满菲与上海铭阳大酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：满菲，女，1974年10月24日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：方亮，上海紫本律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘雪欢，上海紫本律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海铭阳大酒店有限公司，住所上海市闵行区。
　　法定代表人：张根仙，总经理。
　　委托诉讼代理人：俞强，上海君拓律师事务所律师。
　　原告满菲与被告上海铭阳大酒店有限公司(以下简称铭阳酒店)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，被告铭阳酒店于2018年2月5日提起反诉，因本案案情复杂，本院依法转入普通程序并组成合议庭并就本反诉一并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人刘雪欢、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人俞强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　满菲提出诉讼请求：1.请求判令解除满菲与铭阳酒店所签订《房屋租赁合同》；2.请求判令铭阳酒店退还满菲押金人民币180,000元(以下币种相同)、转让费153,333.33元、意向金100,000元；3.请求判令铭阳酒店赔偿满菲经济损失共计1,081,044.9元，其中含装修损失(含印刷、网络等)302,966.35元、会员退费损失745,622.55元、平台三家退费损失32,456元；4.请求判令铭阳酒店支付本案诉讼费用。庭审中，满菲变更诉请为：1.判令满菲与铭阳酒店签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令铭阳酒店退还满菲押金180,000元、转让费300,000元；3.判令铭阳酒店赔偿满菲经济损失184,888.4元(按照装修损失231,110.5元为基数×80%责任比例)；4.判令铭阳酒店支付本案诉讼费用。
　　事实和理由：满菲与铭阳酒店于2016年7月1日签订《房屋租赁合同》,合同约定将位于上海市闵行区龙茗路XXX号院内3号楼(西南角,暂定门牌号)共两层,建筑面积950㎡,租赁用途为：健身会所,租赁期限为5年,自2016年7月1日至2021年6月30日,乙方应当向甲方支付租赁保证金180,000元,该保证金于合同到期日止时甲方无息返还给乙方,第一年年租金为741,600元,合同执行一年后,以上一年度租金为基数环比递增5%计,从第二年开始(含第二年)递增,租金支付至甲方账号或者甲方另外书面指定的收款账号,支付方式以每二个月为一期支付一次,租赁房屋内原有设施设备转让费为300,000元,乙方分三个月支付给甲方,双方还就双方权利义务、合同的生效、变更和终止或解除、违约责任、免责条款、争议解决方式等方面进行了约定。合同签订后,满菲严格履行合同,从不拖欠租金、物业费、水电费等。第一月租金以现金交付,之后每月租金依铭阳酒店《房屋租金付费通知书》指示账户(原法人刘辉尾号为3087的浙商银行上海闵行支行账户)转账支付,铭阳酒店均开具收据。直至2016年10月19日,上海市闵行区人民法院向满菲发出(2016)沪0112民初27557号协助执行通知书及民事裁定书,请协助执行以下事项：自即日起冻结、停止支付你公司应支付给被申请人上海铭阳大酒店有限公司的转让费120,000元及所有房屋租赁费。满菲一直追问铭阳酒店与房屋所有人即案外人上海莘光某某公司(以下简称莘光公司)的诉讼进展情况,铭阳酒店开始是口头承诺,后来是不据实以告,另一方面案外人莘光公司对满菲声称要收回房屋,在这种情况下,满菲自2017年9月开始不敢也不能再把房租交给铭阳酒店,而是依法院要求停止支付给铭阳酒店。铭阳酒店即于2017年9月18日对满菲开设的健身会所关停用水,致使满菲无法经营,现处于关门歇业状态。满菲遂根据《中华人民共和国合同法》相关规定和《房屋租赁合同》第五条“合同的生效、变更和终止或解除”之第5款第(2)项之约定,行使单方解除权,自《解除租赁合同通知书》送达之日(2017年9月29日)即解除与铭阳酒店的租赁关系。满菲开设的泳池先期开始经营,一个月后待健身器械采购调试完成后才全场运营,在运营过程中对整个场所进行分批分次软装修,仅软装就花费近300,000元。现租赁地原先由案外人上海丹吉某某有限公司(以下简称丹吉公司)承租,丹吉公司进行部分装修后跑路,连装修费也未付。