深圳市金地物业管理有限公司上海分公司与李增物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：深圳市金地物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市。
　　负责人：冯浩，总经理。
　　委托诉讼代理人：贺晓旻，女。
　　委托诉讼代理人：郑容，女。
　　被告：李增，男，1991年7月17日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：邵任晓，上海青本律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：阮红斌，上海青本律师事务所律师。
　　第三人：上海金珩房地产发展有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：阳侃，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨灿，男。
　　原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司与被告李增、第三人上海金珩房地产发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案后，依法适用简易程序。为查清案件事实，本院于2018年10月18日依法追加上海金珩房地产发展有限公司作为第三人参加本案诉讼，并于2018年11月15日公开开庭进行了审理，原告深圳市金地物业管理有限公司原委托诉讼代理人贺晓旻、姚晓云、被告李增委托诉讼代理人邵任晓、第三人上海金珩房地产发展有限公司委托诉讼代理人杨灿到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2018年12月3日依法组成合议庭。2019年2月20日，原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司撤销委托诉讼代理人姚晓云，并变更郑容为其委托诉讼代理人。各当事人于2019年2月26日申请庭外和解，本案并于2019年4月17日公开开庭进行了审理，原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司委托诉讼代理人郑容、被告李增委托诉讼代理人阮红斌、第三人上海金珩房地产发展有限公司委托诉讼代理人杨灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2013年8月至2018年6月的物业服务费人民币91,868.90元。事实和理由：被告为嘉松中路XXX弄XXX号XXX室业主，房屋面积268.47平方米，原告为该小区的物业管理服务企业。原告为被告提供了服务，被告欠缴自2013年8月至2018年6月的物业服务费，至今未付，故诉至法院。
　　被告李增辩称：不同意原告诉请，被告已经于2011年7月向开发商预付了物业服务费10万元。即使被告欠缴物业服务费，被告认为2016年5月10日之前的物业服务费已过诉讼时效。
　　第三人述称：本案与第三人无关，第三人未从被告处收取过物业服务费。
　　经开庭审理查明，2014年4月，被告办理了系争房屋不动产登记，房屋的建筑面积为268.47平方米，房地产权证号青XXXXXXXXXX。2011年，第三人上海金珩房地产发展有限公司(甲方)与原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司(乙方)就上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄金地天境城签订前期物业服务合同，约定乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供物业服务事项，物业类型为商品住宅，乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，物业服务费标准：多层住宅5.80元/月/平方米。物业服务费用按季交纳，业主应在每季度的第一个月的1-5号(每次缴费的具体时间)履行交纳义务。停车场收费分别采取以下方式(以物价部门最终批复为准)(扣除人工与管理成本后)：(一)停车场属于全体业主共用的，车位使用人应按露天机动车车位150元/个·月、车库机动车车位300元/个·月；(二)停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位150元/个·月、车库车位300元/个·月的标准向乙方交纳停车费；(三)停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位30元/个·月、车库车位(含地面车库)60元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。本合同为期贰年，自2011年5月1日至2013年4月30日止。2013年4月15日，原告与第三人签订前期物业服务合同延期协议，约定前期物业服务合同延期至业主大会成立且新选聘物业公司签订物业服务合同止。因被告未缴纳2013年8月至2018年6月的物业服务费，原告于2018年6月诉至本院，并申请诉前调解。
