温岭市正田摩托车零部件制造有限公司与上海美田摩托车有限公司、上海豪鹰摩托车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：温岭市正田摩托车零部件制造有限公司，注册地浙江省温岭市。
　　法定代表人：施素云，执行董事兼经理。
　　委托诉讼代理人：刘景涛，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。
　　被告：上海美田摩托车有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：夏行军，执行董事。
　　委托诉讼代理人：沈忠民，上海市毅石律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张一鸣，上海市毅石律师事务所律师。
　　被告：上海豪鹰摩托车销售有限公司(原名：上海豪鹰美田摩托车销售有限公司)，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：陈文钟，执行董事。
　　委托诉讼代理人：顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
　　原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司(以下简称“正田公司”)与被告上海美田摩托车有限公司(以下简称“美田公司”)、上海豪鹰摩托车销售有限公司(以下简称“豪鹰公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月21日立案后，依法适用普通程序进行审理。被告豪鹰公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定驳回了被告豪鹰公司提出的管辖权异议。嗣后，本院将本案报请上海市第一中级人民法院进行审理，上海市第一中级人民法院要求本院继续审理。本案分别于2017年3月23日、2017年4月26日两次公开开庭进行了审理。因与本案审理有关的案件经最高人民法院指令上海市高级人民法院再审，本案自2017年7月28日起中止审理，2018年5月10日恢复审理。嗣后，依照原告的申请，本院依法委托上海市房地产估价有限公司进行司法鉴定。上海市房地产估价有限公司出具司法鉴定意见后，本案于2018年12月19日再次公开开庭进行了审理。原告的原委托诉讼代理人沈轩羽以及原告的委托诉讼代理人刘景涛，被告美田公司的原委托诉讼代理人翁祖卿、何志法，被告豪鹰公司的委托诉讼代理人顾叶青到庭参加第一、二次庭审。原告的委托诉讼代理人刘景涛、赵亮，被告美田公司的委托诉讼代理人沈忠民、张一鸣及被告豪鹰公司的委托诉讼代理人顾叶青到庭参加第三次庭审。经本院院长批准，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。
　　原告正田公司向本院提出诉讼请求：1.确认两被告2010年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.两被告共同赔偿原告自2014年6月27日起至2018年6月19日止针对坐落于上海市松江区新桥镇新镇街XXX号1幢、2幢、4-11幢房屋(以下简称“系争房屋”)的占有使用费损失4,058万元。事实和理由：2001年11月12日，原告正田公司与被告美田公司签署《协议书》，约定美田公司将其所有的位于上海市松江区新桥镇新镇街XXX号的土地及所有房屋转让给原告。协议签订后，因美田公司拒不履约，正田公司起诉要求美田公司继续履行《协议书》约定的义务。2014年3月26日，上海市高级人民法院做出(2012)沪高民一(民)终字第8号终审判决，判决：一、美田公司于判决生效后十日内负责清偿上海银行股份有限公司松江支行的相关债务，涤除上海市松江区新桥镇新镇街XXX号1、2幢房屋上设定的抵押权，并协助办理上海市松江区新桥镇新镇街XXX号所有房屋连同上海市松江区新桥镇新镇街9街坊18/10丘地块之房地产权利过户登记至正田公司名下的手续；二、美田公司于判决生效后三个月内搬离上述房屋，将上述房屋和上述土地交付正田公司。判决后，美田公司拒不履行生效法律文书确定的义务，正田公司遂向上海市第一中级人民法院申请强制执行，案号为(2015)沪一中执字第1000号。