沈蓓蕾、李某与顾某同房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：沈蓓蕾，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　原告：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住上海市松江区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：刘永禄，上海市志君律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：焦君玲，上海市志君律师事务所律师。
　　被告：顾某同，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住江苏省兴化市。
　　原告沈蓓蕾、李某与被告顾某同房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月11日立案后，依法适用简易程序于2019年5月20日、8月9日两次公开开庭进行了审理。原告沈蓓蕾、李某的共同委托诉讼代理人焦君玲、被告顾某同到庭参加诉讼。审理中，双方当事人同意并经院长批准继续适用简易程序延长审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告沈蓓蕾、李某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告支付2018年5月25日至2019年5月24日期间的房屋租金30,000元；2、判令被告支付两原告逾期支付房屋租金违约金(以30,000元为本金，自2018年5月15日起至实际付款日止，按日万分之四计算)。审理中，原告将诉讼请求变更为：1、判令确认原、被告于2016年5月25日签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告向原告返还位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；3、判令被告支付原告房屋使用费(自2018年5月26日起至房屋实际返还日止，参照合同约定的租金标准计算)。事实和理由：系争房屋为两原告共同共有。2016年5月25日，两原告委托案外人沈某某与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年5月25日起至2019年5月24日止，年租金为26,000元，租金每年涨2,000元，每12个月支付一次，提前10天支付下次租金。合同签订后，两原告按约将系争房屋交付被告使用，自2018年5月起被告未能按约向原告支付租金。因系争房屋未办出建设工程规划许可证，故请求法院判如所请。
　　被告顾某同辩称，系争房屋即将被拆迁，两原告已经与有关部门签订了补偿协议，有关拆迁利益应当归被告所有，在两原告没有将有关拆迁利益支付给被告前，被告不同意将系争房屋返还给两原告。关于系争房屋的租金，被告已支付至2018年5月25日。
　　经审理查明：2009年11月21日，两原告与案外人上海松江科技园区置业公司(以下简称“科技公司”)签订《小昆山玉昆小区配套商业房出售合同》一份，约定两原告向案外人科技公司购买系争房屋，建筑面积为143.75平方米。合同第十条约定，系争房屋无产证，将来如需办理产证时每平方收取300-500元整土地补偿费用。此房使用期限按国家商品房规定使用期限。合同另对有关事项作了相应的约定。
　　2016年5月25日，两原告委托案外人沈某某就系争房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定两原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2016年5月25日起至2019年5月24日止，年租金26,000元，每12个月结算一次，提前10天支付下期租金，租金每年涨2,000元。合同另对其他事项作了相应的约定。
　　另查明：2018年11月19日，两原告就系争房屋与有关部门签订了《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》。
　　再查明：2019年5月27日，本案被告顾某同向本院提起(2019)沪0117民初8959号案件诉讼，要求本案原告沈蓓蕾、李某支付系争房屋拆迁补偿安置款748,750元。2019年7月16日，本案被告顾某同向本院申请撤回了该案起诉，本院裁定予以准许。
　　以上事实，有《小昆山玉昆小区配套商业房出售合同》、《房屋租赁合同》、《上海市集体土地上征地房屋补偿协议(非居住房屋)》、民事诉状、民事裁定书及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，两原告出租给被告的系争房屋，未经合法批准建造，故原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应当认定为无效。原、被告签订的《房屋租赁合同》不仅无效，且合同约定的租赁期限亦届满，故被告应将系争房屋返还给两原告。虽然，原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，但被告仍应参照合同约定的标准向两原告支付其占有使用系争房屋期间的使用费，故两原告主张的房屋占有使用费，本院予以支持。关于被告是否享有系争房屋的拆迁利益，被告应通过其他法律途径解决，故本案中不予处理。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：
　　一、原告沈蓓蕾、李某与被告顾某同于2016年5月25日就位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告顾某同于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市松江区小昆山镇平原街XXX弄XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告沈蓓蕾、李某；
　　三、被告顾某同于本判决生效之日起十日内支付原告沈蓓蕾、李某自2018年5月26日起至上述房屋实际返还日止占有使用费(2018年5月26日至2019年5月25日期间按年租金30,000元计算，2019年5月26日至2020年5月25日期间按年租金32,000元计算)。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费649元，减半收取324.50元，由被告顾某同负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：朱金彪

书记员：杨亦珺