满菲不知前情,后装修公司来闹店,以致无法经营,后满菲在物业(即铭阳酒店)的斡旋下,于2017年1月24日向装修公司支付装修费150,000元。满菲现有会员近600名,因停止营业对会员也造成影响,对会员的退费正在进行中。自2016年6月开始,满菲共向铭阳酒店支付合同意向金100,000元,转让费200,000元,押金180,000元,房屋租金871,380元。因铭阳酒店与莘光公司的诉讼直接导致满菲关门歇业,给满菲带来巨大经济损失,同时因停止营业使得部分会员情绪激动,也给健身会所的管理人员造成强大精神困扰。基于上述事实,根据我国《中华人民共和国合同法》等相关法律规定,故满菲诉至本院,恳请依法判决,支持其所请。
　　铭阳酒店辩称如下：关于诉请1：讼争房屋系无证建筑，讼争合同是否无效由法院裁判；关于诉请2：押金180,000元其愿意退还，至于300,000元转让费确实收到过。但该转让费实际属于已经作为上家的房租由其进行抵扣。且其认为即便满菲不认可将该转让费作为上家欠付房租予以抵扣，该转让费也应属于装修费用，那么合同无效该装修费也应该按责进行处理。且若合同无效，因为其在合同上明确告知过满菲房屋性质，则满菲应该承担80%的责任，铭阳酒店承担20%的责任；关于诉请3：其认为首先可移动设备不应计算在内，至于不可移动的固定装修也应该按照双方责任按比例分担损失；关于诉请4：诉讼费由法院裁定。
　　另，铭阳酒店认为满菲自2017年8月1日起未再支付过租金，而实际双方于2017年12月8日进行了讼争房屋的交接。故，铭阳酒店提起反诉并主张：1.要求满菲支付自2017年8月1日起至2017年12月8日止的租金276,864元以及2017年8月1日起至实际支付之日止的利息(按每日千分之五计算利息)；2.支付违约金300,000元。后庭审中，铭阳酒店明确收到过满菲2017年8月的租金，后明确反诉诉请1为：要求满菲支付自2017年9月1日起至2017年12月8日止的租金210,892.5元以及自2017年9月1日起至实际支付之日止的利息(按每日千分之五计算利息)。
　　针对铭阳酒店的反诉，满菲辩称如下：认可自2017年9月1日起至2017年9月18日的租金，其余的租金、利息均不同意。铭阳酒店停水行为符合合同5.5.2所约定的无法实现租赁目的，故其认为其没有违约行为，亦无须支付违约金。
　　本院经审理认定事实如下：2016年7月1日，满菲作为承租方(乙方)与铭阳酒店作为出租方(甲方)就上海市闵行区龙茗路XXX号院内3号楼(西南角，暂定门牌号)共两层建筑面积约950平方米的房屋签订《房屋租赁合同》。合同约定，该处房屋的租赁用途是健身会所。甲乙双方同意，租赁期限为5年，自2016年7月1日至2021年6月30日止。期满甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，甲方对乙方另行装修、添置的设备设施不作补偿，由甲方无偿收回。合同第三条第2项约定，甲乙双方签订本合同时，乙方应向甲方支付租赁保证金180,000元，该保证金于合同到期日止时甲方无息返还给乙方。甲方有权从上述保证金中扣减，抵消本合同项下任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。合同第三条第3项约定，第一年年租金为741,600元，上述租金为不含税价格，含税开发票价格为租金+(租金×11%)；合同执行一年后，以上一年度租金为基数环比递增5%计，从第二年开始(含第二年)递增。合同第五条第5项第(2)款约定，甲方因债权债务影响乙方无法继续经营致使乙方不能实现租赁目的，乙方可以单方解除租赁关系。合同第六条第2项约定，履行租赁合同过程中发生本合同第五条第5款情形时，乙方应以书面形式通知甲方解除合同，租赁合同于解除通知到达乙方之日解除，甲方应退还乙方保证金，并补偿属乙方且折旧后的装修损失及其他全部损失。合同第九条第4款约定，甲方已明确告知乙方该房屋目前无房产证等，乙方对此理解并认可，任何情况下，只要乙方使用房屋，就应当支付包括但不限于租金等费用，乙方不得以任何借口拒绝支付。合同第九条第6款约定，经甲、乙双方约定租赁房屋内原有设施设备转让费为300,000元，乙方分三个月支付给甲方(注：7月份支付100,000元、8月份支付100,000元、9月份支付100,000元)。双方另约定其他相关权利义务，并于落款处签名、盖章。后，满菲分别于2016年8月5日支付100,000元、同年8月25日支付40,000元、同年9月29日支付40,000元、同年11月1日支付20,000元。另，铭阳酒店认可将满菲于2016年6月14日支付的他处租房定金100,000元转为转让费予以收取。
