潘俊华、顾蓓莉与卢琳、李文等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：潘俊华。
　　原告：顾蓓莉。
　　两原告共同的委托诉讼代理人：胡伟，上海百悦律师事务所律师。
　　两原告共同的委托诉讼代理人：高少艾，上海百悦律师事务所律师。
　　被告：卢琳。
　　委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刁康成，上海星瀚律师事务所律师。
　　被告：李文。
　　委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：虞音，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　被告：李嘉焘。
　　法定代理人：卢琳，女，系被告李嘉焘之母。
　　委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刁康成，上海星瀚律师事务所律师。
　　被告：李燕泓。
　　法定代理人：卢琳，女，系被告李燕泓之母。
　　委托诉讼代理人：吴华彦，上海星瀚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刁康成，上海星瀚律师事务所律师。
　　原告潘俊华、原告顾蓓莉与被告卢琳、被告李文、被告李嘉焘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，本院依法追加李燕泓作为共同被告参加诉讼，并于2018年8月9日公开开庭进行了审理。原告潘俊华、原告顾蓓莉及其委托诉讼代理人胡伟、高少艾，被告卢琳、被告李嘉焘、被告李燕泓共同的委托诉讼代理人吴华彦、刁康成，被告李文及其委托诉讼代理人耿沛阳、虞音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告潘俊华、原告顾蓓莉向本院提出诉讼请求：1、判令四被告按合同约定配合两原告办理房屋产权过户将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户到两原告名下；由四被告支付滞纳金人民币(以下币种相同)520,425元，自2017年2月10日起至起诉时2017年10月25日，共计257天，按已付房款4,050,000元，按已付房款日万分之五计算；诉讼中针对此诉请变更为：由四被告支付滞纳金1,103,625元，自2017年2月10日起至起诉时2018年8月9日，计545天，按已付房款4,050,000元，按已付房款日万分之五计算；3、由四被告支付自2017年10月25日至实际过户止的滞纳金，已付房款4,050,000元，按已付房款日万分之五计算；4、本案诉讼费由四被告负担。
　　事实与理由：坐落于上海市XX路XXX弄XXX号XXX室的房地产系李XX所有。2016年8月24日，李XX与两原告通过中介公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定：李XX将其所有的上海市XX路XXX弄XXX号XXX室建筑面积162.35平方米住房转让于两原告，房屋总价款共计5,780,000元。同时在附件三付款协议中约定：1、2016年8月22日两原告支付李XX购房款定金100,000元；2、2016年8月24日签订买卖合同当日支付李XX首期款计1,900,000元；3、2016年10月25日前支付李XX首期款计2,050,000元；4、2017年2月10日前进入徐汇区交易中心交易过户后25个工作日内由贷款银行直接支付给李XX1,700,000元，贷款不足的部分以现金的方式在交易过户前当日一次性补足；5、2017年3月10日前(或者以实际收款日为准)房屋交割当日支付尾款30,000元。《上海市房地产买卖合同》第十条违约条款第三款约定：若李XX未按时履行本合同，包括未按本合同约定期限交付房屋予两原告的，则每逾一日，李XX应按已付房价款的万分之五支付滞纳金予两原告，滞纳金自本合同规定的李XX应履行义务的最后期限之第二天起至实际履行之日止。
　　《上海市房地产买卖合同》协议签订之后，二原告即通过银行汇款的方式按约足额支付了付款协议1、2款约定的款项，共计2,000,000元。
　　2016年9月6日，李XX因病突然去世(被告卢琳系李XX配偶，李文系李XX和前妻所生，李嘉焘系李XX与卢琳所生)，原告即多次联系李XX的配偶卢琳配合两原告办理房屋过户事宜。2016年12月24日李XX配偶被告卢琳与两原告达成补充协议约定：双方同意在2016年12月27日前两原告付清原合同规定的除银行贷款部分外的所有房款，即除已支付2,000,000元外，再支付2,050,000元给被告卢琳。被告卢琳在收到两原告支付的上述款项后，于2016年12月30日向两原告移交房屋钥匙。双方同意在被告卢琳办理完毕相关产权证变更手续后15天内与两原告共同向徐汇区房产交易中心办理产权过户、银行贷款抵押手续。
　　《补充协议》签订之日，两原告按约定当日即支付被告卢琳2,050,000元房款。同日，被告卢琳替被继承人李XX补签了2,000,000元的收条。同月31日被告卢琳又出具了收到2,050,000元的付房款收据。同日被告卢琳向两原告交付房屋钥匙，现该房屋由两原告居住。
