河北省地震局张某某中心台与张某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：河北省地震局张某某中心台，住所地河北省张某某市鱼儿山路18号。法定代表人：马利军，台长。委托诉讼代理人：宋寿青，河北隆业律师事务所律师。被告：张某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，居民，住河北省赤城县。

河北省地震局张某某中心台向本院提出诉讼请求：1.确认合同第四条“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房产，则乙方再付甲方现金贰仟元整，房屋所有权归乙方所有。届时甲方须协助乙方办理房产证。”的约定无效；2.判令被告张某立即返还占有原告的三间大房、三间小房及大小房之间的院落，上述房屋价值10万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2000年12月11日，原告与被告签订了《典房协议书》，协议约定原告以典当款贰万捌仟元的价格将位于赤城县地震台家属院内的三间大房、三间小房、大小房之间的院落典给被告，典期为八年。协议约定，典当期间，房屋产权归原告所有；典当期满，原告及时通知被告并全额退还典房款，即可收回房屋使用权，双方均不负担利息；若典当期满后超过两年，原告仍不赎回房产，被告再付原告现金两千元，房屋所有权归被告所有；典当期满，原告收回房产时，被告需保证房屋结构完整，大房能够住人，小房能够储物，否则原告有权从赎金中扣除维修房屋所需费用。协议签订后，原告将上述房屋交于被告，按协议约定，房屋典期应于2008年12月10日到期。2009年8月底9月初至2015年6月11日，原告召集被告参加地震台组织的收回房屋协调会，被告虽参加了协调会，但不予配合。虽然典房协议第四条约定了“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房产，则乙方再付甲方现金贰仟元整，房屋所有权归乙方所有。届时甲方须协助乙方办理房产证”，但该约定并非约定典当的房屋无条件归被告所有，而是被告需再向原告支付2000元的费用，因此，该约定并非“死当”或“绝卖”条款，根据最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第二款的规定，原告在典期届满后10年内都有权收回典当的房屋。目前，被告也未向原告支付2000元，无权继续占有原告的房屋。且由于典当房屋的土地及地上建筑皆属于国有资产，未经国家批准不能发生权属转让的法律效力，也不符合国有资产处置的强制性规定，因此，该约定为无效约定，被告也不能据此约定取得典当房屋的所有权。综上所述，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。张某辩称，第一、愿意通过商量解决；第二，2015年6月15日是召集其参加协调会，但是其主动找的对方。2000元钱是约定办理房产证时的手续费；第三，国有资产未经国家批准我不知道，其认为合同是有效的，地震台没有收房就证明他们不履行了；第四，如果地震台要收回房屋，其同意返还，但要求原告赔偿房屋损失732692元，赔偿评估费5000元，赔偿交通费、律师费、人工费30000元，并要求确认原、被告双方的房屋买卖协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的河北省地震局冀震发（2002）11号文件、张某某中心台关于赤城县典房座谈会会议记录、签到表、录音、录像光盘、典房协议、赤城县国用（2009）第ZB0009号土地使用权证及房屋所有权证、评估票据、赤城县地震台关于典房的请示、张某某地震台批复，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据资产评估报告书，本院认定如下：该资产评估报告是由张某申请，经本院主持双方当事人摇号确定的具有评估资质的河北四合百成资产评估有限公司作出，且现场勘查过程中双方当事人对评估对象、评估范围达成一致意见，故对河北省地震局张某某中心台提出的评估基准日应为2008年、取价依据应按2008年标准、评估计算方法错误、评估范围超出标的范围的辩论意见，本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年12月11日，河北省地震局赤城地震台与张某签订典房协议书，协议约定，赤城地震台以典当款28000元的价格将位于赤城县地震台家属院内的三间大房、三间小房、大小房之间的院落典给张某，典期为八年；典当期间，房屋产权归赤城地震台所有，张某拥有使用权及房屋维修的义务，典当期满前，若因房屋结构原因影响居住时，张某在征得地震台同意的情况下，出资修缮，地震台赎房时，应给予一定的补偿；典当期满，地震台及时通知张某并全额退还典房款，即可收回房屋使用权，双方均不负担利息；若典当期满后超过两年，地震台仍不赎回房产，张某再付地震台现金2000元，房屋所有权归张某所有，届时地震台需协助张某办理房产证，若有违约，责任由违约方承担。按协议约定，房屋典期于2008年12月10日到期。2010年11月5日，原告要求收回房屋，与张某未达成一致意见。经双方沟通，张某于2015年6月11日去原告处协商，要求原告办理房产证，双方未达成一致意见。另查，本案中所涉房屋的土地为国有划拨土地，该房屋及土地为国有资产。地震台将房屋典当给张某时，未取得国有资产管理部门的批准。该房屋、土地及其他附属物，经河北四合百成资产评估有限公司评估总价值为732692元，张某支付鉴定费5000元。