　　2016年7月1日，案外人莘光公司向铭阳酒店出具《不再续租通知》，上载：“根据你我双方于2008年4月15日签署的《厂房租赁合同》约定，你司承租我司位于龙茗路XXX-XXX号厂房，合同约定租赁期限为9年，即从2008年1月1日起至2016年12月31日止。现根据《合同法》的相关规定及双方合同履行情况，我司通知如下：一、你我双方《厂房租赁合同》于2016年12月31日租赁期限届满之日终止，我司不再与你司续签新的租赁合同……三、根据合同约定，租金应每月支付一次，并于每月初五个工作日内支付，然你司至今尚拖欠我司租赁房屋2016年4月至2016年7月租金，共计1,112,000元，现要求你司于收到本通知之日起五个工作日内付清上述租金，逾期，我司将通过法律途径维护自身合法权益。”
　　2016年8月5日，满菲向铭阳酒店支付押金合计180,000元。
　　2016年10月11日，上海市闵行区人民法院出具(2016)沪0112民初27557号民事裁定书，裁定内容如下：“一、冻结被申请人铭阳酒店的银行存款人民币2,299,168元或查封、扣押其相应价值的财产；二、查封申请人莘光公司名下位于上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室的担保房屋。”
　　2016年10月14日，案外人莘光公司出具《告知书》，上载：“各位次承租人：贵方使用的闵行区沪闵路XXX弄XXX号(现龙茗路XXX-XXX号)厂房系我司所有的房屋，现由于承租人铭阳酒店拖欠我司租金，违反了双方的合同约定，我司已于2016年7月22日书面通知铭阳酒店解除双方的租赁合同。目前，我司已向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求铭阳酒店办理并返还租赁房屋，法院已于2016年9月27日受理该案。同时，我司已向法院提出财产保全申请，要求法院冻结、查封铭阳酒店的资产，包括铭阳酒店在上述租赁房屋中对次承租人享有的到期租金收益；该申请已有法院依法受理……希望贵方积极配合上述事宜，若由于您未能遵循我司的告知而给自身或他人带来的经济损失及法律后果将均由贵方自行承担。”
　　2016年10月19日，上海市闵行区人民法院向满菲出具《协助执行通知书》，上载：“自即日起冻结、停止支付你公司应支付给被申请人铭阳酒店的转让费120,000元及所有房屋租赁费。”
　　2017年9月18日，铭阳酒店由于满菲没有支付租金而停水，满菲遂报警。
　　2017年9月28日，满菲向铭阳酒店发出《解除租赁合同通知书》，上载：“根据贵司与我于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》，我承租了位于上海市闵行区龙茗路XXX号3号楼的房屋用于经营健身会所。合同签订后，我严格履行合同，但由于贵司与上海莘光实业公司的债权债务纠纷，于2017年9月18日对我健身会所关停用水，致使我无法经营，租赁目的无法实现，现这种情况已经持续了半个月余。根据《中华人民共和国合同法》相关规定和《房屋租赁合同》第五条之第5款第(2)项之约定，我方行使解除权，解除与贵司签订的《房屋租赁合同》。合同解除后请贵司于10日内向我返还押金、转让费、意向金并赔偿相关损失。同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。”该函件以顺丰快递形式递送至上海市闵行区龙茗路XXX号11号楼并于2017年9月29日予以签收。
　　2017年10月12日，铭阳酒店向满菲寄送《回复函》，上载：“我公司不同意解除租赁合同。我们之间的债权债务不影响合同的继续履行。我们已经为你方提供经营所需的各类条件。倒是你没有按合同约定全面支付转让费，目前又出现租金拖欠情况。……我们是经营场所的出租方，和气生财是我们的原则，如果你方经营困难无法经营的，我们同意协商处理后续事宜，谢谢。”该《回复函》通过EMS形式寄送给满菲，并实际于2017年10月15日予以签收送达。
　　2017年12月8日，铭阳酒店出具《收条》一份，上载：“今收到龙茗路XXX号3号楼交来的大门钥匙一把，即日起房屋移交我司。”《收条》上有满菲签名。
　　审理中，满菲申请证人蒋某某出庭作证。证人蒋某某陈述其系满菲开设的健身房的会员，其于2016年7月就办理了健身卡，经常去该会所参加的运动项目是游泳。在2017年9月15日左右就发现无法正常游泳，因为游泳池里没水了。直至2017年国庆期间，就获知健身房无法营业，且在2017年10月初健身房就已经关门歇业。后其未再去过健身房，亦不知此后情况。
　　对于上述当事人双方没有争议的事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《不再续租通知》、《告知书》、《上海市闵行区人民法院协助执行通知书》、《上海市闵行区人民法院民事裁定书》、解除租赁合同通知书、顺风运单签收证明、转让费收据、押金收据、房屋租金付费通知书、房租收据、水电物业费收据、会所装修照片、光盘1张，由被告提供的回复函、ems快递单及网络查询记录、收条、判决书及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。
