洪捷与上海米策企业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)洪捷，男，1990年8月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。
　　委托代理人刘安峰，上海先诚律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)上海米策企业管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人汤李养。
　　委托代理人李德权、张佳俊，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　原告洪捷与被告上海米策企业管理有限公司及反诉原告上海米策企业管理有限公司与反诉被告洪捷房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)洪捷的委托代理人刘安峰，被告(反诉原告)上海米策企业管理有限公司(以下简称米策公司)的委托代理人张佳俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告洪捷诉称，2017年9月19日，米策公司(甲方)与洪捷(乙方)签署《商铺租赁合同》，约定甲方同意乙方以HiJuice鲜榨果汁牌，承租甲方的上海市普陀区中山北路XXX号长城大厦地下一层A13商铺(以下简称系争商铺)，该商铺建筑面积44.1平方米，租赁期限为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，2017年10月15日至2017年11月30日为乙方筹备装修免租期；商户申请装修前每户缴纳装修押金人民币5000元(以下币种均为人民币)，装修后甲方验查合格且未损坏甲方固有设施后，将无息退还商户。租金根据先付后用原则，付三押二。月租金为15000元，乙方应于合同签订当日支付首期租金45000元和押金30000元。乙方自行办理完成经营相关的证照、消防开业检查等手续后方可正式经营。根据甲方提供的其与房屋权利人于2017年7月21日签署的《房屋租赁合同》约定，房屋已取得符合法律法规规定的消防验收合格证明，但甲方应自行申报二次装修消防竣工验收备案。租赁房屋已取得符合法律法规规定的环保验收合格证明(证明应提供),但甲方应自行申报二次装修后的环保验收合格证明。米策公司违反诚信原则，隐瞒系争商铺未经消防验收合格，未取得消防合格证等真实情况，声称系争商铺可以正常、合法经营使用，与洪捷签订了租赁合同。租赁过程中，洪捷多次向米策公司催要消防审批手续，米策公司一直推。期间，系争场地发生火警，防火卷帘门将租赁区域封闭，顾客因无逃生通道异常恐慌，存在重大安全隐患，被行政处罚。2018年4月16日，消防部门责令其停业整顿。因米策公司违约，洪捷无法开展正常合法的经营，不能实现合同目的，遭受重大损失。现洪捷诉至法院，请求判决：1、确认2017年9月19日洪捷、米策公司签订的《商铺租赁合同》于2018年5月1日解除；2、米策公司返还洪捷押金30000元、房租85000元[含首期租金45000元(2017年12月1日至2018年2月28日)、租金40000元(2018年3月11日至2018年5月31日)]、营业执照撤销押金5000元、装修服务费1235元、网络费用4000元、水卡押金100元、电卡押金100元、水费2000元、电费5000元、生活垃圾清运费320元；3、赔偿装修损失35301元、冷柜2758元；4、支付上述款项的逾期付款利息(自2018年5月1日至判决生效之日止)。
　　被告米策公司辩称，合同有继续履行的可能，洪捷无权单方解除合同，其单方解除合同违反合同约定。因洪捷违约在先，且证据的真实性无法认定，故不同意其诉讼请求。
　　反诉原告米策公司诉称，根据合同约定，租金采取付三押二的形式，每月租金为15000元，洪捷须在租金到期日前15日足额支付下期租金，逾期15天未能足额支付应付下期租金的，米策公司有权终止合同，无须通知洪捷。如洪捷未按时缴纳租金，每拖欠一天，需向米策公司支付5%的滞纳金。米策公司仅于2018年3月13日支付租金40000元，未按照合同约定按时足额支付。现提起反诉，请求判令：1、洪捷支付滞纳金5600元(以40000元为本金，按照日千分之五的标准，自2018年2月13日起算至2018年3月12日)；2、本案受理费由米策公司承担。
　　反诉被告洪捷辩称，系争商铺存在瑕疵无法正常使用，不应收取相关费用，况且米策公司收取第二笔租金时也未告知洪捷承担逾期支付租金的滞纳金。因米策公司延迟交房十天，应扣除相应的租金。双方在商议中，本意不愿支付租金，只因前期投入费用太高，为能够经营减少损失，在米策公司的强行要求下，支付了第二笔租金，综上，不同意米策公司的反诉请求。
