海兆奇与李鑫、顾宏宝等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：海兆奇，男，1955年11月18日出生，回族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：蒋中清，上海申融律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏璐璐，上海申融律师事务所律师。
　　被告：李鑫，男，1988年5月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　委托诉讼代理人：张京华，上海市天域律师事务所律师。
　　被告：顾宏宝，女，1939年1月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　被告：陈秀兰，女，1960年11月2日出生，汉族，住上海市杨浦区。
　　上列三被告共同委托诉讼代理人：李海强，上海李海强律师事务所律师。
　　原告海兆奇诉被告李鑫、顾宏宝、陈秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告海兆奇及其委托诉讼代理人蒋中清，被告李鑫、顾宏宝、陈秀兰共同委托诉讼代理人李海强到庭参加诉讼。期间，双方当事人申请庭外和解，最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。
　　海兆奇向本院提出诉讼请求：1、判令被告李鑫、顾宏宝、陈秀兰配合原告海兆奇办理上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋的过户手续；2、判令被告李鑫、顾宏宝、陈秀兰承担本案的诉讼费。事实及理由：上海市浦东新区航头镇鹤沙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)系动迁安置房。原、被告于2014年12月9日初步达成购买涉诉房屋的意向，并签署了《上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同》(以下简称转让合同)。在被告办妥涉诉房屋的产权证后，原、被告又于2015年6月8日签订了《上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)》(以下简称买卖合同)，约定涉诉房屋总房价款为人民币(以下币种同)820,000元。2015年6月11日，买卖双方共同至黄浦公证处办理了委托公证手续，委托事项为待涉诉房屋满足过户条件后，原告与受托人自行办理涉诉房屋的产权过户手续。因涉诉房屋为动迁安置房，上市交易时间为2017年8月24日，原告分三笔共计支付房款820,000元，被告将涉诉房屋交付给原告。原告将涉诉房屋装修后入住至今。现涉诉房屋限制交易期满，但被告拒绝履行合同，也不配合原告办理产权过户手续，故原告为保障自身权利，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。
　　海兆奇对其诉称向法庭提供以下证据：1、海兆奇与陈秀兰、李鑫签订的转让合同一份，证明2014年12月9日，以陈秀兰、李鑫为出卖方(甲方)，海兆奇为购买方(乙方)，在上海XX房地产经纪有限公司(以下简称XX地产)见证下签订了转让合同，该合同对涉诉房屋的转让条件、双方权利义务、违约责任等进行了约定，合同尾部甲方由陈秀兰签字，乙方由海兆奇签字；2、海兆奇与李鑫签订的买卖合同一份，证明2015年6月8日，李鑫已取得涉诉房屋的产权，以李鑫为卖售人(甲方)，海兆奇为买受人(乙方)，在上海XX房地产经纪事务所(以下简称XX房产)的居间下签订了买卖合同，合同约定涉诉房屋转让价款为82万元，居间方XX房产的负责人为朱某，合同约定了房款的具体支付情况等；3、《房款收据》三份、《上海农商银行客户回单》一份及《中国农业银行交易清单》一份，证明除原告与李鑫见面时现金支付了10,000元之外，原告向案外人