沈珏、唐春洁与上海绿地松灏置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：沈珏，男，1986年11月15日生，汉族，住上海市松江区。
　　原告(反诉被告)：唐春洁，女，1988年6月14日生，汉族，住江苏省昆山市。
　　二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：金慧霞，上海丰兆律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海绿地松灏置业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：徐荣璞，执行董事。
　　委托诉讼代理人：戴旭舟，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：洪维争，北京大成(上海)律师事务所律师。
　　第三人：中国建设银行股份有限公司上海松江支行，营业场所上海市松江区。
　　负责人：李靖，行长。
　　委托诉讼代理人：童烨，男。
　　原告沈珏、唐春洁与被告上海绿地松灏置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月4日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。本案于2018年10月11日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序进行审理。期间，本院依职权追加中国建设银行股份有限公司上海松江支行作为第三人参加本案诉讼。本案分别于2019年2月21日、2019年4月3日再次公开开庭进行了审理。原告沈珏及二原告的共同委托诉讼代理人金慧霞，被告的委托诉讼代理人戴旭舟三次均到庭参加庭审，第三人的委托诉讼代理人童烨到庭参加第二次庭审。第三人经传票传唤，未到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。
　　原告沈珏、唐春洁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》；2.判令被告返还原告已付购房款1,286,075元；3.判令被告支付原告利息损失(以1,286,075元为基数，自2016年8月31日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；4.判令被告协助办理坐落于上海市松江区茸凯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的网签备案注销手续。审理中，原告增加一项诉讼请求：判令被告协助办理系争房屋的预告登记注销手续。事实和理由：2016年8月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买系争房屋，房屋建筑面积为96.68平方米，房屋单价为44,125.72元/平方米，房屋总价为4,266,075元。合同附件一约定付款方式为：2016年8月30日前，原告支付首期房款1,286,075元。2016年10月25日前，原告支付剩余房款2,980,000元。原告按约向被告支付了房款1,286,075元，剩余房款通过贷款形式支付，贷款利率在基准利率的基础上打九折。原告向第三人申请办理银行贷款，第三人已通过原告的贷款申请。但因为第三人发现系争房屋上登记的在建房屋抵押登记未注销，故无法顺利放款。被告一直拖延办理在建房屋抵押登记注销手续，直至2017年12月底才办妥。此时，第三人重新为原告办理贷款申请审批手续。然，银行贷款政策发生变化，因原告于2013年4月在江苏省昆山市已经购买了一套住宅房屋，故购买系争房屋属于“二套”，首付须提高至70%，贷款利率也须上浮10%。由于被告责任，导致原告长达一年多时间不能办理贷款，又因在此期间贷款政策发生变化，原告无力再购买系争房屋。故原告诉至法院，望判如所请。
　　被告上海绿地松灏置业有限公司辩称，预售合同中未约定被告应在何期限内注销在建房屋抵押登记，被告并未违反任何合同约定。原告未能按照合同约定支付房款2,980,000元，属于违约。同时，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告继续履行《上海市商品房预售合同》；2.判令原告支付房款2,980,000元；3.判令原告支付逾期付款违约金(以2,980,000元为基数，自2016年10月26日起至实际支付之日止，按照每天万分之五的标准计算)；4.判令原告赔偿律师费142,404.8元。审理中，被告变更反诉请求为：1.判令解除原、被告之间的《上海市商品房预售合同》；2.判令原告协助办理系争房屋的网签备案及预告登记注销手续；3.判令原告支付违约金426,607.5元；4.判令原告赔偿律师费142,404.8元。
　　原告沈珏、唐春洁针对反诉请求辩称，合同系因被告违约，原告行使合同解除权而解除，原告不存在违约，被告无权解除合同。被告主张原告赔偿律师费没有依据，且被告并未提供证据证明律师费已经实际支付。
　　第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行针对本、反诉请求述称，原告确实就购买系争房屋向第三人申请贷款，第三人于2016年12月19日审批通过原告的贷款申请。因被告未将在建房屋抵押登记注销，故第三人一直未放款。嗣后，被告将在建房屋抵押登记予以注销，原告于2017年12月6日成为系争房屋的预告登记权利人，同时，第三人登记成为系争房屋的抵押权人。然，因原借款合同期限已经届满，故第三人需重新审批，此时发现原告在2017年4月为案外人1,100,000元债务提供了担保，故未通过原告的贷款申请，遂将抵押登记注销。
　　经审理查明认定事实如下：
　　2016年8月30日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋暂测建筑面积为96.68平方米，房屋总价为4,266,075元。合同第七条约定，原告若未按本合同约定的时间付款，应当向被告支付违约金，违约金按逾期未付款项的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过90天后，被告有权选择下列第壹种方式追究原告责任。壹、被告有权单方面解除本合同，原告应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的10%，被告有权在原告已支付的房价款中扣除原告应支付的赔偿金额，剩余房款退还给原告。如原告已支付的房价款不足赔偿的，被告有权追索。被告如行使解除合同权的，应当书面通知原告；合同第十一条约定，被告应于2018年6月30日前将系争房屋交付给原告，除不可抗力外；合同第十六条约定，被告保证在向原告交付系争房屋时系争房屋没有被告设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与被告保证不相一致的情况，由被告承担全部责任。合同附件一“付款方式和付款期限”约定，2016年8月30日前，原告支付首期房款1,286,075元；2016年10月25日前，原告支付剩余房款2,980,000元。合同附件四“该房屋权属情况(产权、抵押、租赁)”中“他项信息”显示权利种类为在建房屋抵押，债权金额为1,400,000,000元，房产坐落于本区茸凯路300弄，权证或证明号为“松XXXXXXXXXXXX”，他项权利人为中信银行股份有限公司上海分行，核准日期为2016年5月27日。合同“补充条款一”第三条第1款约定，……如原告未按本合同附件一约定的付款方式和付款期限付款，被告因主张其权益而支出的诉讼费、律师费等由原告承担。合同另对其他相关事项作了相应约定。
