湖北秦某置业有限公司、武汉百隆房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷再审民事判决书

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：
湖北秦某置业有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区南湖花园城内东方莱茵三期17栋16层10室。
法定代表人：吴凤琴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：叶菊姣，
湖北卓胜律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：
武汉百隆房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市新洲区邾城街南安大道一栋1-1号。
法定代表人：余建斌，该公司经理。
委托诉讼代理人：胡象稳，
湖北卓力律师事务所律师。
再审申请人
湖北秦某置业有限公司（以下简称秦某置业公司）因与被申请人

武汉百隆房地产开发有限公司（以下简称百隆房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服
湖北省武汉市中级人民法院对一审查明的事实予以确认。
湖北省武汉市中级人民法院二审认为，秦某置业公司与王建中签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。诉争房屋的所有权人在租赁期间由王建中变更为百隆房地产公司后，王建中在租赁合同中的权利义务应当由百隆房地产公司享有和承担。秦某置业公司未按照合同约定支付租金，百隆房地产公司有权根据合同约定解除合同并要求秦某置业公司支付欠付租金、承担违约责任。关于秦某置业公司认为一审判决租金计算错误，2015年10月1日至2017年9月30日的租金应为16元/㎡/月，月租金为88000元，2017年10月1日至2019年9月30日的租金应为17元/㎡/月，月租金为93500元的上诉理由，因与双方租赁合同中约定的租金支付标准不一致，且秦某置业公司亦未提交充分的证据证明双方对合同约定的租金支付标准进行了变更，对其该项上诉理由，该院不予采纳。关于秦某置业公司认为百隆房地产公司未向其提供广场停车位和外墙广告位，百隆房地产公司严重违约，应承担违约责任的上诉理由，因秦某置业公司未提交充分的证据证明其主张，对其该项上诉理由，该院不予采纳。
2018年6月8日，
湖北省武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终4833号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27689元，由
湖北秦某置业有限公司负担。
本案再审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院再审查明，案涉《房屋租赁合同》是王建中提供的格式合同。秦某置业公司于2014年4月1日实际占有、使用案涉租赁房屋。
还查明，案涉《房屋租赁合同》2.1条约定：“本合同项下的房屋租赁期限为壹拾伍年，从2014年4月1日起，至2028年3月31日止。”然而，从2014年4月1日起至2028年3月31日止的时间跨度为14年，与前述“房屋租赁期限为壹拾伍年”的约定相矛盾。再审庭审中本院就此问题询问双方当事人，秦某置业公司表示不清楚是何原因，百隆房地产公司表示合同约定的房屋租赁期限15年无误，约定的租赁期限终止日期有误，应为“2029年3月31日”。由于秦某置业公司、百隆房地产公司均认可《房屋租赁合同》起始时间为2014年4月1日以及《房屋租赁合同》于2017年11月15日经通知解除的事实，因此案涉房屋租赁期间为从2014年4月1日起至2017年11月15日止，《房屋租赁合同》2.1条关于租赁期限的约定不明确，但不影响本案的实体审理。
另，本院对一、二审判决查明的：“2014年4月1日至2015年9月31日（应为9月30日，本院注），十八个月免租期届满后，从2015年10月1日至2016年9月31日（应为9月30日，本院注），被告秦某置业公司应付租金1056000元（88000元/月×12月），2016年10月1日至2017年11月15日，被告秦某置业公司应付租金1262250元（93500元/月×13.5月），合计2318250元。被告秦某置业公司在2017年3月3日至2017年10月10日间，累计支付租金1098000元，下欠租金956250元（2318250元-264000元-1098000元）”，不予认可。
本院再审查明的其他事实与原审查明的基本一致。