XX地产负责人XX转账支付了房款490,000元，向案外人XX房产的负责人朱某支付了两笔房款共计320,000元，其中一笔176,400元中16,400元系中介费，原告付清房款后由朱某及XX代陈秀兰、李鑫出具了《房款收据》；4、上海市黄浦公证处于2015年6月15日出具的《公证书》一份，证明合同约定原告于办理公证书当日付清余款，因原告付清了房款，李鑫于2015年6月11日至上海市黄浦区公证处出具委托书，委托事项为由原告作为代理人处理房屋事宜，以便原告直接办理涉案房屋过户手续；5、陈秀兰、李鑫与案外人张1签订的《上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)》及《中国农业银行回单》《中国工商银行凭证》《房款收据》《收据》《收条》《中国银行客户回执》《中国建设银行账户交易明细》《中国建设银行个人活期账户交易明细》一组，该合同的居间方为XX房产，负责人为朱某，证明原告支付的房款以及其他两套动迁房的房款，均用于购买张1名下的上海市杨浦区民京路XXX弄XXX号XXX室房屋，所有的房款均由中介转付，具体支付情况如下：2015年9月16日，朱某转账支付张11,104,409元。2015年9月24日，朱某转账张15万元。2015年11月2日支付20万元。李鑫在2015年11月1日出具收条，证明当时李鑫与张1对民京路房屋进行交房。2015年12月25日，由XX转账支付张125万元。2016年1月22日，由XX转账支付张140万元。2016年10月10日，XX转账支付293,842元；6、原告申请上海XX经纪事务所负责人朱某出庭作证。朱某的证人证言主要内容为：被告与证人系委托关系，委托合同即三套房屋转让合同，故证人有权代被告出售房屋并收取房款；被告委托证人出售涉诉房屋后进行置换，原本想置换宝山区的房屋，实际置换购买民京路房屋；与原告洽谈涉诉房屋过程中，证人向原告出示过三套房屋转让合同，并由原告及证人确定涉诉房屋最终价格；证人收取过原告的中介费，但不记得是否开具发票，未向被告收取代理费；陈秀兰拿到进户通知书后通知了证人，证人的业务员通知了原告可以交房，但证人记不清涉案房屋交房时的具体在场人员；证人出售被告的三套房屋后取得房款由证人收取与保管，有口头约定，无书面约定，证人出售三套房屋后取得的房款，已作为民京路房屋的房款，并无溢价收益。
　　李鑫、顾宏宝、陈秀兰辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、原告的房款未支付给被告，被告也没有授权给任何人收取涉诉房屋的购房款；2、根据民事调解书，涉诉房屋产权归被告三人所有，但在签订合同时，仅部分产权人签字，对未签字的顾宏宝是不发生效力的，顾宏宝亦不追认买卖合同的效力；3、在前述情形下，原告只能依据善意取得制度来取得房屋，但涉诉房屋尚未过户给原告，且原告在购买涉诉房屋时，明知涉诉房屋为动迁房，产权人为被告三人，仅有动迁协议，没有产权证，故原告也不是善意第三人。另在此情况下，原告向案外人支付了主要购房款，亦不符合逻辑；4、原告与李鑫、陈秀兰之间不存在真实的房屋买卖合同关系，李鑫、陈秀兰于2014年9月29日已将涉诉房屋出售给了案外人朱某。李鑫、陈秀兰不可能于2014年12月又将涉诉房屋出售给原告。李鑫、陈秀兰与原告之间的买卖合同实质上是为配合朱某，履行《上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室(即涉诉房屋)、2号1202室、8号1602室出售转让合同》(以下简称三套房屋转让合同)中约定的义务而签订。
　　李鑫、顾宏宝、陈秀兰对其诉称向法庭提供以下证据：1、李鑫、陈秀兰与朱某签订的《上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室(即涉诉房屋)、2号1202室、8号1602室出售转让合同》一份，证明陈秀兰、李鑫将三套动迁房出售给朱某，转让总价格为1,570,000元，因朱某没有购买动迁房的资格，故在合同第三条约定，朱某有权让李鑫、陈秀兰与朱某指定的第三人签订买卖合同，溢价部分归朱某所有。后李鑫、陈秀兰与原告签订买卖合同就是为了履行该约定，朱某也因此获得320,000元的溢价收益。
