深圳市卓宝科技股份有限公司与王影雪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：深圳市卓宝科技股份有限公司，住所地广东省深圳市。
　　法定代表人：邹先华，董事长。
　　委托诉讼代理人：卢昆彪。
　　委托诉讼代理人：贺木森。
　　被告(反诉原告)：王影雪，女，1987年1月20日生，汉族，户籍地安徽省。
　　委托诉讼代理人：刘惠，上海宝深律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下统称“原告”)深圳市卓宝科技股份有限公司(以下简称卓宝公司)与被告(反诉原告，以下统称“被告”)王影雪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人卢昆彪、被告王影雪及其委托诉讼代理人刘惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　卓宝公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方的租赁合同于2018年3月14日解除；2、请求判令王影雪支付2016年12月28日至2018年3月14日拖欠的租金人民币(以下币种同)261,600元，逾期支付租金违约金78,480元(按拖欠租金总额30%计算)，解约违约金54,000元，以上共计394,080元；3、判令王影雪支付2018年3月15日起至交还涉案房屋之日止的房屋占有使用费(该使用费参照原合同租金标准18,000元/月计算)。事实和理由：2016年，卓宝公司与王影雪签订了租赁合同，约定王影雪向卓宝公司承租位于上海市嘉定区云屏路XXX弄XXX号XXX室店铺(以下简称系争商铺)，租赁期限为2016年9月28日至2021年9月28日，每月租金18,000元，王影雪按照季度支付租金，其在缴纳租金至2016年第四季度后一直未支付后续租金，截止至2018年3月14日，共拖欠租金261,600元。2018年1月16日，卓宝公司发催款函给王影雪要求其支付租金，但其仍未付。之后，卓宝公司于2018年3月12日向王影雪发送一份解约函。因王影雪至今仍未支付租金，故卓宝公司诉至法院。
　　王影雪辩称，不同意解除合同，卓宝公司违约在先，违约方无权行使单方解除权，且未收到卓宝公司解除函。租金确实支付至2016年12月27日，之后未付租金。因卓宝公司未提供房地产权证，导致其无法办理营业执照、卫生许可证及消防许可证。期间，被告一直通过中介联系卓宝公司要求提供产证，并直接打电话给卓宝公司的经办人赵志华催促办理，也曾于2017年7月以曹某某为代表向卓宝公司发送书面函件，但卓宝公司一直未提供。之后，中介搬走了，卓宝公司也未派工作人员前来对接，王影雪无法联系卓宝公司。因系争商铺无法办理营业执照，影响其正常经营。愿意支付后续租金，但应扣除垫付的中介费、物业费及相应的经营损失。不同意支付逾期支付违约金和解约违约金。
　　另，因王影雪认为卓宝公司违约，导致其无法申办营业执照，进而导致其无证经营，无法正常营业，给其造成了巨大损失，故王影雪提出反诉请求：1、判令卓宝公司继续履行《房屋租赁合同》并协助办理营业执照及相关手续；2、判令卓宝公司赔偿其经营性损失(该损失从2016年9月28日计算至实际办理相关证照之日止，暂计40万元)。后王影雪同意解除与卓宝公司的房屋租赁合同关系，并当庭变更反诉请求，撤回第一项反诉请求，增加反诉请求：判令卓宝公司赔偿装修损失445,237元。另，鉴定费14,400元由法院依法处理。
　　针对王影雪的反诉请求，卓宝公司辩称，王影雪主张装修损失无事实及法律依据，根据双方签订的房屋租赁合同第7.3条约定，未经卓宝公司书面同意，不得进行装修添附，而王影雪在装修前未征得卓宝公司书面同意，故产生相应的装修损失也不应由卓宝公司负担。王影雪主张的经营损失无事实及法律依据，且与本案无关。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年11月6日，卓宝公司(乙方，买方)与案外人上海新城创佳置业有限公司签订一份《上海市商品房出售合同》，由乙方向甲方购买系争商铺。
　　2016年9月，卓宝公司(甲方，出租方)与王影雪(乙方，承租方)及居间方上海至上房地产经纪事务所(以下简称至上公司)签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，租赁期限为五年，自2016年9月28日起至2021年9月28日止；月租金18,000元，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2016年9月28日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的柒日前。如乙方违约支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方交付逾期违约金，如逾期超过二十日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经过甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同,乙方须按本合同第9条承担违约责任。乙方需支付给甲方租赁保证金共计18,000元。