河北张某某宣某农村商业银行股份有限公司、张某某等申请执行人执行异议之诉民事判决书

河北张某某宣某农村商业银行股份有限公司
张文河（河北天权律师事务所）
张某
张某某市新基业房地产开发有限公司

原告河北张某某宣某农村商业银行股份有限公司，住所地张某某市宣化区宣府大街94号。
法定代表人王万礼。
委托代理人张文河，河北天权律师事务所律师。
被告张某。
第三人张某某市新基业房地产开发有限公司，住所地张某某市宣化区和平街1号院。
法定代表人贺新。
原告河北张某某宣某农村商业银行股份有限公司与被告张某、第三人张某某市新基业房地产开发有限公司申请执行人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人张文河到庭参加了诉讼。被告张某、第三人经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告张某未到庭发表辩论和质证意见。第三人张某某市新基业房地产开发有限公司未提交证据，亦未到庭发表辩论和质证意见。
经审理查明，2011年9月30日，原告与宣化民信物业管理有限公司签订《企业借款合同》，约定宣化民信物业管理有限公司向原告借款1130万元。同日，原告又与第三人签订了《抵押合同》，约定第三人以位于宣化区仝家街1号院12号楼的22套房屋、13号楼的16套房屋（包括本案涉案房屋）为该项借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。2014年，原告因上述借款合同纠纷一案将宣化民信物业管理有限公司、第三人诉至本院。经审理，本院于2014年7月作出（2014）张商初字第16号民事判决书，判决本案第三人对宣化民信物业管理有限公司欠付原告宣某公司的贷款1130万元及利息在抵押权范围内承担连带清偿责任。上述判决生效后，原告于2015年向本院提出强制执行申请。本院执行部门于2015年8月查封了涉案房屋后，被告提出了案外人执行异议申请。经审查，本院作出了（2015）张执异字第54号执行裁定书，裁定中止了对涉案房屋的执行。原告不服该执行裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。
本院认为，2011年9月30日，第三人在宣化民信物业管理有限公司向原告借款1130万元时，以位于宣化区仝家街1号院12号楼的22套房屋、13号楼的16套房屋（其中包括被告主张权利的12号楼1单元601号房屋）为该项借款提供了抵押担保，并办理了他项权利证书。因此，原告依法应自登记之日起，对上述抵押物享有抵押权。
本案争议焦点为:原告享有的抵押权能否对抗被告享有的权利和被告提交的证据能否足以排除原告的强制执行申请。首先，《最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》》规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条  的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据此批复可知，已交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人的权利优先于抵押权。现本案被告已付清了全部购房款，在购买涉案房屋时也不存在过错。因此，被告的权利应优先于原告的抵押权。其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告与第三人之间签订《商品房买卖合同》的时间为2012年9月11日，早于原告申请本院对涉案房屋进行查封的时间2015年8月；被告在签订《商品房买卖合同》后，已向第三人交付了涉案房屋的首付款，第三人于2012年9月11日为被告开具了首付款收据，并办理了银行按揭贷款；被告已实际占有并入住了涉案房屋；现无证据证明未办理过户登记的责任在被告。因此，应认定被告是涉案房屋的实际权利人，其提交的证据足以排除原告申请的强制执行。
对于被告张某和第三人，在依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零六条  、第三百一十一条  、第三百一十三条  第（二）项  ，《最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  之规定，判决如下:
驳回原告张某某市宣某农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费8546元，由张某某市宣某农村商业银行股份有限公司负担。
如不服本判决，可于收到判决之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至河北省高级人民法院，开户行:建行石家庄中华南大街支行，账号:13×××59）。

本院认为，2011年9月30日，第三人在宣化民信物业管理有限公司向原告借款1130万元时，以位于宣化区仝家街1号院12号楼的22套房屋、13号楼的16套房屋（其中包括被告主张权利的12号楼1单元601号房屋）为该项借款提供了抵押担保，并办理了他项权利证书。因此，原告依法应自登记之日起，对上述抵押物享有抵押权。
本案争议焦点为:原告享有的抵押权能否对抗被告享有的权利和被告提交的证据能否足以排除原告的强制执行申请。首先，《最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》》规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条  的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据此批复可知，已交付购买商品房的全部或者大部分款项后的买受人的权利优先于抵押权。现本案被告已付清了全部购房款，在购买涉案房屋时也不存在过错。因此，被告的权利应优先于原告的抵押权。其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  “金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，被告与第三人之间签订《商品房买卖合同》的时间为2012年9月11日，早于原告申请本院对涉案房屋进行查封的时间2015年8月；被告在签订《商品房买卖合同》后，已向第三人交付了涉案房屋的首付款，第三人于2012年9月11日为被告开具了首付款收据，并办理了银行按揭贷款；被告已实际占有并入住了涉案房屋；现无证据证明未办理过户登记的责任在被告。因此，应认定被告是涉案房屋的实际权利人，其提交的证据足以排除原告申请的强制执行。
对于被告张某和第三人，在依法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  的规定，可以缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条  ，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百零六条  、第三百一十一条  、第三百一十三条  第（二）项  ，《最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》》，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条  之规定，判决如下:

驳回原告张某某市宣某农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。
案件受理费8546元，由张某某市宣某农村商业银行股份有限公司负担。

审判长：成进
审判员：牟键
审判员：韩建新

书记员：常晓梅