深圳市城投物业管理有限公司上海分公司与墨江军物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：深圳市城投物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：李昭刚，总经理。
　　委托诉讼代理人：郑晋喜，上海晋旭律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：严宸安，上海晋旭律师事务所律师。
　　被告：墨江军，男，1982年7月28日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告深圳市城投物业管理有限公司上海分公司(以下简称城投物业)与被告墨江军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告城投物业委托诉讼代理人严宸安、被告墨江军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告城投物业诉请：要求被告墨江军支付2016年6月1日至2019年2月28日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)6,382.50元及违约金9,190.84元。
　　被告墨江军辩称，未付物业费属实，对欠费期间无异议，此前物业费均按时缴纳，后不付物业费事出有因：1、被告所在楼宇的每个楼层均有一处共有部位被开发商及物业公司违法改建成房间(25号房)并出租牟利，业主与开发商、物业公司就25号房事宜多次协商无果，被告认为，该共有部位属于业主的公摊面积，业主房屋的建筑面积中包含该公摊面积，现物业费按建筑面积计算对业主不公，业主实际未享受到该共有部位的利益，物业费应予以相应扣减；2、房屋出现漏水问题，墙体开裂、脱落，多次报修，物业公司不来维修；3、安保设施维护不力，监控设备损坏，致使业主在丢失财物时无法调取监控，楼宇门禁对讲系统自2016年开始损坏后一直闲置，大门敞开，外来人员随意进出；4、楼上渗水致天花板墙面脱落；5、下水道出现故障，物业承诺修好，但一直未得到妥善处理；6、物业公司在小区的电梯内进行广告经营，收益始终未予公示并分配，业主应参与分配。综上，被告要求原告为其维修房屋，待维修完好后愿意支付70%的物业费，不同意支付违约金。
　　审理中，针对被告的答辩，原告表示：1、25号房系开发商改建而成，因此产生的问题需由业主自行与开发商协商解决。2、房屋漏水属于房屋质量问题，应由开发商负责维修，被告的报修可能在交接环节出现了一定的问题，物业公司会向开发商转告被告的维修申请。至于被告提出的其他物业服务不到位问题均未提供充分的证据证明，原告一直按照物业服务合同的约定履行管理义务，不存在服务不到位的问题，故不同意物业费打折，被告应依约全额支付物业费并偿付违约金。
　　经审理查明，被告墨江军系原告提供物业管理服务的上海市嘉定区汇源路XXX弄XXX号XXX室的业主，房屋建筑面积55.26平方米。依据前期物业服务合同约定：原告自2013年4月2日起为该小区提供物业服务，高层办公公寓收取物业管理费标准为每月每平方米3.50元；物业管理费按季缴纳，业主应在每季度首月5日前履行交纳义务；逾期交纳物业管理费的，原告有权按每日万分之五收取违约金。被告一直未支付2016年6月1日至2019年2月28日期间的物业管理费6,382.50元，原告经催收未果，遂诉讼来院。
　　本院认为，原告与建设单位签订的前期物业服务合同合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据服务合同的约定按时支付物业费。被告虽抗辩称物业服务存在保安、共用设施维护等方面的问题，但结合物业服务的实际情况等因素，应允许存在一定程度的瑕疵，被告未提供充分的证据证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业费6,382.50元的请求本院予以支持。被告反映的房屋漏水问题系房屋质量问题，被告可向开发商另行主张权利，不构成被告拒付或少付物业费的理由。至于被告反映的小区内部分共有部位被改建为房屋出租牟利、原告未分配并公示共有部位广告收益等问题，系侵权纠纷，与本案非属同一法律关系，且涉及整个小区全体业主的利益，业主可另行向侵权人主张权利，本案中不予处理，但原告应适时公示经济收支状况，被告具有知情权。至于被告反映的楼上渗水致天花板墙面脱落一节，亦属侵权纠纷，侵权人为楼上业主，被告可另行诉讼主张权利。关于违约金，本院认为，原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，应多倾听业主的意见和建议，提高物业服务的质量，为业主创造安全舒适的居住环境，结合本案所涉小区实际管理情况，考虑到被告未付物业管理费事出有因且原告在物业管理上确存在一定的瑕疵，故原告主张违约金的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第四十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
　　一、被告墨江军应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市城投物业管理有限公司上海分公司2016年6月1日至2019年2月28日期间的物业管理费人民币6,382.50元；
　　二、驳回原告深圳市城投物业管理有限公司上海分公司要求被告墨江军支付违约金人民币9,190.84元的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币10元，由被告墨江军负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　本判决为终审判决。

审判员：朱维平

书记员：顾益琳