原告河北省地震局张某某中心台与被告张某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月29日作出（2016）冀0732民初784号民事判决，被告张某不服提起上诉，河北省张某某市中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）冀07民终2718号民事裁定，裁定撤销赤城县人民法院（2016）冀0732民初784号民事判决，发回赤城县人民法院重审。本院立案后，依法适用普通程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告河北省地震局张某某中心台的委托诉讼代理人宋寿青、被告张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为，《典当管理办法》第三条规定，本办法所称典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。第三十六条规定，典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。第四十条规定，典当期限或者续当期限届满后，当户应当在5日内赎当或者续当。根据上述规定，原、被告之间的“典当”行为不符合典当的构成要件，原、被告之间签订的典房协议书，本院认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。第二十六条规定，事业单位占有、使用的房屋建筑物、土地和车辆的处置，货币性资产损失的核销，以及单位价值或者批量价值在规定限额以上的资产的处置，经主管部门审核后报同级财政部门审批；规定限额以下的资产的处置报主管部门审批，主管部门将审批结果定期报同级财政部门备案。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。《国有资产评估管理办法》第三条规定“国有资产占有单位有下列情形之一的，应当进行资产评估：（一）资产拍卖、转让；（二）企业兼并、出售、联营、股份经营；（三）与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；（四）企业清算；（五）依照国家有关规定需要进行资产评估的其他情形”。上述规定系防止国有资产流失的强制性规定，并因涉及社会公共利益，应属效力性强制规定。本案所涉买卖标的物系原告管理并占有、使用的国有资产，不仅是房屋，还包括相应的国有土地使用权，原告转让该国有资产时，未经财政部门批准，未进行资产评估，未履行法定前置程序，故本院认定原、被告双方签订的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方房屋买卖合同无效，原告应当返还被告购房款28000元，被告应当将合同标的物返还原告；原告明知其在无权处分国有资产且未取得权利机关批准的情况下，仍与被告签订了房屋买卖合同，应对房屋买卖合同无效承担主要责任。被告作为完全民事行为能力人，应当知道与其签订合同的相对方是机关事业单位，合同标的物是国有资产，但仍与原告签订合同，应对房屋买卖合同无效承担次要责任。根据双方责任的大小，本院认定原告、被告对房屋买卖合同无效承担的责任分别为80%、20%；确认房屋买卖合同无效后，被告请求原告赔偿的主张，本院依照双方承担责任的比例予以支持。张某的损失，以河北四合百成资产评估有限公司关于本案标的物的评估总价值732692元和评估费用5000元扣除被告已付购房款28000元为基数按照责任比例计算，即张某的损失为567753.6元[（732692+5000-28000）×80%]；关于张某主张的交通费、律师费、人工费30000元，因其未提交相关证据证实该损失的合理性及与本案的关联性，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决如下：

一、依法确认河北省地震局赤城地震台与张某于2000年12月11日签订的房屋买卖合同无效；二、张某于本判决生效之日起三十日内将无效合同标的物即三间大房、三间小房及大小房之间的院落返还给河北省地震局张某某中心台；三、河北省地震局张某某中心台于本判决生效之日起三十日内返还张某购房款28000元；四、河北省地震局张某某中心台于本判决生效之日起三十日内赔偿张某各项损失共计567753.6元；五、驳回河北省地震局张某某中心台的其他诉讼请求。案件受理费9758元，由河北省地震局张某某中心台负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张某某市中级人民法院。

审判长　刘　宝
审判员　刘玉涛
审判员　王　庭

书记员：张磊