河北省地震局张某某中心台与郝某某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

原告：河北省地震局张某某中心台，住所地张某某市鱼儿山路18号。法定代表人：马利军，台长。委托诉讼代理人：宋寿青，河北隆业律师事务所律师。被告：郝某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住张某某市赤城县。第三人：刘亮，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，农民，住张某某市赤城县。委托诉讼代理人：吴素芳(系刘亮外甥女),住赤城县。

张某某中心台向本院提出诉讼请求：1、确认合同第四条“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房屋，房屋所有权归乙方所有。届时甲方须协助乙方办理房产证。”的约定无效；2、判令郝某某立即返还占用张某某中心台的三间大房、三间小房及院落，并将在所典房屋西侧空地上自盖的三间大房交由地震台赎回,房屋价值100000元；3、本案诉讼费由郝某某负担。事实和理由：2001年2月25日，张某某中心台与郝某某签订了《典房协议书》，协议约定张某某中心台以典当款40000元的价格将三间大房、三间小房、大小房之间的院落及此院落西墙至大院西墙之间的10.8×14.4（平米）院落典给郝某某，典期为八年。协议约定，典当期间，房屋产权归张某某中心台所有。典当期满，张某某中心台及时通知郝某某并全额退还典房款，即可收回房屋使用权，双方均不负担利息，收回房产时郝某某需保证房屋结构完整，大房能够住人，小房能够储物，否则，张某某中心台有权从赎金中扣除维修房屋所需费用。若典当期满后超过两年，张某某中心台仍不赎回房产，房屋所有权归郝某某所有。协议还约定，张某某中心台允许郝某某在大房西侧空地盖平房,所盖新房结构应与旧房接近，新房产权归张某某中心台所有，郝某某有居住权，原有旧房典当期期满后，张某某中心台有权同期折旧收回此房，若因不可抗拒原因需提前收回此房时，则应按市场评估价格收回。协议签订后，张某某中心台将上述房屋交于郝某某，郝某某在所典房屋西侧空地上又盖了三间大房。按协议约定，房屋典期应于2009年2月24日到期，郝某某所典房屋与后盖的房屋均应由张某某中心台赎回。2009年8月至2015年6月间，张某某中心台多次召集郝某某等典房户参加收回房屋协调会，郝某某参加了2015年6月15日的协调会，张某某中心台还于2010年11月4日向郝某某送达了房屋收回通知书，但郝某某不予配合，房屋没有收回。虽然典房协议第四条约定了“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房产，房屋所有权归乙方所有，届时甲方须协助乙方办理房产证”，但由于典当房屋的土地及地上建筑皆属于国有资产，未经国家批准不能发生权属转让，这样约定也不符合国有资产处置的强制性规定，因此，该约定为无效约定，郝某某也不能据此约定取得典当房屋的所有权。综上所述，张某某中心台为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。郝某某辩称，一、张某某中心台的诉讼主体不适格。我们是买赤城地震台抵账的平房，赤城地震台盖新楼给不了工程款，就用旧平房给施工人高明瑞抵账。高明瑞为付工人工资，将抵账房卖给刘亮。刘亮又将大小房各三间及院落以30000元价格卖给了我，他将房子西面的地基及院落留为己用。因房子是赤城地震台名下的，将来还需赤城地震台给办房产证，这就需与赤城地震台签一个买房协议，赤城地震台台长说买卖房屋他们单位财务不好处理，我们就签成典房协议，但赤城地震台承诺绝不往回收房，我是同赤城地震台签的协议买的房，这与张某某中心台毫无关系，现在赤城地震台依然在我县设立，赤城地震台才是本案的诉讼主体，张某某中心台的诉讼主体不适格。二、超过诉讼时效。双方的典当协议于2009年4月27日期满，至2016年7月张某某中心台起诉，在这七年时间里，张某某中心台既没有收房也没有退钱，已超过诉讼时效。三、张某某中心台无权要求确认合同第四条无效。1.典房协议中，赤城地震台向我承诺，期满两年不赎房，房屋产权归我，这是赤城地震台自己的真实意思表示，没有任何人强加，赤城地震台对自己的承诺必须兑现；2.张某某中心台以典当房屋的土地及建筑物属于国有资产，未经批准不能转让，主张典房协议第四条无效。我不能同意。在典当协议中写明，因赤城地震台需要用钱，以产权归赤城地震台所有的一处房产典给我，典房协议说房屋产权归赤城地震台，起诉状又说房屋产权属国有资产，张某某中心台必须对双方因典房协议产生的后果，承担全部责任。