第7.3条约定未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附；经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案需要征得甲方同意,且须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。第9条就违约责任进行约定：本合同生效后,甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从方其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的三倍。若甲方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的则甲方除需按本条承担违约责任外,还需支付乙方装修、添附补偿费，装修、添附补偿费数额以乙方出示的相关付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。第11条约定在甲乙双方签订本合同当日，甲乙双方应当分别按照与居间方约定各自支付居间方佣金，且甲方同意居间方可以转付的任何款项中扣除甲方应付的佣金。第12条其他约定：1、甲乙双方约定前三年租金18,000元每个月不变，第四年租金涨10%，第五年租金在第四年基础上再涨10%；2、因物业面积较大，乙方承租范围为3号101室，以承重梁为分界以东60平方米加二楼内面积约110平方米。合同另约定了其他内容。
　　合同签订后，王影雪代卓宝公司向居间方至上公司支付中介费9,000元，并于2016年8月18日向卓宝公司支付租赁保证金1.8万元，于2016年9月30日支付租金4.5万元。卓宝公司认可该中介费9,000元在租金中予以抵扣。至此，王影雪已付清自2016年9月28日至2016年12月27日的租金，之后未付租金。
　　2017年3月1日，街道办事处向王影雪出具一份《催办函》，称根据《无照经营查处取缔办法》，因其未取得营业执照，不得从事经营活动，告知其于2017年3月20日前前往申请办理，对逾期未申请办理者，将依据《无照经营查处取缔办法》之有关规定进行处罚。王影雪收到该函后仍继续经营。
　　2018年1月17日，卓宝公司委托律师向王影雪寄送一份《律师函》，要求王影雪在收到函件之日起十日内向卓宝公司支付拖欠的租金及逾期违约金。王影雪于次日收到该函件。之后，因王影雪仍未付租金，卓宝公司于2018年3月12日向王影雪邮寄一份《解约函》，邮寄地址为系争商铺所在地址，载明：自收到本函之日起解除合同，卓宝公司将依法追究其违约责任。该函因查无此人而未妥投。因双方协商未果，故卓宝公司诉至本院。
　　另查明，1、2017年7月22日，相邻商铺的承租人即案外人曹某某向卓宝公司发送一份《催办函》，称：因卓宝公司一直未提供系争商铺的房地产权证，导致其无法申请营业执照，并因无证经营被相关部门数次责令关门整顿，造成了巨大的损失；期间，其曾多次通过电话、短信、微信等方式催办，但卓宝公司一直推脱，现发函要求卓宝公司尽快提供房地产权证。卓宝公司于2017年7月24日签收该函件，但未予回复。
　　2、卓宝公司于2018年8月8日取得系争商铺的上海市房地产权证(小产证)。
　　3、本院审理的(2018)沪0114民初10617号案件中，被告卢兴生申请至上公司法定代表人李友逃作为证人出庭作证，李友逃陈述：卓宝公司共有3个商铺，拆分为6个商铺出租，其是第一个承租的，用以开办至上公司。当时卓宝公司的联系人名为赵志华，其均是与赵志华对接。其曾经的公司营业执照就是赵志华帮忙办理的，当时是由卓宝公司提供购房合同，之后由赵志华联系开发商，最终才办出营业执照。之后其余五个商铺均由其居间介绍，在出租时均为毛坯房，一家经营馄饨店、一家经营蛋糕房，一家经营电瓶车，一家开美容院，另一家开装修公司，就是卓宝公司起诉的这五个人。剩下那一家是之后转租了其装修后的商铺，用于经营烟酒，并未涉案。六个商铺的中介费都是由承租人垫付的，扣除的中介费是由承租方先行垫付后，在第一期租金中扣除，且该方式出租人卓宝公司是认可的，从未提出过异议。六个商铺的承租人都支付了一个月的租金作为押金，押金、租金均是直接付至卓宝公司，每一次支付完后，其均会拍照传给赵志华。关于营业执照的问题，商铺承租人在承租时知道没有产证，在2016年承租后曾多次联系其要求其联系卓宝公司，尽快提供产证以便办理营业执照。其曾多次电话联系赵志华，赵志华说卓宝公司会有人来办理产证，在产证办理后再办理营业执照。后来，其就将赵志华的联系电话给了承租人。涉案商铺未能办理营业执照的原因是涉案商铺其实是3个，并非6个，也就是说必须在卓宝公司办理产证之后，再进行分户处理，然后才能办理营业执照，因卓宝公司未办理产证，所以无法办理营业执照。据其所知，该三个商铺的来源为开发商抵债给卓宝公司，若不办产证就可直接更名出售，若办理产证会产生相关的税费，所以卓宝公司迟迟未办证。
　　审理中，因系争商铺未能办理经营所需的各类证照，王影雪无法正常经营，也不愿意支付租金，合同已无法继续履行，故双方一致同意先行解除合同、返还系争商铺，双方的其余本诉、反诉请求由法院依法判定。本院释明为避免扩大损失，建议双方先行交接。卓宝公司与王影雪于2019年1月10日办理系争商铺的房屋交接手续，王影雪将系争商铺返还卓宝公司。