　　另查明，2011年7月24日，第三人上海金珩房地产发展有限公司(甲方)与被告李增(乙方)签订金地天境城定金合同，该合同约定，乙方预定上海市青浦区嘉松中路6888弄金地天境城9号5层01室，经上海青浦测绘机构预测，该房屋建筑面积305.45平方米。该房屋总价12,628,525元。乙方签订本合同时，支付定金100,000元，甲乙双方商定，乙方于2011年7月31日前到上海市青浦区嘉松中路6888弄金地天境售楼处与甲方签订《上海市商品房预售合同》。该合同手写部分约定：1、7月25日前，补足400,000元；2、以上为合同签约价，在7月31日前签约可享受此优惠价格，若逾期签约，则接受14,031,457元(标准)价签约；3、客户预付十万元物业管理费可享受两个车位并记录产权。
　　2011年7月24日18时09分，李天宽名下建设银行卡消费100,000元，交易备注上海金珩房地产发展有限公司佘山天境城。同日，第三人开具付款方名称为李增的销售不动产统一发票，该发票内容载明：不动产项目名称：金地佘山天境，不动产项目编号：嘉松中路6888弄，销售的不动产楼牌号9号501室，建筑面积305.45平方米，预收定金100,000元，备注：总价12,628,525元。被告于2011年7月26日于认购变更申请表签字，该表载明置业顾问：江黎，换房事由：因9号501房屋超出预算，变更为8号502室房屋。同日，第三人开具付款方名称为李增、收款方名称为第三人的销售不动产统一发票，该发票内容载明：不动产项目名称：金地佘山天境，不动产项目编号：嘉松中路6888弄，销售的不动产楼牌号8号502室，建筑面积267.46平方米，预收定金100,000元，备注：总价11,359,757元。第三人同日开具退100,000元预售定金的发票，该发票载明不动产楼牌号为9号501室。
　　2011年7月26日16时26分，王某用民生银行卡通过pos机消费70,000元；同日16时26分、16时27分，黄国忠分别用交通银行卡、招商银行卡通过pos机消费30,000元、100,000元；16时28分，李天宽用农业银行卡消费200,000元，以上金额总计400,000元，四张银联pos消费签单皆存于第三人财务原始账册中被告支付的购房款项下。同日，第三人开具付款方名称为李增、收款方名称为第三人的销售不动产统一发票，该发票内容载明：不动产项目名称：金地佘山天境，不动产项目编号：嘉松中路6888弄，销售的不动产楼牌号8号502室，金额400,000元，建筑面积267.46平方米。
　　2011年8月31日，第三人(甲方)与被告(乙方)签订上海市商品房预售合同，约定乙方向甲方购买青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋，该房屋总价款10,223,926元。后被告方陆续支付了购房款。
　　又查明，2017年10月原告诉至本院，要求李增支付物业服务费，该案以原告申请撤诉结案，案号为(2017)沪0118诉前调10249号。2018年1月1日，原告方开具8号502室房屋的车位管理费发票，该发票载明：车位管理费2018年1月-2018年12月,金额1,440元。
　　以上事实，由原、被告及第三人的陈述，原告提供的前期物业服务合同及补充协议复印件、上海市不动产登记簿原件、被告提供的金地天境城定金合同复印件、日期为2011年7月26日付款方为李增的金额分别为10万元、40万元的发票两张、日期为2011年7月24日李天宽签字的金额为10万元的银联pos消费签单及其名下的2011年7月24日的建设银行卡交易明细、上海市商品房预售合同、黄国忠2011年7月的招商银行卡交易明细、2011年7月26日至2012年12月1日的购房款付款明细打印单及摘抄件、8号502室的车位管理费发票、第三人提供的财务账册原件(已当庭退还第三人并复印)及被告方支付购房款下的银联pos消费签单16张复印件、日期为2011年7月24日的付款方为李增的金额为10万元的发票复印件、被告签字的认购变更申请表复印件、日期为2011年7月26日的付款方为李增的金额为10万元的发票复印件、日期为2011年7月26日9号501室退10万元预售定金的发票复印件等证据予以证实，并经庭审质证，本院予以确认。
