湖北三峡农村商业银行股份有限公司鸦鹊岭支行与李某、湖北信邦置业有限公司金融借款合同纠纷一审民事判决书

原告：湖北三峡农村商业银行股份有限公司鸦鹊岭支行，统一社会信用代码91420506MA4894597M，住所地宜昌市夷陵区鸦鹊岭镇汉宜路46号。
负责人：胡兵，该支行行长。
委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。
委托诉讼代理人：于美娟，湖北普济律师事务所实习律师。
被告：李某，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生户籍地湖北省宜昌市西陵区。
被告：湖北信邦置业有限公司，统一社会信用代码91420506052609555F，住所地宜昌市夷陵区小溪塔营盘社区平云一路60号。
法定代表人：杨军，该公司董事长。

原告湖北三峡农村商业银行股份有限公司鸦鹊岭支行（以下简称三峡农商行鸦鹊岭支行）与李某、湖北信邦置业有限公司（以下简称信邦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨乐毅及被告信邦公司到庭参加诉讼，被告李某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告三峡农商行鸦鹊岭支行向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带清偿原告借款267949元（其中本金256059.51元，利息11889.49元，该利息暂计算至2018年3月21日，之后按照年利率6.37%计算至实际清偿之日）；2.判令二被告协助办理抵押登记；3.判令原告对预告抵押登记房屋的拍卖、变卖价款优先受偿；4.由被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：2016年被告李某与原告签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，向原告借款260000元，用于购买被告信邦公司开发的商品房。合同主要内容还包括：1.借款期限240个月，借款利率为基准利率，首次执行年利率4.9%，未按约定的期限归还借款的（含提前到期借款）在规定的利率基础上上浮30%计收罚息。2.还款方式为等额本息还款，每月21日为还款日。3.保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，保证的范围为借款本金、利息、罚息等债权人实现债权的一切费用，保证期限为借款履行期限届满之日起二年。4.借款人未按照合同约定时间及金额归还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期并立即收回未偿还的本息。5.对履行合同中发生争议的，由贷款人所在地法院管辖，贷款人所在地位宜昌市××区××镇镇。合同签订后，原告依约履行放款义务，但被告李某未按照合同约定的时间履行还款义务，原告按照合同约定宣布贷款提前到期。鉴于被告李某未依约还款构成违约，被告信邦公司作为连带责任保证人应对借款本息承担清偿责任，故诉至法院，依法维护原告合法权益。
被告李某辩未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。
被告信邦公司承认原告三峡农商行鸦鹊岭支行的全部诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其所主张的事实，提供《住房（商业用房）按揭借款合同》，以证明原被告之间借贷和担保关系；提供借款凭证，证明其履行了放款260000元的义务、首次年利率为4.9%；提供房屋预告登记证明，证明第一二被告将其所购买的房屋提供了预抵押登记；提供借款账户流水，证明被告偿还部分借款本息，在2017年6月21日后未再还款，存在违约行为；提供《宜昌市商品房买卖合同》，证明二被告没有按约定交房、办证和进行他项权证登记。被告信邦公司对上述证据不持异议；被告李某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，视为其承认原告所主张的事实。本院综合认定事实如下：2016年12月8日，借款人（购房人、抵押人）李某与贷款人三峡农商行鸦鹊岭支行、保证人（房屋出售人）信邦公司三方签订《住房（商业用房）按揭借款合同》，李某以383924元总价购买信邦公司开发的鸦鹊岭镇金鸾名苑小区7号楼1单元504号房，三峡农商行鸦鹊岭支行为李某贷款260000元，由信邦公司提供阶段性连带责任保证，借款人李某以该房屋提供抵押担保。合同内容还包括：1.借款期限240个月；2.借款利率为放款日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，合同期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整后的次年1月1日起，按调整后相应期限档次的基准利率和借据所确定的浮动幅度确定新的借款执行利率。3.还款方式为等额本息还款，每月21日为还款日。4.保证人为借款人依本合同所形成的债务提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止，保证的范围为借款本金、利息、罚息等债权人实现债权的一切费用，保证期限为借款履行期限届满之日起二年。5.借款人未按照合同约定时间及金额归还借款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期并立即收回未偿还的本息。2016年12月9日，以三峡农商行鸦鹊岭支行为抵押权人、李某为抵押人，办理夷陵区房预鸦鹊岭字第5007819号预购商品房抵押登记，产籍号为06-2000-0007-010504。2016年12月12日，三峡农商行鸦鹊岭支行向李某在该行开立的银行账户转款260000元，李某在借款凭证上签字确认。从2016年12月起，三峡农商行鸦鹊岭支行每月21日按合同约定从李某银行账户扣收贷款本息，至2017年6月21日共扣收本息8514.09元（其中本金3940.49元）。之后，该账户再无其他进项款项，李某也未通过其他方式还款，其下欠借款本金256059.51元。房屋买卖合同约定的交房时间为2016年12月31日；至本案庭审辩论结束，信邦公司尚未与李某办理交房手续。