　　当事人质证意见如下：
　　第一，对原告提供的证据。被告对证据1的真实性没有异议，但认为签订合同时，陈秀兰、李鑫尚未取得涉案房屋，根据该合同约定，被告没有取得产权情况下，原告支付大部分房款是不符合常理的。该合同不是陈秀兰、李鑫向原告出售涉诉房屋的真实意思表示，陈秀兰、李鑫只是按照朱某指示签订合同；被告对证据2的真实性没有异议，但认为但李鑫只是按照朱某指示签订合同，没有与原告确立买卖关系的真实意思表示，李鑫不承担实际的合同权利义务；被告对证据3的真实性不予认可，并表示被告对收款情况、收款时间及金额都不清楚，且从未收到过上述款项，亦未授权朱某、XX收款，也没有授权收款的原因行为。《中国农业银行交易清单》无法证明两笔款项转账给了朱某，也看不出其中有中介费，另对XX与朱某的关系也不清楚；被告对证据4的真实性没有异议，但表示公证书内容是李鑫委托原告出售房屋，且李鑫是按照朱某指示办理公证书，不是李鑫的真实意思表示；被告对证据5的真实性没有异议，但认为与本案没有关联性。被告与张1的房屋买卖合同中的房款确实由朱某支付。但无法确认朱某的房款是否是原告支付的房款，付款时间上有半年以上的时间差。且朱某支付给张1的款项中，有600,000元是陈秀兰支付给朱某，再由朱某支付给张1的；被告对证据6部分证人证言有异议，被告认为证人陈述其与陈秀兰、李鑫系委托关系是虚假的，证人与陈秀兰、李鑫之间系买卖关系，证人享有合同差价的利益，出售房屋后用房款购买宝山房屋是明显的买卖合同关系。且证人也没有关于委托合同、代理的相关证据。另被告认为是将涉诉房屋交付给了证人。被告对其他证人证言予以确认。
　　第二，对被告提供的证据。原告对证据1的真实性没有异议，但表示三套房屋出售价款2,450,000元，上海市杨浦区民京路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称民京路房屋)价格为2,350,000元，朱某另外按照陈秀兰的意思向陈秀兰支付了300,000元，朱某未获得溢价。且该合同中手写部分中关于宝山罗店动迁房的约定没有实际履行，因被告系置换房屋，故房款1,570,000元实际未支付给李鑫、陈秀兰。朱某与被告协商，以出售动迁房的房款来支付民京路房屋房款，合同中约定了可重新签订合同，可以增加变更买受人，也约定了陈秀兰、李鑫授权朱某出售动迁房事宜。
　　本院经审理认定事实如下：李鑫系陈秀兰之子，陈秀兰系顾宏宝之女。涉诉房屋系动迁安置房，于2014年8月28日核准登记至案外人通用地产(上海)有限公司名下。打印日期为2018年2月27日的《上海市不动产登记簿》载明涉诉房屋自2015年5月4日起3年内不得转让、抵押。
　　2014年9月29日，以李鑫、陈秀兰为出卖方(甲方)，朱某为购买方(乙方)，在案外人姜某的见证下签订三套房屋转让合同，约定：甲方于2014年取得涉诉房屋等在内的三套房屋，为三套房屋合法且唯一的所有权人，面积为199.40平方米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的房地产权证，甲方持有该房屋的动迁协议；三套房屋转让价款为1,570,000元，此价格为甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的房地产权证所需要的费用和税费(但不包含因为甲方或甲方家庭所产生的遗产税)；手写补充协议“置换宝山区罗店片区的动迁房，甲方要求同一楼面两房相邻，楼层6楼到16楼，面积不低于70平米/每套。甲方签订合同拿到动迁组动迁协议之日起，甲方过渡费每月每套贰仟元整，由乙方按月支付给甲方。甲方选房多出平方由甲方承担，超出每平方的差价由乙方承担。”乙方每个月1日提前付清过渡款；其他(特别)约定，在甲、乙签订本协议之日起、直至过户至乙方为产权人期间，乙方有权变更、减少、增加买受人，甲方无条件配合乙方和乙方指定的买受人重新签订出售转让协议，溢价部分由乙方支配并贬值风险均由乙方承担。乙方有权代表甲方和其买受人签订涉及本房的协议，并代收定金及其本房房款，甲方均认可并承担如果因为甲方违约造成乙方与乙方买受人约定的违约责任。乙方超出授权范围之外的责任由乙方自行承担一切后果。该合同尾部甲方由陈秀兰、李鑫签字、捺印，乙方由朱某签字，并手写备注“甲方支付宝山区的动迁房房款按照动迁组的价格计算，多出部分由乙方承担”。