四、我有权拒绝返还房产。典房协议第四条规定：“若典当期满后超过两年，甲方仍不赎回房产，房屋所有权归乙方所有，届时甲方须协助乙方办理房产证”。张某某中心台见我县棚户区改造就想要房，我拒绝接受他们的无理要求。鉴于以上情况，我请求人民法院驳回张某某中心台的诉讼请求，同时，我要提出反诉，请求立即给我办理房产证，否则，赔偿我受到的全部损失共计693294元。刘亮述称，张某某中心台主张郝某某返还的全部财产，是我从承包赤城地震台工程的承包人高明瑞手中花40000元买的，购买后，我把三间大房、三间小房以30000元的价格卖给了郝某某。我自己在院落西边的房地基上，另盖了三间大房、三间小房。具体情况是：1999年，高明瑞承包了赤城地震台院内住宅楼和办公平房附属工程，赤城地震台付不了高明瑞的工程款，就用自己院里旧平房最西面三间大房、三间小房（现郝某某住）和房西墙至大院西墙三间房地基及院落一处给高明瑞抵顶工程款40000元。高明瑞急于变现付工人工资，将上述抵账房以40000元价格卖给了我。我将三间大房、三间小房卖给了郝某某，自己在西边三间房地基及院内另盖了三间大房、三间小房。由于我和郝某某怕买赤城地震台的顶账房出问题，为将来顺利过户办房产证，才与赤城地震台签了典房协议。闫台长说：签房屋买卖协议单位在账务上不好处理，只能签房屋典当协议。她说放心，无论典当协议怎么写，我们赤城地震台是公家说话算数，绝不会再往回收房。典期你们写30年、50年都行。为了尽早办理房屋过户手续，典期写了8年。综上所述，我请求以第三人的身份和郝某某一起参加诉讼，包括本诉和反诉。张某某中心台若赎房，应赔偿我的全部损失876041元。郝某某向本院提出反诉后，于2018年4月10日撤回了反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对张某某中心台提交的典房协议，双方对协议内容的真实性无异议，本院认为该协议系附生效条件的房屋买卖协议；赤城县国用（2009）第ZB0009号土地使用权证、房屋所有权证，郝某某及刘亮均无异议，本院予以认定；收回房屋通知书、典房座谈会会议记录等内容，郝某某及刘亮虽无异议，但与本案无关，本院不予认定；对河北省地震局冀震发（2002）11号文件及证明，证实张某某中心台负责所辖台站的党务、行政、后勤管理等工作，赤城地震台不具有独立的事业单位法人资格，不能独立承担民事责任，赤城地震台名下的所有资产及赤城地震台所签订的相关合同的权利义务皆由张某某中心台承担。对该证据，郝某某及刘亮虽不予认可，本院认为该证据系有权机关出具且与本案有关联，本院予以采纳。郝某某及刘亮抗辩张某某中心台原告主体不适格及超过诉讼时效的理由不足，本院不予采纳；对于被告郝某某提交典房协议、高明瑞、张明、史银的书面证明及刘亮妻子张爱平收到郝某某买房款的收条，本院认为该组证据能够互相印证郝某某及刘亮买房的事实，本院予以采纳；对于赤城县政府赤政发（2016）15号文件与本案没有关联性，本院不予认定；对于河北四合百成资产评估有限公司出具的四合资评字（2018）第217号报告书，本院认为该评估公司及评估师具有合法有效的评估资格，且评估程序合法，本院予以认定。根据以上证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：1999年，高明瑞承包了河北省地震局赤城地震台院内住宅楼和办公平房附属工程，工程完工后，河北省地震局赤城地震台所欠工程款不能给付，就将河北省地震局赤城地震台院里旧平房最西面三间大房、三间小房和房西三间房地基及院落，给高明瑞抵顶工程款40000元。高明瑞急于变现付工人工资，将该房及院落以40000元的价格卖给了刘亮。刘亮又将三间大房、三间小房以30000元价格卖给了郝某某，自己在房西三间房地基上另建三间大房，在院内建三间小房，建房所占土地的使用权归河北省地震局赤城地震台。因房屋产权、土地使用权（含刘亮）属于河北省地震局赤城地震台，无法办理房屋产权过户手续，郝某某与河北省地震局赤城地震台签了一份无落款日期的典房协议，2010年11月4日，郝某某收到张某某中心台向其送达的房屋收回通知书。2015年6月11日，郝某某去张某某中心台协商办理房屋过户手续，双方未达成协议。另查，郝某某所占房屋、院落和附属设施属于国有资产，占用的土地为国有划拨土地，刘亮所建房屋、院落和附属设施占用的土地为国有划拨土地，河北省地震局赤城地震台从与郝某某签订典房协议至今，没有相关部门批准处置该房产的文件。经河北四合百成资产评估有限公司评估，郝某某从刘亮手中购买的河北省地震局赤城地震台名下的三间大房、三间小房、院落及附属设施，市场价格为693294元，刘亮在郝某某的房屋、院落西侧新建的大房三间、小房三间、院落及附属设施，市场价格为876041元，郝某某、刘亮每人垫付评估费5000元。