本院再审认为，因双方当事人对案涉《房屋租赁合同》的效力、《房屋租赁合同》的解除以及秦某置业公司存在欠付房租的事实均未提出异议，秦某置业公司仅就原判决依据《房屋租赁合同》3.2条确定其应付租金数额提出异议，结合本院再审查明的事实以及秦某置业公司的申请再审事由及请求、百隆房地产公司的答辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、二审判决依据《房屋租赁合同》3.2条约定的租金标准确定秦某置业公司应付租金数额，是否正确。兹评析如下：
《房屋租赁合同》是秦某置业公司与王建中签订的，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于案涉房屋所有权人在租赁期间由王建中变更为百隆房地产公司，因此王建中在租赁合同中的权利义务现由百隆房地产公司享有和承担。《房屋租赁合同》2.1条约定：“本合同项下的房屋租赁期限为壹拾伍年，从2014年4月1日起，至2028年3月31日止。其中2014年4月1日至2015年9月30日为免租期，十八个月免租期以实际交房日起计算，若因甲方原因逾期交房，则所有期限相应顺延……”该条款是合同当事人对房屋租赁期限、免租期及续租事宜所作的约定。本案诉讼过程中，秦某置业公司、百隆房地产公司对《房屋租赁合同》2.1条均不持异议，且认可秦某置业公司于2014年4月1日实际占有、使用案涉租赁房屋。因此，依据2.1条的约定，案涉房屋租赁期限从2014年4月1日开始，免租期从2014年4月1日起至2015年9月30日止，共计18个月。
本案双方当事人最大分歧在于对《房屋租赁合同》3.2条如何理解。《房屋租赁合同》3.2条约定：“租金标准及交付方式：1.2013年4月1日-2014年9月30日为0元/㎡/月；2.2014年10月1日-2016年9月30日租金为16元/㎡/月，月租金为：88000元；3.2016年10月1日-2018年9月30日租金为17元/㎡/月，月租金为：93500元；4.2018年10月1日-2020年9月30日租金为18元/㎡/月，月租金为：99000元；5.2020年10月1日-2022年9月30日租金为19元/㎡/月，月租金为：104500元；6.2022年10月1日-2024年9月30日租金为20元/㎡/月，月租金为：110000元；7.2024年10月1日-2026年9月30日租金为21元/㎡/月，月租金为：115500元；8.2026年10月1日-2028年3月31日租金为22元/㎡/月，月租金为：121000元。交付方式：采取季付方式，第一季度（2014年9月1日-2014年11月30日）租金同保证金一起支付甲方，以后每个季度租金需提前15天向甲方支付。甲方收到乙方租金5日内提供乙方正规房屋租金发票。”该条款是合同双方当事人对租金标准及支付方式所作的约定。秦某置业公司认为，从3.2条约定的整体租金标准来看，案涉房屋租金以每两年提高1元/㎡/月的涨幅递增，租赁期起始时间越早，之后每年应缴租金标准就越高，租赁期起始时间的早晚对租金标准的高低具有直接影响。3.2条中约定的“1.2013年4月1日-2014年9月30日（租金标准）为0元/㎡/月”，实际上是将案涉房屋租赁期起始时间确定为2013年4月1日，并将“2013年4月1日-2014年9月30日”确定为免租期，这既与秦某置业公司实际占有、使用案涉租赁房屋的时间（2014年4月1日）不一致，又与合同2.1条约定的免租期“2014年4月1日-2015年9月30日”不一致，此约定将案涉房屋租赁期起始时间较实际时间提前了1年，导致每年租金标准均提前1年上浮，损害了秦某置业公司的承租人利益。百隆房地产公司认为，3.2条是房屋出租方面向所有承租对象制定的租金标准通用表，该条款与2.1条相互独立、互不冲突，其中“2013年4月1日-2014年9月30日（租金标准）为0元/㎡/月”亦非对案涉租赁房屋免租期的约定。即便是在3.2条约定的租金标准不为0的时间段，只要该时段处于2.1条约定的免租期内，则可免于支付。故，综合双方当事人的分歧意见，对该合同条款的解释系处理本案争议焦点的关键问题。
合同条款的解释是指解决合同条款相互之间的矛盾和冲突，对晦涩、模糊的语言文字作出说明，以解释合同条款或所用文句的正确含义，探求当事人的真意。由于案涉《房屋租赁合同》是王建中向秦某置业公司提供的格式合同，百隆房地产公司因所有权转移概括承受了王建中在租赁合同中的权利义务，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案中对《房屋租赁合同》3.2条应当作出不利于百隆房地产公司的解释，即3.2条将案涉租赁期起始时间确定为2013年4月1日，将免租期确定为2013年4月1日至2014年9月30日，将租金标准确定为免租期满后首年租金按16元/㎡/月计算，之后租金标准每2年提高1元/㎡/月。由于《房屋租赁合同》3.2条确定的租赁期起始时间及免租期有违当事人真实意思表示及合同实际履行情况，由此导致3.2条中各时间段所对应的租金标准有误，不能作为确定案涉租金数额的依据。一、二审判决依据《房屋租赁合同》3.2条的约定计算秦某置业公司应付租金数额，认定事实错误，本院依法予以纠正。根据《房屋租赁合同》无争议条款并结合合同实际履行状况，案涉房屋租赁期从2014年4月1日起至2017年11月15日止，其中2014年4月1日至2015年9月30日为免租期，秦某置业公司应支付2015年10月1日至2017年11月15日期间的房屋租金。其中，2015年10月1日至2017年9月30日应付租金为2112000元（16元/㎡/月×5500㎡×24个月），2017年10月1日至2017年11月15日应付租金为140250元（17元/㎡/月×5500㎡×1.5个月），以上共计2252250元。秦某置业公司现已累计支付租金1362000元，尚欠租金890250元（2252250元-1362000元），依法应予支付。
综上所述，秦某置业公司的再审请求成立，一、二审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

审判长 余喆
审判员 李为民
审判员 张婷

书记员： 左亚男