　　2014年10月15日，陈秀兰作为被征收人承租人，与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿安置协议》，载明：被征收房屋地址为周家嘴路XXX号501前间，产权调换房屋三套，分别为上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室(即涉诉房屋)、2号1202室、8号1602室。同日，陈秀兰、顾宏宝、李鑫签订《家庭内部协议书》，主要内容为：周家嘴路XXX号XXX室租赁人、产权人为陈秀兰；家庭内部协商决定上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室(即涉诉房屋)、2号1202室产权人为李鑫，上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室产权人为陈秀兰；以上三套房屋安置对象均为陈秀兰、顾宏宝、李鑫。
　　原告与朱某确定涉诉房屋总价后，2014年12月9日，由原告与陈秀兰签订以陈秀兰、李鑫为出卖方(甲方)，海兆奇为购买方(乙方)，上海XX房地产经纪有限公司(以下简称XX地产)为见证方的转让合同，约定：甲方于2014年取得涉诉房屋，为该房屋合法且唯一的所有权人，面积为65平方米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的房地产权证，甲方持有该房屋的动迁协议；涉诉房屋转让价款为820,000元，此价格为甲方到手价，包含房屋的维修基金(若有)、水、电、煤初装(若有)、有线电视初装(若有)以及办理以甲方为权利人的该房屋的房地产权证所需要的费用和税费(但不包含因为甲方或甲方家庭所产生的遗产税)；乙方于2014年12月9日之前向甲方支付定金至10,000元，于2015年1月7日前向甲方支付首付至500,000元(内含定金10,000元)，于2015年2月28日之前向甲方支付首付至660,000元(内含首付500,000元)，于前往公证处做出全权委托公证书当日支付房款至820,000元(含已付房款660,000元)。
　　2015年1月7日，案外人张某2(原告妻子)向XX转账支付490,000元。2015年1月8日，朱某代陈秀兰出具《房款收据》，内容为：海兆奇购买陈秀兰涉诉房屋，现支付陈秀兰首付款500,000元(含定金10,000元)，陈秀兰确认已收到此款。尾部由朱某以代理人的名义代陈秀兰签字，并加盖上海聚盈房地产经纪事务所印章。2015年4月1日，朱某代陈秀兰出具《房款收据》，内容为：海兆奇购买陈秀兰涉诉房屋，现支付陈秀兰第二笔款160,000元，陈秀兰确认已收到此款。尾部由朱某以代理人的名义代陈秀兰签字，并加盖XX地产印章。后，XX代陈秀兰、李鑫出具《房款收据》，内容为：海兆奇购买陈秀兰、李鑫涉诉房屋，现支付陈秀兰、李鑫房款160,000元，XX代陈秀兰、李鑫确认已收到此款。尾部由XX以代理人的名义代陈秀兰、李鑫签字，并加盖XX地产印章。
　　2015年5月4日，涉诉房屋转移登记至李鑫名下。2015年6月8日，原告与李鑫签订以李鑫为卖售人(甲方)，海兆奇为买受人(乙方)，上海XX房地产经纪事务所为居间方的买卖合同，约定：甲、乙双方经协商一致，涉诉房屋转让价款共计820,000元，建筑面积为65.32平方米；双方于2016年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方于2015年1月7日向甲方支付购房首付款500,000元(含定金10,000元)，于2015年2月28日前支付房款至660,000元(含首付款500,000元)，于乙方前往公证处做出全权委托公证书当日支付房款至820,000元(含已付房款660,000元)。