执行过程中，美田公司仍未涤除系争房屋的抵押权并与被告豪鹰公司恶意串通、虚构租赁关系，通过倒签《房屋租赁合同》的方式，虚构系争房屋租赁给豪鹰公司的事实。两被告的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2010年7月1日至2030年6月30日，租赁期满后美田公司赠送豪鹰公司16年的使用权；租赁价格仅为0.035元/平方米/天，远低于市场标准的20-30倍；租赁合同另约定被告豪鹰公司可以将系争房屋转租、转让、抵押给第三方。另，美田公司与豪鹰公司系同一股东黄永敏出资设立，为关联公司。原告正田公司认为两被告利用关联关系、恶意串通签订虚假的租赁合同，目的是使原告即使通过生效判决执行将上述房屋过户给原告，但仍无法获得上述房屋的实际收益。故原告诉至本院，望判如所请。对于2018年6月20日之后的房屋占有使用费损失，原告正田公司保留另行主张的权利。
　　被告美田公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。两被告之间的《房屋租赁合同》合法有效，并已正常履行至今。原告主张《房屋租赁合同》无效，完全出于原告的主观臆测，缺乏客观依据。原告提出的租赁期限及租金标准问题，系两被告根据意思自治原则协商确定的。原告主张的租金损失标准过高，即便原告系按照司法鉴定意见确定的租金标准主张损失，亦非合理，因为房屋的空置率、维护成本均会影响租金收益。系争房屋的装饰装修及设施设备系被告美田公司投入，美田公司已经提起另案诉讼要求原告赔偿，本案应当中止审理待另案的审理结果，在另案审理结果未明确之前，租金收益应当考虑被告美田公司投入的成本，不能全部归于原告。
　　被告豪鹰公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。两被告确实是关联公司，也正是因为关联公司，所以约定的租金价格比当时的市场价格略低是很合理的。原告获得系争房屋产权并非通过正常履行合同的途径，而是通过生效判决的执行手段，在生效判决作出之前，两被告不存在恶意串通损害原告利益的主观动机，故原告主张两被告恶意串通是没有依据的。原告仅仅是系争房屋的产权人，但其从未实际占有使用系争房屋，故原告主张房屋占有使用费损失没有法律依据。系争房屋存在司法权利限制措施，且房屋存在空置率，维护需要物业、税金等各项成本，但这些在司法鉴定过程中均未予以考虑，故原告按照司法鉴定意见主张租金损失也是偏高的。系争房屋中的部分装饰装修和设备是属于被告美田公司的，本案应当中止审理。即便本案不中止审理，也应当考虑现属美田公司所有的装饰装修及设备对租金收益的影响。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2001年11月12日，美田公司(甲方)与正田公司(乙方)签订《协议书》一份，约定：一、本协议转让的是美田公司所有的土地(实用面积124.45亩，占地面积140亩)房产含厂房宿舍楼、办公综合楼等全部设施(不含摩托车和零件的制造设备)，由甲方转让给乙方上述全部设施，甲方向乙方实收转让总金额2,800万元整。二、本协议签订后，甲方将乙方在甲公司的货款全部结清，作为乙方预付给甲方的房产款。本协议签字生效后，乙方通过核查甲方所有的情况属实后，甲方所有股权持有人必须与乙方办理具有法律效力的签字手续。此协议必须在10天内签订完毕，再进行公证，公证费由乙方承担。本协议签订后10天内付现金300万元给甲方，土地证办好时乙方付给甲方600万元，其他余款在房产证等一切手续办好时立即付清，在此期间发生的办证所需工本费用由甲、乙双方均摊。三、土地证和房产证等手续在乙方新公司注册成立之日起一年内办好所有手续，乙方应在一个半月内注册成立新公司。如甲方办不好所有手续，甲方按违约责任付给乙方罚款500万元，且返还乙方所有的货款及房产款和土地款；如乙方违约不购买甲方的土地及房产，乙方原已支付给甲方的款项全部没收；由于政策或政府原因造成本协议不能履行的，双方均不负责任。四、甲方所有的债权债务与乙方无关，由甲方自行负责。五、本协议未尽事宜按国家有关法律、法规处理，如有不足，可经双方协商后再签订补充协议。六、摩托车生产等具体事宜，再另行签订有关协议。七、在此期间双方应全力互相配合办理相关的转让手续，直至办理完毕为止。