　　经审理查明，2017年9月19日，米策公司(出租方、甲方)与洪捷(承租方、乙方)签署《商铺租赁合同》，约定甲方同意乙方以HiJuice鲜榨果汁牌承租系争商铺，该商铺建筑面积44.1平方米；乙方声明，其在签署本合同前已经至现场视察过系争商铺，并了解系争商铺的权属情况、法律状态，确定和认可甲方提供的系争房屋符合本合同约定及法律规定的交付标准且符合乙方所经营业态的需求；乙方自行办理完成经营相关的证照、消防开业检查等手续后方可正式经营；租赁期限为三年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止，2017年10月15日至2017年11月30日为乙方筹备装修免租期45天；乙方装修时需自行办理消防二次验收，乙方需办理环评二次申报，费用由乙方支付；水费、排水费收费标准为6元/立方米，电费收费标准为1.45元/度，以充卡形式支付，每月准时充值，租赁期间内，乙方使用系争商铺所发生的水费、电费、通讯设备等费用均由乙方自理，甲方概不承担；装修期间内，每商户交纳28元/平方米(按商铺建筑面积)为装修期间服务费，装修期间服务费包含以下各项工作开支：1、施工现场监察及管理，竣工验收；2、装修垃圾及废料统一清运；3、保安及公共清洁费用；4、商户装修管理费。租金根据先付后用的原则，采用付三个月押二个月的方法，月租金为15000元，乙方应于合同签订当日支付首期租金45000元及押金30000元；乙方必须在租金到期日提前15日足额支付下期租金，每拖欠一天，需按实欠租金的5%向甲方支付滞纳金；双方确认以下地址为通讯地址，一方向另一方发送书面文件至下列地址的视为有效送达，一方向另一方指定的代理人发送书面文件的均视为已向对方送达，其中甲方确认其联系方式是：收件人：林妹，地址：上海市普陀区中山北路XXX号长城大厦邵记美食广场办公室，电话：152****8688。
　　合同签订后，洪捷支付了相关租金、押金等费用，米策公司将系争商铺交付洪捷，洪捷对系争商铺进行了装修，并于2017年11月底装修完毕对外营业。
　　2018年3月起，消防部门多次接到商铺经营户举报。3月28日，普陀消防支队书面答复，表示2018年3月22日，支队依法派员到场核查，情况属实，已对米策公司进行行政处罚。此后，普陀消防支队再次书面答复，称已于2018年4月16日至系争场地现场开展核查，举报情况属实，责令米策公司立即停止营业。
　　2018年4月26日，洪捷向米策公司在合同中确认的联系人林妹发出《通知》，内容为：由于你方未能履行合同义务，房屋消防不合格。期间，租赁区域发生火警，存在危及人员生命的重大安全隐患。你方出租给我方的商铺至今不具备开展正常合法安全经营条件。我方房屋装修、经营设施等投入巨大，但不能实现租赁合同经营目的，遭受重大损失，应由你方承担违约赔偿责任。因无法正常履约，为维护我方正当合法权益，现我方通知你方于2018年4月30日解除签署《商铺租赁合同》，你方可自该日起接管该房屋。在此之前，你方可至现场查看确认房屋状况，办理交接手续，逾期我方视为你方默认接受该房屋。
　　2018年4月底，洪捷将系争商铺内的冰箱、冰柜搬离。
　　2018年5月21日，包括系争商铺在内的米策公司出租场地停业整顿。
　　2019年1月31日，普陀消防支队向上海米策企业管理有限公司第一分公司出具沪普应急消验字【2019】第0024号《建设工程消防验收意见书》，意见书载明：你单位所送关于普陀区中山北路XXX号长城大厦的你单位装修建设工程(装修层数：地下一层局部，装修面积3100平方米，使用功能为餐饮)，经过综合评定，该建设工程基本符合国家有关消防技术规范和消防设计文件的要求，该工程消防验收综合评定为合格。为确保安全使用，你单位应切实落实以下措施，其中包括：该场所申报性质为餐饮场所，已验收项目如需改变用途，内部装修应另行办理有关消防手续，开业前应申报开业前消防安全检查，经检查合格方可投入使用。同年3月7日，普陀消防支队就上述场所向上海米策企业管理有限公司第一分公司出具沪普应急安检字【2019】第0140号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。此前，系争场地消防设计审核及消防安全检查结果均为不合格。
　　另查明，洪捷在签订合同后，向米策公司支付下列款项：2017年12月1日至2018年2月28日的首期租金45000元、押金30000元、营业执照撤销押金5000元、装修服务费1235元、网络费用4000元、水费2000元、电费5000元、水卡押金100元、电卡押金100元、支付网购冷柜冰箱及冷藏冰柜款计2758元、自付首期装修款9000元(合同约定装修款30000元)。此外，2018年3月13日，洪捷向米策公司支付2018年3月11日至5月31日租金40000元、生活垃圾清运费320元(2018年3月27日至2018年5月31日)。米策公司于同年3月13日向洪捷开具《收款收据》，确认收到洪捷支付的2018年3月27日至2018年5月31日生活垃圾清运费320元及2018年3月11日至5月31日租金40000元。