　　对于满菲提供的有争议证据：1.照片打印页(拍摄时间2017年9月18日)，满菲旨在证明铭阳酒店于当日将自来水阀门用水泥砌死以致其无法经营。铭阳酒店则认为从该照片无法显示具体的场所故对该证据的真实性不予认可。对该证据本院认为仅凭该照片无法证实拍摄场所系讼争房屋，故对该证据的证明目的本院不予认可；2.公安局接警登记表，满菲旨在证明2017年9月18日位于上海市闵行区龙茗路XXX号3号楼底楼惠乐宝健身因停水发生纠纷。铭阳酒店则认为真实性认可，但是记载案情的内容不认可，该案情并非停水纠纷而是房租的纠纷。对此本院认为接警登记表之内容显示为“停水纠纷”，故对于满菲旨在证明2017年9月18日讼争房屋存在停水的情况本院予以认可；3.上锁照片打印页(2017年11月1日)，满菲旨在证明2017年11月1日满菲去讼争房屋内去准备办理会员退费事项，但讼争房屋已被铭阳酒店用大锁锁住。铭阳酒店则认为证明内容不认可，从该照片无法确认照片拍摄的是哪家公司的门口，也无法确认锁是谁锁上的。对此本院认为结合铭阳酒店认可的满菲代理人与闵行区市场监督管理局顾纲所长的微信记录之证据可见，2017年11月1日当日满菲确无法进入讼争房屋内，后经闵行区市场监督管理局顾纲所长与铭阳酒店协商后另找他处处理会员退费事宜，故本院对于该证据之证明目的予以认可；4.装修清单材料及相应付费凭证一组，满菲旨在证明其承租讼争房屋后在其中投入的实际装修费用。铭阳酒店则认为凭证中是正规发票的真实性都予以认可，对于收据的真实性都不予认可，另铭阳酒店认为其中可移动设备费用均不应计算为装修损失且实际的装修损失亦应根据双方的过错责任进行分担。对此本院认为该组证据中于被告质证意见中对真实性予以认可的部分，本院均予以认可。至于实际对于满菲主张的装修费用金额是否认可，本院于后文的本院认为部分予以论证。
　　对于铭阳酒店提供的有争议证据：1.公函及(2018)沪01民终1122号民事判决书一组，铭阳酒店旨在证明铭阳酒店继续取得了讼争房屋的租赁权。对此满菲则认为公函的真实性不认可，认为与本案无关，判决书真实性认可，但是认为与本案无关。对该组证据，本院结合公函与(2018)沪01民终1122号民事判决书之内容，对铭阳酒店证明其继续取得讼争房屋租赁权之证明目的予以认可；2.房屋租赁合同、委托书以及第三人的交租的收据一组，铭阳酒店旨在证明满菲支付的转让费实际应是满菲支付给案外人丹吉某某有限公司，后案外人丹吉某某有限公司又将转让费作为房租款交给铭阳酒店。对此满菲则认为真实性不清楚，认为与本案无关。对于该组证据，本院认为满菲与铭阳酒店的合同中对于转让费有明确约定，实际亦由满菲直接与铭阳酒店接洽后基于原有的装修设备支付双方协商后认可的转让费，至于铭阳酒店缘何从案外人丹吉某某有限公司处取得转让的权利等与本案无关，故对于铭阳酒店的证明目的不予采信。
　　本院认为，满菲与铭阳酒店之间签订的《房屋租赁合同》所指向的标的系违章建筑，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，讼争合同应属无效，无效合同自始没有法律约束力，对于无效合同之后果双方应根据其签订合同之时的过错责任各自承担。本案中双方在签订该合同之时，满菲对于讼争合同指向之标的系无证房屋便已清楚明知，故其亦应承担相应的责任，故对其发生的各项实际损失各半承担为宜。
　　针对满菲的本诉诉请部分：对于其诉请1.判令满菲与铭阳酒店签订的《房屋租赁合同》无效之诉请，本院认为于法有据，予以支持。对于其主张的诉请2.判令铭阳酒店退还满菲押金180,000元、转让费300,000元之诉请，铭阳酒店表示愿意退还180,000元押金，本院对此予以准许；至于转让费300,000元，本院认为该转让费实际属于满菲对于讼争房屋在承租时的已有设备、装修等所支付的折价转让费用，基于其亦在合同履行期间使用了上述设备以及装修，故应对该转让费用适当折旧方为合理。基于折旧后的转让费为240,000元，根据双方的过错责任，本院酌定由铭阳酒店承担120,000元。对于其诉请3.判令铭阳酒店赔偿满菲经济损失184,888.4元(按照装修损失231,110.5元为基数×80%责任比例)之诉请。对于满菲主张的经济损失231,110.5元包括如下内容：一、字号装潢印刷费38,200元、用电线路配件679.5元、泳池相关装修3,846元、饮水机装机清洁1,800元、不锈钢防盗窗750元，铭阳酒店对于上述合计金额45,275.5元的装修内容真实性予以认可。