　　现两原告按约共计支付了购房款4,050,000元，但被告卢琳等拒绝配合两原告办理房屋产权过户事宜，现因该房屋办理产权过户多次协商解决未果，故诉至法院，并提出上述诉请。
　　被告卢琳、被告李嘉焘、被告李燕泓共同辩称，本案的主要争议焦点在于合同的效力。本案如果买卖合同被认定为无效合同，则上述诉请1-3均应予以驳回，不应得到支持。如果买卖合同效力认定有效，被告卢琳、被告李嘉焘、被告李燕泓同意配合原告办理房屋产权登记请求，但不同意诉请2、3，因为过户条件尚未成就，故逾期支付的请求权基础不存在。
　　被告李文辩称，不同意原告的诉请。2016年7月6日李XX已经处于深度昏迷状态，不可能与两原告签订买卖合同，故合同是无效的。即便买卖合同是真实的，被告也不应该承担违约责任，因为房屋已经交付，原告并不存在任何损失，故原告的诉请不应得到支持。
　　本院经审理认定事实如下：坐落于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号的房屋登记的产权人为李XX。李XX于2016年7月6日因右侧丘脑出血、脑室出血、高血压等症状入住华东医院，因脑出血、呼吸循环衰竭于2016年9月5日死亡。经查，被告卢琳系李XX之配偶，被告李文系李XX与前妻所生之女儿，被告李嘉焘、李燕泓均系李XX与被告卢琳之婚生子女。李XX的父母均已在李XX去世之前离世。
　　2016年8月24日由李XX作为卖售人(合同甲方)、原告潘俊华、顾蓓莉作为买受人(合同乙方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲乙双方通过上海神舟房地产咨询有限公司老沪闵路店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占有范围内的土地使用权：房地产坐落于XX路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积为162.35平方米；第二条甲、乙双方协商一致，同意上述房地产转让价款共计5,780,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证；合同附件三(付款协议)约定：1、2016年8月22日乙方支付甲方购房定金100,000元；2、2016年8月24日签订买卖合同当日支付甲方首期款1,900,000元；3、2016年10月25日前支付甲方首期款计2,050,000元；4、2017年2月10日前进入徐汇区交易中心交易过户后25个工作日内由贷款银行直接支付给甲方1,700,000元，贷款不足的部分以现金的方式在交易过户(前)当日一次性补足；5、2017年3月10日前(或者以实际收款日为准)房屋交割当日支付尾款30,000元。……第四条甲、乙双方同意，甲方于2017年3月10日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志；第六条甲、乙双方确认，在2017年2月10日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲、乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。另买卖合同的补充条款(一)约定：1、乙方于2016年8月22日支付甲方100,000元作为购房定金，此款由甲方书面签订上海市房地产买卖合同时自动转为首期房价款；2、甲乙双方应于2017年2月10日前进入房地产交易中心办理房屋过户；甲乙双方承诺，在共同办理产权转让手续过程中应及时提供产权转让所需的文件、证明并及时各自支付各项应付之税、费。若因一方材料不齐，税、费不足或其他原因而导致交易手续无法成功办理的，则过错方应参照本补充协议第4款、第5款承担相应的违约责任；3、双方在交易过程中按国家相关政策规定应各自承担相关的税、费及中介费以居间协议为准，税、费金额以交易中心出具的票据为准；……5、若甲方未按时履行本合同，包括未按合同约定期限交付房屋予乙方的，则每逾一日，甲方应按乙方已付房价款的万分之五支付滞纳金予乙方，滞纳金自本合同规定的甲方应履行义务的最后期限之第二天起至实际履行之日止，若该逾期超过15天，则乙方有权通知甲方单方面解除合同。甲方除在接到该通知之日起5日内返还乙方已付房款和滞纳金外，还应按房款总价的20%支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方据实赔偿；6、甲乙双方承诺约定在2017年2月10日前办理房屋过户手续并向房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口全部办理迁出手续；若在约定的时间内不能够及时迁出此房的所有户口，则每逾一日应按房款总价的0.2%支付违约金，否则以合同的第十三条规定办理，则甲方愿意承担一切经济损失；7、甲乙双方约定在2017年3月10日前(或者以实际收款日为准)甲方应向乙方办理房屋交接手续，甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内固定装修、附属设施；厨、卫的固定装饰均与签订本合同之日的状况相符，且无损坏，能正常使用、下水道通畅；8、甲方送维修基金及固定装修。买卖合同的末尾甲方处由李XX签字，乙方处由原告潘俊华、顾蓓莉签字。