　　又查明，2017年7月21日，案外人上海长城建设开发有限公司(出租方、甲方)与上海曼雪尔贸易有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市普陀区中山北路XXX号B1楼A区(建筑面积为3600平方米)出租给乙方，租赁期自2018年1月1日至2027年12月31日，共10年，免租装修期为2017年8月1日至2017年12月31日止，收费起始日为2018年1月1日；双方于2017年8月1日办理交房手续；乙方有权对该房屋分隔后向第三方转租；房屋已取得符合法律法规规定的消防验收合格证明，但乙方应自行申报二次装修消防竣工验收备案。2017年8月1日，上海长城建设开发有限公司向上海市市场监督局普陀分局出具《情况说明》，内容为：兹有上海长城建设开发有限公司位于普陀区中山北路XXX号地下一层，产权证号：沪房地普字(2010)第016448号地下一层的A区区域3600平方米，授权由上海曼雪尔贸易有限公司负责该区域成立上海米策管理有限公司第一分公司经营美食小吃广场，同意由该公司对外招商招租运营，负责该区域的消防、水电等安全管理。同日，米策公司与上海曼雪尔贸易有限公司签订《转租协议书》，约定上海曼雪尔贸易有限公司经出租人上海长城建设开发有限公司的同意，于2017年8月1日就上海市普陀区中山北路XXX号B1楼A区转租给米策公司，米策公司享有上海曼雪尔贸易有限公司在原有房屋租赁合同中的权利与义务。
　　现洪捷诉至本院，请求判决如其诉请。诉讼过程中，米策公司提出反诉，请求判决如其反诉请求。
　　因双方对装修损失费用各持己见，根据洪捷申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司对系争商铺装修价值进行评估，2019年9月30日，上海沪港建设咨询有限公司出具沪港司法[2019]041号《司法审价报告》，审价建议为工程造价35301元。评估费1007元已由洪捷预交。对该报告，米策公司认为：1、装修价值核定范围不正确；2、项目清单与计价表中所列项目与鉴定人员的现场记录清单不符；3、部分项目估价明显畸高；4、洪捷自认装修费为30000元，低于评估价。目前虽无证据证明，但装修及厨房设备损失应由洪捷自行承担。洪捷则称，装修合同约定费用为30000元，但装修中增加了许多工作量，实际支付约50000元，只因付款凭证灭失，同意评估意见。
　　诉讼期间，双方代理人在系争商铺内对物品及水电度数进行确认：现场无可移动物品。水表读数未看到、充值电表可用余额读数2839.07度(以合同约定核算金额为4117元)。
　　反诉部分查明事实同本诉。
　　就本诉诉请，洪捷提供其主张的相关损失的证据：1、2017年11月1日，洪捷委托案外人上海绩多装饰工程有限公司装修而签订的《施工合同》，约定总价款30000元并支付首期工程款9000元。冰箱、冰柜均以网购方式购买。米策公司认为，装修费应认定30000元。
　　庭审中，洪捷则认为，米策公司出租商铺后，承租户均因消防许可问题提起诉讼，已结案件均认定合同于2018年4月30日解除，故解除后多交的租金应予以返还。因米策公司提供的系争商铺存在重大缺陷，导致洪捷无法继续正常营业，故应减少租金数额。关于装修费用，洪捷装修后虽经营数月，但合同解除系米策公司过错造成，米策公司应承担全额的装修费用，又因洪捷实际支付的装修费用超出评估中认定的款项，米策公司应按实赔偿。洪捷虽无证据证明经营损失，但请求法院予以考虑。关于反诉，由于米策公司过错造成商户多付租金，因米策公司迟延十天交付商铺，所有商户均未按合同支付租金，故支付第二笔租金时，米策公司并未提出逾期付款滞纳金。
　　米策公司认为，租赁合同合法有效，在合同到期或终止前，洪捷应将店铺内设备杂物清理，才能完全行使其解除的要件，现洪捷还在占有商铺，应当弥补米策公司的租金损失。装修费用中项目估价值过高，设备已由洪捷撤出场地，责任也应由其自行承担。关于反诉，承租户应按约定的时间、金额交付租金，在双方未协商一致情况下，延迟或少付租金的行为构成违约。现洪捷逾期支付租金之事实属实，应承担滞纳金。
　　本院认为，当事人就系争商铺签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且合法有效，双方均应恪守履行。
　　关于本诉，根据商铺权利方上海长城建设开发有限公司与承租方上海曼雪尔贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》的约定，承租方应自行申报二次装修消防竣工验收备案，而米策公司作为次承租方，应当履行上述义务。然根据本院查明的事实，米策公司在与洪捷签订《商铺租赁合同》前并未取得相关消防合格证，直至今年3月才获得，并在与洪捷履行租赁合同过程中，多次被消防部门责令整改并最终停业整顿，致使洪捷租赁系争商铺进行经营的合同目的无法实现。洪捷向米策公司发《通知》要求于2018年4月30日解除《商铺租赁合同》，符合法律规定，合同解除日应为2018年4月30日。合同解除后，米策公司应将收取的相关押金退还洪捷。关于洪捷要求米策公司退还全部已付租金、生活垃圾清运费的诉讼请求。根据查明的事实，洪捷装修完毕后实际营业了一段时间，最终于2018年4月底搬离了系争房屋并通知米策自4月30日起可以接管系争商铺，故洪捷应支付租金、生活垃圾清运费至2018年4月30日为止，米策公司应退还洪捷多收的部分。关于洪捷要求米策公司退还装修期间水电费、水电卡押金的诉讼请求。