　　2010年9月26日，正田公司向上海市第一中级人民法院提起(2010)沪一中民二(民)初字第16号买卖合同纠纷诉讼(原告为正田公司、被告为美田公司，上海正摩贸易有限公司为第三人)，要求判令：一、美田公司继续履行双方2001年11月12日的协议书，立即向正田公司交付上海市松江区新桥镇新镇街XXX号房屋1-11幢，并办理前述全部房屋过户登记给正田公司的手续。二、美田公司搬离上海市松江区新桥镇新镇街XXX号。三、如前述两项诉请获法院支持，正田公司同意向美田公司补偿并承担以下费用：1、按照法院委托的评估价值对上海市松江区新桥镇新镇街XXX号4-11幢房屋进行补偿；2、美田公司为上海市松江区新桥镇新镇街XXX号房屋1-11幢所属地块从划拨土地使用权变性为出让土地使用权而支付的出让金等费用由正田公司承担；3、就上海市松江区新桥镇新镇街XXX号房屋1-11幢上所设定的抵押担保债权，由正田公司向抵押权人进行偿付，代付款项从正田公司需支付给美田公司的款项中扣除。
　　2012年2月9日，上海市第一中级人民法院作出(2010)沪一中民二(民)初字第16号民事判决：一、双方继续履行2001年11月12日的协议书，美田公司应于本判决生效后十天内负责清偿上海银行股份有限公司松江支行的相关债务，涤除上海市松江区新桥镇新镇街XXX号1、2幢房屋上设定的抵押权，并协助办理上海市松江区新桥镇新镇街XXX号1-11幢房屋连同上海市松江区新镇街9街坊18／10丘地块之房地产权利过户登记至正田公司名下的手续，正田公司同时支付美田公司转让款及相关费用人民币54,365,403.10元；如美田公司未按上述要求偿还上海银行股份有限公司松江支行的债务涤除抵押权的，则正田公司可代其偿还上述债务、注销抵押登记后要求办理上述房屋土地的产权过户登记手续，代为偿付的债务金额可在正田公司所应支付的剩余转让款及相关费用中抵扣；二、美田公司应于本判决生效后三个月内搬离上海市松江区新桥镇新镇街XXX号1-11幢房屋，将上海市松江区新桥镇新镇街XXX号1-11幢房屋连同上海市松江区新镇街9街坊18／10丘地块交付于正田公司。判决后，美田公司不服，上诉于上海市高级人民法院。
　　2014年3月26日，上海市高级人民法院作出(2012)沪高民一(民)终字第8号民事判决：一、变更上海市第一中级人民法院(2010)沪一中民二(民)初字第16号民事判决的第一项为“双方继续履行2001年11月12日的协议书，美田公司应于本判决生效后十天内负责清偿上海银行股份有限公司松江支行的相关债务，涤除上海市松江区新桥镇新镇街XXX号1、2幢房屋上设定的抵押权，并协助办理上海市松江区新桥镇新镇街XXX号所有房屋连同上海市松江区新镇街9街坊18/10丘地块之房地产权利过户登记至正田公司名下的手续，正田公司同时支付美田公司转让款及相关费用人民币54,365,403.10元；如美田公司未按上述要求偿还上海银行股份有限公司松江支行的债务涤除抵押权的，则正田公司可代其偿还上述债务、注销抵押登记后要求办理上述房屋土地的产权过户登记手续，代为偿付的债务金额可在正田公司所应支付的剩余转让款及相关费用中抵扣；二、变更上海市第一中级人民法院(2010)沪一中民二(民)初字第16号民事判决的第二项为“美田公司应于本判决生效后三个月内搬离上海市松江区新桥镇新镇街XXX号所有房屋，将上海市松江区新桥镇新镇街XXX号所有房屋连同上海市松江区新镇街9街坊18/10丘地块交付于正田公司”。同时，该判决载明：“原审司法评估系对4-11幢厂房建筑物毛坯价值的评估，与现场建筑及其装修情况客观上存在价值差异，且美田公司在诉讼过程中仍在继续增建房屋，故对4-11幢房屋原评估价值与现场情况及装修情况的价值差及美田公司11幢之外另行增建房屋的价值，美田公司可以另行主张”。
　　2015年11月9日，正田公司向上海市第一中级人民法院申请强制执行。
　　2015年11月24日，上海市第一中级人民法院作出(2015)沪一中执字第1000号执行裁定书，裁定解除美田公司名下上海市松江区新桥镇新镇街XXX号所有房屋连同上海市松江区新镇街9街坊18/10丘地块之房地产的查封，强制注销抵押，并将上述房地产过户至正田公司名下。
　　2016年12月29日，原告正田公司就坐落于上海市松江区新桥镇新镇街XXX号房屋取得(2016)松字不动产权第014261号不动产权证书，包括1幢、2幢及4-11幢共计10幢房屋即为系争房屋，建筑面积为38,229.42平方米。