原告河北省地震局张某某中心台(简称张某某中心台)与被告郝某某、第三人刘亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，2016年8月29日作出（2016）冀0732民初783号民事判决书，郝某某不服判决提出上诉，张某某市中级人民法院于2016年12月27日作出（2016）冀07民终2715号民事裁定书，撤销了本院（2016）冀0732民初783号民事判决书，发回本院重审，本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张某某中心台的委托诉讼代理人宋寿青、被告郝某某、第三人刘亮的委托诉讼代理人吴素芳到庭参加诉讼，原告张某某中心台的法定代表人马利军、第三人刘亮经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

本院认为，原河北省地震局赤城地震台与郝某某虽签订了典房协议，根据《典当管理办法》的规定，典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。本办法中所称典当行是指依照本办法设立的专门从事典当活动的企业、法人，其组织形式与组织机构适用《中华人民共和国公司法》的有关规定。典当时间不应超过六个月，期满后应当在五日内回赎或续当。郝某某不具有典当行的资格，双方当事人争议的“典当”不符合典当的构成要件，应为附生效条件的房屋买卖合同。本案争议的房屋系张某某中心台（原河北省地震局赤城地震台）管理的国有资产，其处分该国有资产时，依照《财政部事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条的规定，事业单位处置国有资产，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。原河北省地震局赤城地震台未经相关部门批准，和郝某某签订的房屋买卖合同无效。根据合同法规定，无效合同除互负返还义务外，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。因此，郝某某及刘亮应将所占房屋、院落及附属设施返还给张某某中心台，张某某中心台返还郝某某购房款30000元，返还刘亮购房款10000元。原河北省地震局赤城地震台用涉案房屋抵顶工程款所引起的郝某某与其所签无效协议的行为，存在主要过错，给郝某某、刘亮造成的损失，应负主要赔偿责任。郝某某、刘亮是具备完全民事行为能力的人，在购买涉案房屋时，理应知道处置该国有资产的条件不具备，还予以购买，亦存在过错，应承担次要责任，张某某中心台给郝某某造成的损失按80％承担，郝某某按20％承担较为适宜，即郝某某的实际损失为530635.2元〔（693294元-30000元）×80％〕。虽然合同约定乙方可以在院内建房，但因刘亮在建房时，未经相关部门批准，属违建房屋，对自己的损失承担30％，张某某中心台承担70％较为适宜，即刘亮的实际损失为606228.7元〔（876041元-10000元）×70％〕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：

一、确认原河北省地震局赤城地震台与郝某某签订的房屋买卖合同无效；二、河北省地震局张某某中心台返还郝某某买房款30000元、返还刘亮买房款10000元；三、郝某某将占有河北省地震局赤城地震台名下的房屋、院落及附属设施及刘亮在河北省地震局赤城地震台名下的国有划拨土地上所建房屋、院落及附属设施返还给河北省地震局张某某中心台；四、河北省地震局张某某中心台赔偿郝某某损失530635.2元、赔偿刘亮损失606228.7元；五、河北省地震局张某某中心台给付郝某某垫付的评估费4000元、给付刘亮垫付的评估费3500元。上述返还及款项于本判决生效后三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18924元，由河北省地震局张某某中心台负担14193元（已缴纳2300元，尚欠11893元），郝某某负担1892元，刘亮负担2839元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张某某市中级人民法院。