本院认为，一、关于合同效力及违约责任。本案所涉《住房（商业用房）按揭借款合同书》由双方当事人亲自具名签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人均应按合同约定履行。原告三峡农商行鸦鹊岭支行已依约向被告李某履行了借款给付义务，但李某从2017年6月22日起再未依约向三峡农商行鸦鹊岭支行偿还到期借款本息，以自己的行为表明其不再履行合同义务，构成违约；原告依据该合同第十六条“（二）借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施：……3.宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项”约定，宣布贷款提前到期，符合《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”规定，本院予以支持；原告宣布提前到期，由此产生的法律后果就是有权要求被告一次性偿还全部债务，原告要求被告李某清偿借款本金256059.51元并按合同约定利率支付利息，且计算至2018年3月21日的利息11889.49元并未超出合同约定，本院予以支持；原告请求从2018年3月22日起，以约定利率即年利率4.9%为基础加收30%收罚息，该标准符合合同约定，亦未超出法定标准，故其请求按照年利率6.37%计算2018年3月22日之后的利息，本院予以支持。
二、关于阶段性连带保证责任。按照信邦公司在《住房（商业用房）按揭借款合同》中的承诺，信邦公司为李某借款提供的保证责任阶段约定为自本合同签订之日起，至借款人取得所购房屋的房产证书，办妥正式的抵押登记并将房屋他项权证等有关抵押文件交贷款人收执之日止。但时至今日，信邦公司仍未将案涉房屋交付买受人即本案被告李某，超过合同约定的交房时间、办证时间，因信邦公司怠于履行交房、办证和办理抵押登记义务，违反合同约定，故其阶段性连带保证责任依法不能免除，原告要求其对借款本息承担连带清偿责任的请求符合法律规定，本院予以支持。
三、关于抵押登记。办理房屋交接手续是办理不动产登记、设定抵押权的前提和基础。案涉房屋尚未办理交接手续，不具备办理抵押登记条件，本院对原告请求判令二被告协助办理抵押登记的请求暂无法予以支持。
四、关于优先受偿权。预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在完成房屋交付、取得不动产登记证书并办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，所设立的抵押权未生效，权利人可在办理正式的房屋抵押登记后主张优先受偿权。鉴于案涉房屋仅办理了预告抵押登记，尚未办理正式抵押登记，故三峡农商行鸦鹊岭支行尚不享有抵押权，更无法实现抵押权，原告要求对该房屋拍卖、变卖价款优先受偿权之请求尚不具备法定要件，本院不予支持。
综上，原告要求二被告连带清偿原告借款本金256059.51元、2018年3月21日之前的利息11889.49元、按照年利率6.37%支付2018年3月22日之后的利息至实际清偿之日的请求符合法律规定，本院予以支持；原告其他诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：

一、由被告李某在本判决生效后三十日内偿还原告湖北三峡农村商业银行股份有限公司鸦鹊岭支行借款本金256059.51元、2018年3月21日之前的利息11889.49元，并以256059.51元为基数按照年利率6.37%计付2018年3月22日至实际清偿之日的利息，利随本清。
二、被告湖北信邦置业有限公司对被告李某的上述给付义务承担连带清偿责任。
三、驳回原告湖北三峡农村商业银行股份有限公司鸦鹊岭支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5319元，由被告李某、湖北信邦置业有限公司负担。上述费用已由原告代为交纳，由被告在履行给付义务时一并转付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。

审判长 张静波
人民陪审员 望西峨
人民陪审员 刘兴玉

书记员： 谈梦华