　　2017年4月21日，最高人民检察院以高检民监[2016]242号民事抗诉书向最高人民法院就(2012)沪高民一(民)终字第8号民事判决提出抗诉。
　　2017年5月29日，最高人民法院作出(2017)最高法民抗39号民事裁定书，就(2012)沪高民一(民)终字第8号民事判决，裁定指令上海市高级人民法院再审，再审期间，中止原判决的执行。上海市高级人民法院遂立案审理，案号为(2017)沪民再17号。
　　2018年4月26日，上海市高级人民法院作出(2017)沪民再17号民事判决：维持上海市高级人民法院(2012)沪高民一(民)终字第8号民事判决。
　　另查明，两被告签订落款日期为2010年7月1日的《房屋租赁合同》一份，载明被告美田公司为出租方(甲方)，被告豪鹰公司为承租方(乙方)，甲方将坐落于松江区新桥镇新镇街XXX号的所有厂房租赁给乙方使用，租赁期限为20年，即自2010年7月1日起至2030年6月30日止，租赁期届满后，甲方再送租赁房屋16年的使用权。租赁房屋价格为0.035元/平方米/天。租赁总金额为11,425,000元。租金支付方式为20年的租金一次性支付。乙方在租赁期间可以将该租赁物转租、转让、抵押给第三方……。
　　再查明，案外人黄永敏为被告美田公司登记注册的股东，持股比例为60%。2014年10月11日，美田公司的法定代表人由黄永敏变更为夏行军。另，案外人黄永敏为被告豪鹰公司登记注册的股东，持股比例为48%。
　　审理中，本院依原告申请，依法委托上海城市房地产估价有限公司对于系争房屋在2014年6月27日至2018年6月19日期间的租金使用费进行评估。上海城市房地产估价有限公司出具沪城估(2018)(估)字02462号房地产估价报告，本次鉴定选取了比较法和收益法作为基本方法，选取比较法的理由为系争房屋周边类似房地产租赁活跃，市场依据充分。选取收益法的理由为系争房屋为可取得收益的房地产项目，其收益情况具有可预测性和持续性，且区域租赁市场较发达。估价结果为：2014年6月27日至2016年12月28日期间，平均租金单价为0.69元/天/平方米，租金使用费总价为2,407万元。2016年12月29日至2018年6月19日期间，平均租金单价为0.8元/天/平方米，租金使用费总价为1,651万元。上述两项合计4,058万元。原告正田公司认为该评估单价过低。被告美田公司则认为，该评估结果未能考虑松江区有轨电车施工对系争房屋所在区域交通产生的负面影响导致评估单价过高。被告豪鹰公司亦认为评估单价过高，且涨幅过快。鉴定人员对于被告美田公司提出的异议回复称，其系根据现场勘查情况作出司法鉴定意见，有轨电车的施工属于政府项目，与本次鉴定无关，即便对交通产生影响，亦不妨碍系争房屋周边的正常通行。
　　审理中，原告提供了被告豪鹰公司与案外人就系争房屋签订房屋租赁合同复印件12份，证明系争房屋的实际租金单价高于评估结果。被告豪鹰公司提供其与案外人签订的房屋租赁合同23份，证明系争房屋的实际租金价格低于评估结果。原、被告双方对于对方提供的房屋租赁合同均不予认可。
　　以上事实，有《协议书》、《房屋租赁合同》、民事判决书、民事裁定书、不动产权证书、工商登记信息、司法鉴定意见及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案的争议焦点为：第一，两被告之间的《房屋租赁合同》是否存在无效情形？第二，若合同无效，原告向两被告主张房屋占有使用费损失是否具有法律依据？第三，房屋占有使用费损失金额应如何认定？
　　关于争议焦点一，根据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。恶意串通可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以是一方作出意思表示，对方明知其目的非法，而用默示的方式接受。对于恶意串通行为的认定，应当分析合同双方当事人是否具有主观恶意，并全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况，在此基础上加以综合判定。本案中，即便两被告签订《房屋租赁合同》的时间确为2010年7月1日，亦是在原告正田公司与被告美田公司签订《协议书》之后。至少被告美田公司系明知其已将房屋出让给了原告正田公司，在双方的《协议书》未被确认无效或者解除的情形下，其与被告豪鹰公司签订期限长达20年的租赁合同，再赠送16年的使用权，并一次性收取租金，且租金明显过低，与常理不符。被告美田公司显然具有制造《协议书》履行障碍的主观恶意。被告豪鹰公司与被告美田公司具有共同的股东，故本院有理由相信，被告豪鹰公司对签订《房屋租赁合同》损害原告利益至少是明知并默认接受的。原告以两被告恶意串通损害其利益为由主张《房屋租赁合同》无效，于法有据，本院予以支持。