　　经王影雪申请，本院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对系争商铺内的装饰装修进行工程审价，该机构于2018年11月23日出具一份《司法鉴定意见书》，载明：系争商铺装饰工程造价为445,237元，其中装修项目为351,444元，安装项目为93,793元。关于折旧率，合同租赁期限为2016年9月28日-2021年9月28日，因王影雪继续使用系争商铺，现将委托时间作为评估节点即2018年11月12日，建议本工程折旧率按照合同剩余租赁期限占整个合同租赁期限的比例计算，本工程的折旧率为57.56%。鉴定费14,400元，已由王影雪预先垫付。王影雪对该意见书无异议，希望参照意见书的结论计算装饰装修损失。卓宝公司认为折旧率应计算至王影雪实际交还系争商铺之日即2019年1月10日。
　　本院认为，王影雪与卓宝公司、至上公司签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，各方均应按约履行。现王影雪与卓宝公司均同意解除房屋租赁合同关系，并已于2019年1月10日办理系争商铺的房屋交接手续，本院对此予以照准，故合同关系解除之日为2019年1月10日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的争议焦点在于合同解除的责任归属及过错程度。
　　针对该争议焦点，本院认为，从事商业经营应当取得市场监管部门核发的营业执照，而王影雪经营美容院，还需要相关消防、卫生许可，而提供产证等材料是办理营业证照及相应许可的前提，卓宝公司作为出租方，提供符合约定用途的租赁物系其基本的合同义务，而王影雪承租系争商铺从事经营，应当对于商铺的是否有产证，能否办理营业执照及相关许可等尽到审慎核实义务，王影雪作为承租方亦负有积极办理营业证照的义务。从合同履行过程看，王影雪在承租后曾通过中介要求卓宝公司提供产证以便办理营业执照，相邻承租人亦曾在2017年7月向卓宝公司发函催促，但卓宝公司未予回复也未积极配合解决，导致系争商铺的经营受到实际影响；期间，卓宝公司非但未及时办理产证并配合王影雪办理营业执照及相关许可，反而径自发函要求解除房屋租赁合同，之后因双方对合同解除的责任、装修处置等存在争议而导致双方未清空、交接房屋，直至2019年1月10日双方才办理交接手续，卓宝公司对损失的造成及进一步扩大存有过错。王影雪作为承租人，按约支付租金亦系其应尽的合同义务。虽然因证照等原因商铺实际经营受到影响，然，自2016年12月28日始，其既不支付租金，也不及时返还房屋，亦有过错。综上，本院认为租赁合同双方当事人对之后合同的解除均存在过错，其中，卓宝公司对此负有主要责任。
　　关于本诉，卓宝公司主张王影雪支付自2016年12月28日起至实际返还房屋之日止的租金(房屋占用费)，并支付相应的逾期付款违约金、解约违约金。现系争商铺已于合同解除之日2019年1月10日返还，故相应的租金可计算至该日，但，鉴于此前系争商铺因无法办理营业执照及相关许可等导致王影雪经营受到影响的事实，故租金可酌情予以减少。本院综合双方的过错程度、合同的履行情况、房屋的实际使用情况等酌情判令王影雪承担上述期间内的租金为400,000元。合同解除后，租赁保证金18,000元卓宝公司应予以返还，此款可在上述租金中予以抵扣。经核算，王影雪仍应支付的租金为382,000元。至于卓宝公司主张的逾期支付租金违约金、解约违约金，因卓宝公司自身存在主要过错，故均不予支持。
　　关于反诉，其中装饰装修损失，因系争商铺在出租时系毛坯房，卓宝公司应当预见到系争商铺出租后将会进行装修，且卓宝公司在王影雪装修后也并未提出异议，视为卓宝公司同意王影雪对系争商铺进行装修。现卓宝公司不同意继续利用，本院综合考虑双方过错、装修造价、折旧等因素，酌定卓宝公司应赔偿王影雪装饰装修损失340,000元。王影雪为此支付的审价鉴定费14,400元，由卓宝公司负担11,520元，王影雪自担2,880元。至于王影雪主张的经营损失，因缺乏依据，对此本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条第(三)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告深圳市卓宝科技股份有限公司与被告王影雪的房屋租赁合同关系于2019年1月10日解除；
　　二、被告王影雪应于本判决生效之日起十日内给付原告深圳市卓宝科技股份有限公司租金人民币382,000元；
　　三、原告深圳市卓宝科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告王影雪装饰装修损失340,000元；
　　四、原告深圳市卓宝科技股份有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告王影雪审价鉴定费损失11,520元；
　　五、原告深圳市卓宝科技股份有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持；
　　六、被告王影雪的其余反诉诉讼请求不予支持。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费7,211元，减半收取3,605.50元，由原告深圳市卓宝科技股份有限公司负担121.85元，由被告王影雪负担3,483.65元；反诉受理费6,216元，由反诉原告王影雪负担3,062元，由反诉被告深圳市卓宝科技股份有限公司负担3,154元(被告、反诉被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：史建颖

书记员：韩  坤