浙江海盐力源环保科技股份有限公司与上海金土木置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：浙江海盐力源环保科技股份有限公司，住所地浙江省。
　　法定代表人：沈万中，董事长。
　　委托诉讼代理人：李云，上海市锦天城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：倪胜伟，上海市锦天城律师事务所律师
　　被告：上海金土木置业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：夏双，经理。
　　委托诉讼代理人：王悦。
　　委托诉讼代理人：徐向东。
　　原告浙江海盐力源环保科技股份有限公司(以下简称海盐公司)与被告上海金土木置业有限公司(以下简称金土木公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告海盐公司的委托诉讼代理人李云、被告金土木公司的委托诉讼代理人王悦、徐向东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告海盐公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助原告将位于上海市嘉定区胜辛南路和盈商务广场(马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房)1968号2幢1层101室房屋产权过户至原告名下；2.被告向原告支付逾期办理上述房屋产权过户手续的违约金(以已付房价款11,700,000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即[4.75%×(1＋50%)÷360]及实际逾期天数，自2018年3月30日起计算至原告实际取得上述房屋的不动产权证之日止。事实与理由：2017年5月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市嘉定区胜辛南路和盈商务广场(马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房)1968号2幢1层101室房屋(以下简称涉案房屋)，总房价款11,700,000元。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，被告于2017年6月30日向原告交付了涉案房屋。根据合同第十四条约定，在被告办理了涉案房屋的初始登记手续、取得了大产证后30日内，双方须签署用于办理房屋过户手续即小产证所必备的《房屋交接书》；此后，双方须于签署《房屋交接书》之日起180日内完成涉案房屋的过户手续并使原告取得小产证。然时至今日，涉案房屋仍因被告原因未能完成合同约定的初始登记、产权过户，原告至今未取得涉案房屋的小产权证。原告认为，被告之行为已构成违约，为维护自身合法权益，遂诉至法院，要求判如所请。
　　被告金土木公司辩称，被告开发建设的和盈商务广场项目位于崇文路南侧，胜辛南路的北侧，项目分为南北两区，属商办、类住宅项目。在项目开发期，因为受到规划道路即崇文路尚未建成的影响，只能申请临时门牌，公安机关于2012年11月27日为和盈商务广场项目编订了胜辛南路XXX号(临时)门牌。2013年4月24日，被告按照此门牌号对南区项目进行了面积预测、预售许可证办理及预售合同签订等相关手续。项目竣工验收后，需要办理大产证，但交易中心告知被告，按照相关规定，不能用临时号牌办理产证。后来，公安部门最终拟定崇文路为正式门牌，并就此出具了相关证明，被告可以就此门牌办理大产证。就项目北区，金土木公司已顺利办理出了大产证，小业主也相应取得小产证。但本案中的涉案房屋位于项目南区，被告同原告签订的《上海市商品房预售合同》中载明的房屋门牌系胜辛南路XXX号，与最终确定的崇文路正式门牌不一致，故金土木公司无法就涉案房屋所在的南区项目办出大产证。在这种情况下，通常需要原、被告撤销已网签的合同，变更胜辛南路XXX号门牌为崇文路，重新网签。然因涉案项目属类住宅项目，2017年起，上海市开展类住宅项目的清理整顿工作，本案中，若撤销原、被告已网签的合同，则双方无法再行重新网签。金土木公司就大产证无法办出并无过错，不应承担违约责任。
　　经审理查明，2017年5月26日，海盐公司(买方、乙方)与金土木公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，政府批准的规划用途为办公，总房价款11,700,000元。合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、项目完成竣工备案，甲方对该房屋设定的抵押已撤销。第十一条约定，甲方定于2017年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为甲方移交钥匙给乙方。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30天内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同补充条款一第十七条第(四)项约定：买卖双方一致同意：《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。合同另对其他事项作了约定。
　　2017年6月23日，双方签订《商品房预售合同》补充协议，约定海盐公司自预售合同网上签订之日，支付全部房价款的50%，金额5,850,000元；在2017年6月23日或之前，支付全部房价款的50%，金额5,850,000元。嗣后，海盐公司分别于2017年4月28日、2017年5月26日、2017年6月23日向金土木公司支付了购房款500,000元、5,350,000元、5,850,000元，合计11,700,000元。2017年6月30日，金土木公司向海盐公司交付了涉案房屋。至今，金土木公司尚未取得涉案房屋的大产证，海盐公司亦未取得涉案房屋的小产证，双方涉诉。
　　另查明：
　　1.2012年11月27日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所出具《证明》：“金土木公司申请的马陆星级宾馆地块项目编订的门牌号码为胜辛南路XXX号(临时)。”