　　关于争议焦点二，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。不能返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。两被告恶意串通签订《房屋租赁合同》的目的在于取得系争房屋的占有、使用、收益之权利。《房屋租赁合同》确认无效后，两被告在此期间对系争房屋的占有使用状态在客观上无法返还，只能以房屋占有使用费的方式折价补偿给原告。从另一角度说，两被告恶意串通导致原告无法按照生效法律文书确定的时间开始对系争房屋进行占有使用，原告受到的损失亦可归结于房屋占有使用费损失。
　　关于争议焦点三，关于原告主张的损失标准问题，本院认为，上海城市估价有限公司已就系争房屋的使用费标准出具相应的司法鉴定意见，鉴定程序合法、鉴定人员有相应资质，出具的鉴定结论有明确依据，故对该司法鉴定意见本院予以采信，原告依照鉴定意见主张房屋占有使用费的损失，于法有据，本院予以支持。对于两被告提出的有轨电车施工对交通造成的影响问题，鉴定人员已经进行合理回复，且该司法鉴定采取了比较法与收益法，比较法即选取一定数量的可比实例与系争房屋进行比较，可比实例即为系争房屋周边类似房屋，即便有轨电车的施工对系争房屋交通产生影响，周边类似房屋亦有同样的影响，鉴定结论并无不当。对于两被告辩称的，计算原告损失时应考虑系争房屋的空置率、物业、维护、租金税金等成本因素并考虑系争房屋存在司法权利限制措施，本院认为，如上所述，原告主张的房屋占有使用费损失系针对两被告占有使用系争房屋期间的利益返还以及原告未能按期占有使用系争房屋的损失赔偿，与两被告实际获得多少租金收益以及维护房屋成本并无关联，与系争房屋是否存在司法权利限制措施亦无关联。对于两被告辩称的，因系争房屋内存在部分装饰装修及设备属于被告美田公司所有，故房屋占有使用费不能全部归于原告，但美田公司已就装饰装修及设备通过诉讼向正田公司主张权利。对此，本院认为，美田公司一方面向正田公司主张装饰装修及设备的价值，一方面又要求在房屋占有使用费中考虑扣除其所有的装饰装修及设备对应的价值，存在自相矛盾。且美田公司向正田公司主张装饰装修及设备价值，系双方在履行《协议书》过程中产生的争议，与本案无关。
　　根据上海市高级人民法院于2014年3月26日作出的(2012)沪高民一(民)终字第8号民事判决，被告美田公司应于三个月内搬离坐落于上海市松江区新桥镇新镇街XXX号包括系争房屋在内的所有房屋，但被告美田公司至今尚未搬离。故原告主张自2014年6月27日至2018年6月19日期间的房屋占有使用费损失4,058万元，于法有据，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条、第五十九条规定，判决如下：
　　一、确认被告上海美田摩托车有限公司与被告上海豪鹰摩托车销售有限公司就坐落于上海市松江区新桥镇新镇街XXX号所有厂房签订的落款日期为2010年7月1日的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告上海美田摩托车有限公司、上海豪鹰摩托车销售有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告温岭市正田摩托车零部件制造有限公司坐落于上海市松江区新桥镇新镇街XXX号1幢、2幢、4幢至11幢厂房自2014年6月27日起至2018年6月19日止的房屋占有使用费损失4,058万元。
　　如付款义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
　　案件受理费291,800元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费296,800元，由被告上海美田摩托车有限公司、上海豪鹰摩托车销售有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：方美玲

书记员：刘  洪