本院认为，因洪捷已经开业经营，水电费已经实际产生，故水电费应当根据双方在审理中确认的金额据实结算，因水表读数未见，依公平原则，各半承担，但水电卡及其押金应相互返还。关于洪捷要求米策公司退还装修服务费的诉讼请求，因洪捷已经装修完毕，且另行主张了装修损失赔偿，故对该诉讼请求，本院不予支持。关于洪捷要求赔偿装修损失的诉讼请求。首先，需要论述双方对于合同解除的责任认定。本院认为，合同中虽然有“乙方在签署本合同前已经至现场视察过系争商铺，并了解系争商铺的权属情况、法律状态，确定和认可甲方提供的系争房屋符合本合同约定及法律规定的交付标准且符合乙方所经营业态的需求、乙方自行办理完成消防开业检查等手续后方可正式经营”等的约定，但该约定并不能免除出租人对出租租赁物负有的“租赁期间保持租赁物符合约定的用途”这一法定义务。显然，本案涉及的租赁物在米策公司取得消防合格证前并不被允许开展经营活动，故米策公司对合同的解除承担主要责任。同时，洪捷作为承租人，对租赁物的状况未尽全面的审查义务，其对合同的解除应当承担次要责任。其次，洪捷就其提出的损失虽提供收款收据并说明购货途径、付款方式，但部分收款收据不符相关规定要求，证据不够充分。综上，鉴于洪捷事实上对系争商铺进行了装修且添置了相关设备，洪捷撤离系争商铺后，将设备(冰箱、冰柜)搬离，而装修费用经评估后，洪捷不持异议，米策公司虽有异议，但无证据证明，故本院对评估单位出具的评估报告认可并采用。洪捷为经营所需支付了网络费用，本院综合考虑上述事实、双方对于合同解除的过错责任进行处理。关于洪捷要求米策公司支付逾期付款利息的诉讼请求，虽然本院确认洪捷于2018年4月30日解除租赁合同的行为符合法律规定，然双方至今未办理正式的商铺交接手续，相关费用的结算、损失的认定在本案中才得以明确，故对洪捷要求米策公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。
　　关于反诉，虽然合同约定洪捷必须在租金到期日前15日足额支付下期租金，然从租金支付的时间节点分析，当时包括洪捷在内的众多商铺租赁户已经发现系争商铺没有消防合格证并向相关部门进行举报，且尽管如此，洪捷还是向米策公司支付了租金，米策公司出具收据予以确认，故米策公司现在再以洪捷逾期支付租金为由要求洪捷支付滞纳金，无法律与事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条之规定，判决如下：
　　一、原告洪捷与被告上海米策企业管理有限公司就上海市普陀区中山北路XXX号长城大厦B1楼A区A13商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年4月30日解除；
　　二、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告洪捷租赁押金人民币30000元；
　　三、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告洪捷2018年5月1日至2018年5月31日的租金人民币15000元；
　　四、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告洪捷2018年5月1日至2018年5月31日的生活垃圾清运费(按2018年3月27日至2018年5月31日总金额320元计算)；
　　五、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告洪捷电费人民币4117元，水费人民币1000元；
　　六、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告洪捷网络费用人民币3200元；
　　七、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告洪捷营业执照撤销押金人民币5000元；
　　八、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告洪捷水卡款押金100元、电卡押金人民币100元，同时原告洪捷返还水、电卡；
　　九、被告上海米策企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告洪捷装修费24710元；
　　十、对原告洪捷其余的诉讼请求不予支持；
　　十一、对反诉原告上海米策企业管理有限公司的诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　本案评估费人民币1007元(洪捷已预交)，由洪捷负担人民币302元，由上海米策企业管理有限公司负担人民币705元。
　　本案本诉受理费人民币3610元，由原告洪捷负担人民币1000元，被告上海米策企业管理有限公司负担人民币2610元。
　　本案反诉受理费人民币25元，由反诉原告上海米策企业管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：王  俭

书记员：汤国荣