　　本案的争议焦点之一是被告方有无向第三人预付过10万元元的物业服务费？
　　原告认为原告先前是基于被告携带定金合同至原告处办理车辆登记，定金合同有开发商的公章，故原告此前认为被告向第三人支付了10万元，本着良好的服务态度，原告认为过段时间第三人会转账给原告，并向被告提供了两个车位使用且收取相应的60元/个·月的车位管理费，然经查，第三人未向原告转账，且被告欠缴的物业服务费金额快满10万元，被告应根据前期物业服务合同约定向原告支付物业服务费。被告认为已经向第三人预付了10万元的物业服务费，根据被告从第三人财务电脑付款记录中手抄的购房款明细，该明细总金额为10,223,926元，与预售合同约定的房屋总价一致，但被告于2011年7月24日向第三人支付10万元未作房款统计，结合定金合同约定，应为被告支付的10万元物业费。另因被告方有很多生意伙伴一起支付购房款，第三人提供的财务账册为第三人单方制作，物业服务费不属于房款账册。被告认为被告根据定金合同约定若支付了10万元物业服务费后方可享受两个车位，而事实上被告享受了两个车位，且被告从未收到过催缴物业费的通知，是不符合常理的。第三人认为被告没有已经支付10万元物业服务费的证据，也没有第三人开具的凭证，且即使根据9号501房屋的定金合同约定，被告也没有按照该定金合同支付相应的款项，该合同手写部分约定7月25日前补足40万，被告方在7月26日才补足了40万元。第三人结合财务原始记账凭证，第三人开具给被告的9号501室的10万元金额的发票已经收回并做销账处理。本院认为，根据被告提供的2011年7月24日付款凭证并结合第三人的财务原始记账凭证，2011年7月24日18时09分，李天宽向第三人付款的10万元为9号501室房屋的预售定金，同日，第三人开具9号501房屋的10万元预售定金发票。被告于7月26日确认认购的房屋由9号501室变更为8号502室。同日，第三人开具8号502室房屋的10万元的预售定金发票，并将9号501室房屋预售定金发票作销账处理，故被告主张7月24日支付的10万元为物业服务费，本院不予采信。被告于庭审后申请调取第三人账户明细，本院依其申请已向招商银行嘉定支行调取2011年7月24日至7月30日第三人账户交易明细，因第三人系房地产开发商，客户购房大多通过银行卡刷pos机，由银联汇总清算户即汇总金额后再转至第三人账户，故无法显示具体客户交易明细。被告另申请调取交易明细，因第三人原始记账凭证中被告方pos消费签约单与被告陈述及证据能一一对应，故本院认为已无必要调取相关明细。
　　本案的争议焦点之二是原告诉请的2013年8月至2018年6月的物业服务费是否部分已过诉讼时效？
　　原告认为其依据被告提供的定金合同，此前认为被告已经向开发商预付了10万元，后发现没有收到此笔物业服务费，故原告上门催讨过，并于2017年10月通过青浦法院起诉过被告，后撤诉。原告于2018年5月11日通过挂号信向被告催缴2013年8月至2018年6月的物业服务费，为此原告提供催款函及挂号信回执。被告对原告起诉及撤诉的事实没有异议，但是没有上门催讨过。被告确认其将定金合同给原告物业处查看，原告才给了被告享受两个产权车位，并收取每个每月60元的车位管理费，且被告于2016年向原告物业经理查询过10万元物业服务费的情况，原告曾表示有的。被告认为即使被告欠缴物业服务费，2016年5月10日之前的物业服务费已过诉讼时效。第三人对此不发表意见。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受侵害之日起计算。结合前述案情，原告主观上认为被告已支付了10万元物业费并不知权利受侵害，后原告向被告提供了车位并收取相应的车位管理费的行为可与之印证。且被告表示2016年曾向原告的前任物业经理查询过10万元物业服务费的情况，证明原、被告双方之前就物业服务费事宜持续在沟通，故被告主张原告诉请部分已过诉讼时效，本院不予采纳。
　　综上所述，本院认为，原告与第三人签订的前期物业服务合同合法有效，对原、被告具有约束力。原告依据合同约定提供了物业服务，被告理应及时支付相应的物业服务费。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条规定，判决如下：
　　被告李增应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市金地物业管理有限公司上海分公司2013年8月1日起至2018年6月30日止的物业服务费91,868.90元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,096.70元，由被告李增负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：顾巧珍

书记员：贾建浦