　　原告按约向被告支付了首期房款1,286,075元后，向第三人申请银行贷款2,980,000元。第三人于2016年12月23日受理，并于2016年12月29日审批通过了原告的贷款申请。
　　2017年11月27日，案外人中信银行股份有限公司上海分行向松江区不动产登记中心提交《上海市不动产登记申请书》，申请注销“松XXXXXXXXXXXX”房屋建设工程抵押权登记，注销抵押物清单中即包括系争房屋。嗣后，系争房屋上设定的在建房屋抵押登记注销。
　　2017年12月6日，经核准，原告登记为系争房屋的预告登记权利人。另，根据系争房屋的上海市不动产登记簿显示，2018年8月6日，系争房屋的抵押(编号为XXXXXXXXXXXX)被登记注销。第三人称，此系第三人此前作为抵押权人设定的抵押，后因原告的贷款申请未能审批通过故予以注销。
　　另查明，2018年3月24日，原告与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向案外人购买坐落于本区人民北路XXX弄XXX号102(复式)室及123号地下1层车位351室房屋。2018年10月18日，原告登记成为上述房屋的权利人。
　　审理中，原告自认其于2017年4月为案外人1,110,000元的债务作为担保人提供保证责任。第三人称，若原告没有该1,110,000元债务的保证责任，则第三人在2018年1月1日之前还是会对原告执行首付七成，贷款利率打九折的贷款政策。
　　以上事实，有《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿、上海市不动产登记申请书、注销抵押物清单及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告之间的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应恪守。现双方均主张解除合同，争议在于哪一方享有合同解除权？原告认为被告逾期办理在建房屋抵押注销手续，存在违约，本院难以认同。首先，预售合同中明确载明了系争房屋上存在在建房屋抵押登记,被告将抵押登记情况如实告知了原告。原告未尽到审慎注意义务，相应责任应由原告自行承担；其次，根据预售合同第十六条的约定，被告应保证在系争房屋交付之时不存在被告设定的抵押。据此，被告应于系争房屋交付之前即2018年6月30日前注销在建房屋抵押登记。被告实际注销在建房屋抵押登记的时间显然早于2018年6月30日，故被告在此并不存在违约；最后，虽然由于被告注销在建房屋抵押登记时间较久导致原告第一次贷款审批通过后未能顺利放款，但假若原告没有为案外人1,110,000元的债务提供保证责任，第三人还是会按照原贷款政策继续审批通过原告的贷款申请。故原告不能通过第二次贷款审批的症结在其第一次贷款审批通过后的债务担保，此系原告自身原因，应由原告自行承担相应后果。原告称因被告迟迟未注销在建房屋抵押影响其贷款首付比例及利率标准，但未提供充分证据予以证明，且与第三人在本案中的陈述不符，故本院对此难以采信。综上，本院认为原告并不享有合同的解除权，反而原告以自身行为明确表示不再继续履行合同，亦未支付后续房款，存在根本违约，被告有权据此解除合同。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告之间的预售合同解除后，双方应共同办理系争房屋的网签备案及预告登记注销手续。被告应将原告支付的房款1,286,075元返还给原告，同时，因为原告违约导致合同解除，应当承担相应的违约责任。但被告主张的违约金标准显属过高，本院以被告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，并考虑到原告已支付部分房款二年之余，根据公平原则，酌情确定原告应支付违约金127,982.25元。对于原告主张的利息，因原告属于违约方，且在酌情确定违约金标准时已考虑该因素，故本院对此不予支持。对于被告主张的律师费，因预售合同有明确约定，故本院予以支持。但律师费标准本院根据本案实际情况酌情确定为10,000元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)沈珏、唐春洁与被告(反诉原告)上海绿地松灏置业有限公司于2016年8月30日就坐落于上海市松江区茸凯路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；
　　二、原告(反诉被告)沈珏、唐春洁与被告(反诉原告)上海绿地松灏置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同办理上述《上海市商品房预售合同》的网上备案注销手续；
　　三、原告(反诉被告)沈珏、唐春洁与被告(反诉原告)上海绿地松灏置业有限公司于本判决生效之日起十日内共同办理上述房屋的预告登记注销手续；
　　四、被告(反诉原告)上海绿地松灏置业有限公司返还原告(反诉被告)沈珏、唐春洁房款1,286,075元；
　　五、原告(反诉被告)沈珏、唐春洁支付被告(反诉原告)上海绿地松灏置业有限公司违约金127,982.25元；
　　六、原告(反诉被告)沈珏、唐春洁赔偿被告(反诉原告)上海绿地松灏置业有限公司律师费10,000元；
　　七、上述第四、五、六项相抵后，被告(反诉原告)上海绿地松灏置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)沈珏、唐春洁1,148,092.75元；
　　八、驳回原告(反诉被告)沈珏、唐春洁的其余诉讼请求。
　　如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费16,375元，反诉案件受理费15,890元，合计诉讼费32,265元，由原告(反诉被告)沈珏、唐春洁负担25,835元(已付16,375元，余款9,460元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告(反诉原告)上海绿地松灏置业有限公司负担6,430元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：李  明