浙江开元物业管理股份有限公司上海松江分公司与上海美啦电子商务有限公司、上海松江方松建设投资有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：浙江开元物业管理股份有限公司上海松江分公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：朱淑莉，总经理。
　　委托诉讼代理人：汪东杰。
　　被告：上海美啦电子商务有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：吴金，执行董事。
　　被告：上海松江方松建设投资有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：宋文炳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：万树祥，上海龙元律师事务所律师。
　　原告浙江开元物业管理股份有限公司上海松江分公司(以下简称：开元物业公司)与被告上海美啦电子商务有限公司(以下简称：美啦公司)、上海松江方松建设投资有限公司(以下简称：方松公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日受理后，依法适用简易程序审理，后因被告美啦公司下落不明，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告开元物业公司的委托诉讼代理人汪东杰、被告方松公司的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼，被告美啦公司经本院公告送达开庭传票，未到庭应诉。本案现已审理终结。
　　原告开元物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告美啦公司支付2018年1一9月物业费34,056元；二、判令被告美啦公司支付逾期付款滞纳金暂计18,151.80元(实际均以11,352元为本金,分别自2018年1月6日、2018年4月6日、2018年7月6日起按日千分之三计算至实际付款之日)；三、判令被告美啦公司支付自2017年7月至2018年8月期间的能耗费23,564.74元；四、判令被告方松公司就上述第一、二、三项诉请承担连带还款责任。诉讼中，原告以被告方松公司已支付2018年9月物业费为由，将第一项诉请标的变更为30,272元，将第二项诉请标的变更为14,439.70元，并自行撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2015年7月15日，原告与开元地中海商业广场业主大会签订《物业服务合同》一份,约定自2015年4月1日起至2019年6月30日期间，由原告为开元地中海商业广场非住宅区提供物业管理服务，服务区域涵盖松江区新松江路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、887弄1-2号、905号。约定办公楼区域物业服务费收费标准为每月每平方米5.2元，业主按季交纳，于每季度首月5日前支付，逾期交纳的，每逾期一日，按应缴费用的千分之三支付逾期付款滞纳金。被告方松公司系新松江路XXX号XXX层房屋的产权人，于2016年8月17日与案外人上海信购电子商务有限公司(以下简称“信购公司”)签订《房屋租赁合同》一份，约定将该房屋出租于信购公司使用，同时约定租赁期间物业费由信购公司承担。其后,被告方松公司、案外人信购公司与被告美啦公司又签署《租赁变更协议》一份，约定信购公司将上述《房屋租赁合同》中的所有权利义务转移给被告美啦公司，由被告美啦公司承租使用房屋并承担《房屋租赁合同》中约定的物业费支付义务。但截至起诉之日，虽屡经催讨，被告美啦公司仍拖欠2018年1月至9月的物业费34,056元未付，另拖欠2017年7月至2018年8月的能耗费23,564.74元未付。原告认为，根据《房屋租赁合同》、《租赁变更协议》之约定及相关法律规定，被告美啦公司应当承担物业费及能耗费的支付义务，被告方松公司应承担连带付款义务。鉴此，原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请求判如所请。
　　被告美啦公司未作答辩。
　　被告方松公司辩称：对原告诉称的事实均无异议，予以确认。对原告的第一项诉请无异议，原告第二项诉请主张的违约金数额过高，应当按照银行同期贷款利率计算。本案物业费一直由被告美啦公司与原告发生付款关系，故被告方松公司不承担连带责任。
　　本院经审理认定事实如下：2015年7月15日，原告与开元地中海商业广场业主大会签订《物业服务合同》一份，约定由该业主大会委托原告对位于上海市松江区东起人民北路、南临北翠路、西临西林路、北至新松江路区域内的“开元地中海商业广场非住宅区”行使物业服务义务。该区域内具体的物业坐落位置为新松江路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、887弄1-2号、905号等。物业服务期限自2015年4月1日起至2019年6月30日止。该《物业服务合同》第六条及第九条对物业费收费标准、交纳方式及逾期付款违约责任作了约定，即办公楼物业服务费收取标准为每月每平方米5.2元,业主应按季度交纳，于每季度首月5日前缴纳，逾期交纳的，每逾期一日,按应缴费用的千分之三支付逾期付款滞纳金。该合同另对其它相关事宜均作了约定。之后，原告一直按约履行物业服务义务至今。
　　被告方松公司系本案涉案物业上海市松江区新松江路XXX号XXX层房屋的所有权人，于2007年2月8日取得沪房地松字(2007)第004641号上海市房地产权证，该房屋建筑面积727.63平方米，房屋类型为办公楼。2016年8月17日，被告方松公司与案外人信购公司签订《房屋租赁合同》一份,将涉案房屋出租给案外人信购公司使用，该合同第5-2条约定租赁期间物业费由信购公司承担。其后,被告方松公司、案外人信购公司与被告美啦公司又签署《租赁变更协议》一份,约定上述《房屋租赁合同》中承租人信购公司的权利义务由被告美啦公司承继，由被告美啦公司承租使用涉案房屋并承担原《房屋租赁合同》中约定的物业费支付义务。现因被告美啦公司尚欠2018年1月至8月期间的物业费30,272元未付，原告催讨未果，遂成讼。
　　以上事实，有《物业服务合同》、《房屋租赁合同》、《租赁变更协议》、上海市房地产登记薄信息、上海市房地产权证及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，《物业管理条列》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本案原告作为开元地中海商业广场非住宅区内物业的服务单位，已按照与该商业区的业主大会签订的《物业服务合同》履行物业服务义务，被告美啦公司作为涉案物业的承租人，根据《房屋租赁合同》及《租赁变更协议》中关于松江区新松江路XXX号XXX层房屋由承租人履行物业费支付义务的约定，应当向原告支付物业费，被告方松公司作为该物业的业主，应当依法承担连带责任。现两被告均未按约履行支付物业费义务，已属违约，应当承担违约责任。原告的诉请，于法有据，本院予以支持，但原告主张的逾期付款违约金14,439.70元数额过高，被告方松公司提出异议，故本院予以调整，酌定5,000元。原告撤回第三项能耗费的诉请，系其自动处分民事诉讼权利的行为，于法不悖，应予准许。被告美啦公司经本院依法传唤，未到庭应诉，视为其自动放弃民事诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：
　　一、被告上海美啦电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江开元物业管理股份有限公司上海松江分公司自2018年1月-8月止的物业服务费30,269.41元；
　　二、被告上海美啦电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江开元物业管理股份有限公司上海松江分公司逾期付款违约金5,000元；
　　三、被告上海松江方松建设投资有限公司对以上第一、二项债务承担连带责任。
　　如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费682元，公告费560元，合计诉讼费1,242元，由被告上海美啦电子商务有限公司、上海松江方松建设投资有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：屈年春

书记员：俞贵荣