港联不动产服务(上海)有限公司与姚宏杰物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：港联不动产服务(上海)有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：黄建邦，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘恋，上海丰兆律师事务所律师。
　　被告：姚宏杰，男，1964年11月27日生，汉族，住上海市长宁区。
　　原告港联不动产服务(上海)有限公司与被告姚宏杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序(小额诉讼)，并于2019年2月1日公开开庭进行了审理。原告港联不动产服务(上海)有限公司的委托诉讼代理人刘恋、被告姚宏杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告港联不动产服务(上海)有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付自2016年7月至2017年4月的物业服务费4,041元；2、要求被告支付逾期付款违约金(以4,041元为本金，自2017年5月1日起至实际清偿之日止，按照日千分之五计算)。事实和理由：原告自2005年4月28日起为上海市松江区文诚路2188弄名仕豪庭小区提供物业服务。被告系该小区业主，未支付2016年7月至2017年4月期间的物业服务费4,041元，故原告诉至法院。
　　被告姚宏杰辩称，其于2007年2月28日与开发商签订房屋交接书，于2007年6月21日办理产证。但原告从2006年12月就开始收取物业费，可见原告是按房屋交接时间为标准收取物业费。现被告已将上海市松江区文诚路XXX弄XXX号房屋转让给案外人。房屋买卖合同约定的交房时间为2016年11月20日，实际产权变更过户时间为2017年5月8日。现原告又按照产权过户登记时间为标准向被告收取物业费。原告按照不同的时间标准收取物业费，显属不合理。而且，原告的服务存在瑕疵，曾出现有中介擅自进入被告家中乱贴广告等情形，故不同意原告的诉讼请求。
　　本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，港联物业服务(上海)有限公司分别与上海方豪房地产开发有限公司、上海市松江区名仕豪庭业主大会签订的前期物业合同、物业服务合同，体现了合同双方的真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效。2017年8月28日，港联物业服务(上海)有限公司企业名称变更为港联不动产服务(上海)有限公司。原告依合同约定对名仕豪庭小区提供了物业服务。2016年7月至2017年4月期间，被告为该小区的业主，应当按照上述合同的约定向原告支付物业服务费。故原告要求被告支付坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号房屋自2016年7月起至2017年4月的物业服务费，于法有据，本院予以支持。
　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主(此为“一手房”买卖的情形)。而被告转让上海市松江区文诚路XXX弄XXX号房屋给案外人的某某系“二手房”买卖。在“二手房”买卖中，如果已经完成产权的变更登记，对业主身份产生争议的，应当认定完成变更登记的买受人为业主。故原告自被告“一手房”交房时收取物业费，并主张被告在完成“二手房”产权变更登记之前的物业费，并无不当，本院予以支持。被告关于原告应当适用同一时间标准的抗辩意见，缺乏法律依据，本院难以采信。
　　本案中，被告并非恶意拖欠物业服务费，双方的主要争议焦点为收取物业费的时间区间如何认定的问题。如果物业服务企业能够认真履职，积极沟通，虚心听取业主的建议和意见，并不断提高自身的管理和服务水平，才能与业主构建起和谐稳定的服务与被服务关系，故原告要求被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。如果业主在发现物业服务企业存在服务瑕疵时，亦能通过积极沟通、协商等方式，而不是采取拒交物业服务费等方式来维权，就会使整个小区的物业服务关系步入一个良性循环的轨道。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：
　　一、被告姚宏杰于本判决生效之日起十日内支付原告港联不动产服务(上海)有限公司自2016年7月至2017年4月止的物业服务费4,041元；
　　二、驳回原告港联不动产服务(上海)有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费10元，由被告姚宏杰负担(于本判决生效之日起七日内支付本院)。
　　本判决为终审判决。

审判员：方  芳

书记员：陈仙凤