虽铭阳酒店亦提出主张认为上述费用中满菲仅提供收据部分则不认可，但本院认为双方仍应基于客观事实计算相应损失，在实际生活中确存在购买配件、小材料无法开具正规发票的情形，故对于现场实有且经铭阳酒店认可存在的装修、设备，本院对金额均予以确认；二、空气能热水器110,000元、地毯62,430元、灯管灯架150元，以上合计172,580元。铭阳酒店对于上述金额172,580元的装修内容真实性予以认可，但认为系可移动设备不应计入装修赔偿。对此，本院采信铭阳酒店之观点，虽满菲认为其移除后无处安放这些设施设备，但不能否认该设施设备仍属于非固定装修的可移动部分，故对于该部分金额，本院不予计算，对于该组空气能热水器等物品满菲可自行拆除处理；三、电信网络2,995元、公众号7,100元、会员软件系统3,160元，以上合计13,255元。铭阳酒店认为该组金额真实性认可，但不应予以赔偿。对此，本院认为该组项下的各项明细系满菲为经营用途所投入的各项费用，与装修无关，故对于该组项下的金额本院不予支持。综上就满菲提出的装修损失部分，最终本院认定金额为45,275.5元，同样根据双方的过错责任，本院酌定由铭阳酒店承担22,637.75元为宜。
　　针对铭阳酒店的反诉诉请部分：对于其诉请1.要求满菲支付自2017年9月1日起至2017年12月8日止的租金210,892.5元以及自2017年9月1日起至实际支付之日止的利息(按每日千分之五计算利息)之主张。而满菲仅认可支付自2017年9月1日起至2017年9月18日的租金。对此本院认定如下：首先，经庭审中证人证明以及双方陈述可见，满菲与铭阳酒店基于租金未付之后确实存在9月18日停水的情况，对于恢复供水的情况双方陈述不一，而铭阳酒店亦未向法院提供恢复供水的具体日期；其次，2017年11月1日确存在满菲方无法进入讼争房屋后由案外人协调安排他处进行会员退款的过程，双方也均认可在11月中下旬，满菲表示不再承租并陆续搬离大部分的健身器材，直至2017年12月8日，满菲将最后堆放健身器材的房间钥匙交还铭阳酒店。综上可见，2017年9月1日至2017年9月18日系属健身房正常经营期间，故该时间段的使用费36,771元(64,890元÷30天×17天)。而此后直至2017年12月8日铭阳酒店认可的房屋交接日的期间，铭阳酒店确存在有停水、锁门等情况，且铭阳酒店对于其所主张的不影响满菲使用讼争房屋亦未提供有力之证据予以证明，故对于该期间的使用费本院认为出于公平原则，应予以相应扣减，现酌定自2017年9月19日起至2017年12月8日期间的房屋使用费为113,179元为宜，以上合计满菲尚应向铭阳酒店支付的使用费为149,950元。至于铭阳酒店主张的逾期支付租金之利息以及诉请2要求满菲支付违约金300,000元之请求，本院认为系争合同系无效合同，故合同约定的违约金条款亦属于无效，对于铭阳酒店基于无效之条款主张的逾期支付租金之利息、违约金之请求，本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之有关规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)满菲与被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)满菲返还押金人民币180,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)满菲返还转让费人民币120,000元；
　　四、被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)满菲支付装修赔偿人民币22,637.75元；
　　五、原告(反诉被告)满菲于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司支付自2017年9月1日起至2017年12月8日止的房屋占有使用费人民币149,950元；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司其余反诉诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费计人民币10,448.88元，由原告(反诉被告)满菲负担5,378.55元，由被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司负担人民币5,070.33元。反诉案件受理费减半收取计人民币100元，其中原告(反诉被告)满菲负担人民币29.35元，由被告(反诉原告)上海铭阳大酒店有限公司负担人民币70.65元。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：郯志英

书记员：钱  洁