　　2015年6月11日，李鑫按照买卖合同的约定，至上海市黄浦公证处办理《委托书》的公证手续。《委托书》主要内容为：李鑫因故无法亲自办理出售、出租涉诉房屋，特委托海兆奇为代理人，办理涉诉房屋的相关事项。
　　2017年12月1日，顾宏宝向本院递交诉状，以陈秀兰、李鑫为被告，请求法院将上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室(即涉诉房屋)、2号1202室、8号1602室房屋的三分之一产权登记至顾宏宝名下，案号为(2017)沪0115民初92837号。本院于2017年12月27日出具民事调解书，确认上海市浦东新区鹤沙路XXX弄XXX号XXX室(即涉诉房屋)、2号1202室、8号1602室房屋由顾宏宝、陈秀兰、李鑫按份共有，各享有三分之一的产权份额。
　　2017年11月3日，原告通过律师向陈秀兰、李鑫寄送《函》，敦促陈秀兰、李鑫配合原告办理涉诉房屋的过户手续。
　　2018年3月20日，海兆奇等人将顾宏宝、陈秀兰、李鑫诉至本院，请求撤销(2017)沪0115民初92837号民事调解书。本院于2018年4月26日出具民事判决书，判决驳回了海兆奇等人的上述诉讼请求。
　　现涉诉房屋限制交易期满，因原告认为被告应配合其办理过户手续，故诉至本院，要求判如诉请。
　　本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案中，陈秀兰、李鑫与案外人朱某就涉诉房屋在内的三套房屋以1,570,000元的总房价签订转让合同后，又与原告签订转让合同，以820,000元的总房价将涉诉房屋出售于原告。对此，原告认为朱某在涉诉房屋的交易过程中处于受托人的地位，系陈秀兰、李鑫委托朱某出售涉诉房屋，原告支付相应的对价后接收涉诉房屋。而被告认为其已将涉诉房屋出售于朱某，陈秀兰、李鑫与原告签订转让合同，仅仅是为了履行与朱某之间三套房转让合同中“配合乙方(朱某)和乙方(朱某)指定的买受人重新签订出售转让协议”的约定，并没有向原告出售涉诉房屋的真实意思表示，且产权人顾宏宝并未签字。根据庭审查明的事实，陈秀兰、李鑫与朱某在三套房屋转让合同中虽有过朱某有权代表陈秀兰、李鑫和指定买受人签订协议并代收定金及房款的约定，但亦有房屋溢价部分由朱某支配并贬值风险均由朱某承担的约定。上述约定结合原、被告之间无直接的房款交接，原告购买涉诉房屋的价格由证人及原告确定的证人证言以及各方当事人的当庭陈述，本院认为本案真实的买卖合同关系应当是陈秀兰、李鑫将涉诉房屋出售给朱某，后朱某又将涉诉房屋出售于原告，即原告与朱某、朱某与陈秀兰、李鑫之间，建立了两个不同的买卖合同关系。按照正常的转卖流程，涉诉房屋买受人在登记为产权人之后才能将房屋再次出让，但本案中朱某却在其与陈秀兰、李鑫中间的买卖合同尚未履行完毕的情况下，又促使房屋权利人陈秀兰、李鑫与买受人海兆奇直接签订转让合同及买卖合同，其行为不仅与中介方应当诚信经营，为房屋买卖双方提供真实可靠交易信息的职责相悖，而且扰乱了正常的市场交易秩序，变相规避了政府限购政策并损害了国家税收利益。因此，本院难以认定海兆奇与陈秀兰、李鑫之间直接成立房屋买卖合同关系。无论顾宏宝是否签字，对海兆奇与陈秀兰、李鑫之间的关系不构成影响。故对原告要求被告将涉诉房屋直接过户至原告的诉讼请求，本院不予支持。至于海兆奇与朱某、朱某与被告之间的房屋买卖合同关系，非属本案审理范围，当事人可依法另行处理。
　　综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条规定，判决如下：
　　驳回原告海兆奇的全部诉讼请求。
　　案件受理费12,000元，减半收取计6,000元，由原告海兆奇负担。保全费4,620元，由原告海兆奇负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨燕燕

书记员：褚晓琴