　　2.2014年12月4日，金土木公司就马陆星级宾馆地块商业办公项目2#-5#房，即办公区南区项目取得预售许可证。
　　3.2015年3月16日，上海市公安局嘉定分局马陆派出所再出具《证明》：“上海金土木置业有限公司位于崇文路南侧、胜辛南路北侧、宝安公路东侧、崇福路(规划中)西侧的和盈商务广场门牌号码(临时)编订如下：办公区南区：崇文路XXX弄XXX-XXX号其中：办公--1-5号；地下车--6号；辅助房—7号。办公区北区：一层商业及办公—崇文路XXX弄XXX-XXX号(单号)，17号；2号、4号、8-16号(双号)；崇文路XXX弄XXX-XXX号；大楼主体—崇文路XXX号；地下车库—崇文路XXX号；沿街商业—崇文路XXX号、XXX号、XXX号、XXX-XXX号(单号)、1859号、1863号、1867号、1871号、1879-1893号(单号)。以上均为临时门牌。”
　　4.2015年4月17日，金土木公司就办公区北区项目取得预售许可证。
　　5.2017年5月17日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布了《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对本市商业办公项目开展清理核查及整顿工作。
　　6.2018年1月25日，上海市公安局嘉定分局出具《证明》：“因上海金土木置业有限公司在项目开发期间，受规划道路崇文路未建成影响，只能申请临时门弄牌。公安机关已按照《上海市门弄号管理办法》之规定，为和盈商务广场项目编订了嘉定区崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX弄XXX-XXX号(临)、崇文路XXX-XXX号(临)。后期，待崇文路全线贯通并经过审核，由区地名办命名后，公安嘉定分局人口办将会把上述临时门弄号转编为正式门弄号牌，编号不改变。”
　　嗣后，因和盈商务广场临近道路崇文路为临时路名，直至2018年3月29日，上海市嘉定区不动产登记事务中心才受理了金土木公司办理项目北区房屋大产证的申请，金土木公司最终于2018年4月13日就北区项目取得大产证。
　　审理中，承办人致电上海市嘉定区房地产交易中心汤姓工作人员询问涉案房屋所在的项目南区的大产证办理事宜，其称金土木公司已同小业主就涉案房屋办理网签，但网签合同中的涉案房屋的门牌号(胜辛南路XXX号)与实际门牌号(崇文路)不一致，因此无法为其办理房地产初始登记(大产证)。其称，通常情况下，门牌号变动的，可以撤销原来的网签合同，按照实际门牌号重新网签，但因上海市开展类住宅整顿，类住宅房屋网签合同的撤销需要开发商按类住宅整顿的相关要求整顿后再行申请撤销，具体关于类住宅网签合同的撤销事宜，其建议承办人询问市场科。随即，承办人致电市场科胡姓工作人员，其称涉案房屋确属类住宅整顿范围之内，业主及开发商共同同意后可撤销网签合同，但一经撤销无法再行办理网签。
　　本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会出售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。据此，房地产开发企业不仅负有将所出售房屋实际交付买受人使用的义务，同时也负有转移标的物所有权于买受人的义务。房屋权属登记的通常做法，是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记(即取得大产证)后，再告知买受人情况，由买受人向房管部门提出申请，经审查后，房管部门向买受人颁发权属证书(小产证)。因此，就项目整体取得大产权虽是开发商的权利，但也是小业主后续取得小产权的前提条件。经查明，目前金土木公司不符合登记机构为其办理初始登记的条件，即其尚不能就涉案项目办出大产证，亦无法协助海盐公司取得涉案房屋的小产证。故对海盐公司要求金土木公司协助办理涉案房屋产权过户手续之诉请，本院暂无法支持。金土木公司至今未取得涉案项目大产证，是海盐公司未取得涉案房屋小产证的直接原因。根据合同相对性，不管是因金土木公司的原因还是第三人的原因导致金土木公司无法办理出大产证，金土木公司均应向海盐公司承担因此造成海盐公司小产证逾期办理的违约责任。本案中，《上海市商品房预售合同》第十四条的内容即为办理小产证的流程及相应的履行期限，对于合同有约定的，应当从其约定。因合同中未对大产证办理的具体日期进行约定，但海盐公司在签订合同时并未就此提出异议，应当视为海盐公司同意金土木公司在合理期限内办理大产证。至于合理期限如何确定的问题，结合本市对商业办公项目开展清理核查及整顿工作以及公安机关对涉案项目正式门牌号的确定时间等实际情况，本院认为，金土木公司取得大产证的合理时间为2018年1月15日前。按照金土木公司与海盐公司签订的《上海市商品房预售合同》的约定，金土木公司本应最晚于2018年8月13日前协助海盐公司办理涉案房屋的产权过户手续，其至今未能协助海盐公司办理产权过户手续，理应承担违约责任。关于该违约金的计算标准，双方在合同中并未对此明确约定，根据相关司法解释，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但双方在合同补充条款中已明确约定，《商品房预售合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。海盐公司主张的违约金标准有悖于合同约定，对其主张的违约金标准，本院不予采纳。结合双方合同约定，本院酌情确定金土木公司向海盐公司支付逾期办证违约金234,000元(相当于总房价款的2%)。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告上海金土木置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告浙江海盐力源环保科技股份有限公司逾期办证违约金人民币234,000元；
　　二、原告浙江海盐力源环保科技股份有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费14,345元，减半收取7,172.5元，财产保全费5,000元，合计诉讼费12,172.5元，由原告浙江海盐力源环保科技股份有限公司负担9,494.5元，由被告上海金土木置业有限公司负担2,678元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：秦  忠

书记员：吴嘉芸