围内赔偿上海绿地赵巷置业有限公司损失440,000元；
　　六、沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月应于本判决生效之日起十日内在继承石丽青遗产的范围内赔偿上海绿地赵巷置业有限公司律师费10,000元；
　　七、驳回上海绿地赵巷置业有限公司其余反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件本诉受理费16,918.70元，减半收取计8,459.35元，由上海绿地赵巷置业有限公司负担；反诉受理费17,404.80元，减半收取计8,702.40元，由沈涛、沈翕雯、石振亮、车秋月负担4,702.40元，绿地赵巷公司负担4,000元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈菊芳

书记员：胡敏雯