　　经查，原告顾蓓莉于2016年8月22日通过银行转账支付给李XX100,000元购房定金，于2016年8月24日通过银行转账支付给李XX1,860,000元房款。庭审中，原告称另有40,000元系通过支付宝的形式转交给中介业务员杨某某作为保证金，该业务员之后以现金方式支付给李XX的律师陈XX。
　　另查明，2016年12月24日由被告卢琳作为甲方、原告潘俊华、顾蓓莉作为乙方签订《补充协议》一份，协议载明：鉴于李XX先生不幸过世，造成目前甲、乙双方无法及时办理有关上海XX路XXX弄XXX号XXX室的房屋交易过户手续。为解决乙方目前的居住困难，甲方李XX先生的妻子卢琳女士与乙方经友好协商，达成如下补充协议：1、甲乙双方同意在2016年12月27日前乙方付清原合同规定的除银行按揭贷款部分外的所有房款，即：除已支付2,000,000元外，再支付2,050,000元给甲方；2、甲方同意在收到乙方支付的上述款项后，于2016年12月30日向乙方移交房屋钥匙，并同时结清至当日止的水、电、煤、物业管理费等各项费用。之后，因乙方使用该房屋而发生的使用费均由乙方承担；3、鉴于现有房屋中尚有部分家具用品无法搬离，乙方同意在交房日前一次性向甲方支付50,000元现金作为家具折价购买费，甲方收到款项后上述家具所有权即归乙方所有；4、甲乙双方同意在甲方办理完毕相关产权证变更手续后15天内与乙方共同向徐汇区房地产交易中心办理产权过户、银行贷款抵押手续。同时明确，除原合同约定的税费均由乙方承担外，如因甲方产生遗产税的，则该部分遗产税由甲方承担，与乙方无关；补充协议的甲方处由被告卢琳签字，乙方处由原告潘俊华、顾蓓莉签字。
　　出具日期为2016年12月24日由被告卢琳代李XX所签字的付房款收据中载明：交款人：潘俊华；收款方式：现金/划账；付房款金额为2,000,000元含定金100,000元；收款事由为购房首期房款。收据的见证人处加盖了上海神舟房地产咨询有限公司的合同专用章，并由业务员杨某某签字。
　　2016年12月27日原告顾蓓莉通过银行转账支付给被告卢琳2,050,000元。另出具日期为2016年12月31日，由被告卢琳所签署的付房款收据中载明：交款人：潘俊华；收款方式：现金/划账；付房款金额为2,050,000元；收款事由为部分房款。
　　庭审中，两原告申请杨某某(男，汉族，1976年9月7日出生，户籍地安徽省霍邱县岔路镇大元村邓圩组，现就职于上海神舟房地产咨询有限公司)作为证人出庭作证，证人称其在2016年6月陪同原告看房，原告遂支付了意向金给李XX的代理律师陈XX律师，交定金和签买卖合同的时候李XX是到场，签约地址位于徐汇区老沪闵路XXX号的中介公司处，当时签约的时候李XX及其陈律师一起到场的，证人称当时感觉李XX的身体状态还好，就是其右手有点颤抖。对于房款的支付，除了40,000元定金是由李XX的代理律师陈律师代收之外，其余1,960,000元是打到李XX的招商银行卡上的；之后由于李XX去世，李XX的妻子卢琳及两原告在陈律师的安排之下于2016年12月24日在涉案房屋内签订了一份补充协议。因为依据银行贷款及过户的合同时间要到了，证人当时曾经联系过李XX，但陈律师说李XX已经过世。其在10月份就向原告如实陈述了李XX去世的事实。另外在补充协议签订的时候，是额外增加了50,000元的房款，是针对家电设备等额外补了50,000元。签订补充协议之时，被告卢琳出示了其与李XX的结婚证及李XX的死亡证明，并且是由陈律师将卢琳带来签订补充协议的。
　　针对以上事实，原告潘俊华、原告顾蓓莉向本院提供了如下证据：
　　1、2016年8月24日被继承人李XX与两原告签订上海市房地产买卖合同一份，证明两原告与被继承人李XX有房屋买卖合同关系等相关事实。
　　2、两原告与被告卢琳签订的补充协议一份，证明李XX死后，原告与李XX的配偶卢琳重新达成约定，原告继续按照约定分期向李XX配偶付款，李XX配偶将帮助完成过户房屋等相关事实。
　　3、付房款收据及转账明细一组，证明原告已经按照合同约定向售房人一方支付4,050,000元房款等相关事实。
　　4、上海市房地产权证一份，证明涉诉房屋系被继承人李XX所有。
　　5、户籍信息一组，证明本案四被告系适格被告，均为被继承人李XX的第一顺位继承人等相关事实。
　　6、两原告申请证人杨某某出庭作证，因为该证人系买卖合同的经办人。
　　被告卢琳、被告李嘉焘、被告李燕泓对原告潘俊华、原告顾蓓莉所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性不能确认，对于其中李XX的签字是否为本人签字真实性无法确定，如被告李文的陈述其是昏迷状态，故对于买卖合同的真实性无法确认；对证据2真实性予以认可，对于补充协议中明确约定了办理产权过户的时间是在涉案房屋的继承手续完成的15天内，如房屋买卖合同效力确认，被告卢琳认为不应该是其承担违约责任，产权过户的条件未成就；对证据3真实性无异议，买卖合同约定的首付款除了100,000元的定金之外，还有原告向李XX支付2,000,000元的购房款，收据是4,060,000元，原告的转账记录是1,960,000元，还有40,000元的购房款需原告进一步举证；对证据4、5真实性、合法性、关联性均无异议；对证据6认为根据证人的描述不能证明签字的是李XX本人。
　　被告李文对原告潘俊华、原告顾蓓莉所提供的证据经质证后认为：对证据1的合法性、真实性有异议，当时李XX在医院治疗，另该份合同中李XX的笔迹也是不同的；对证据2认为买卖合同无效，该份补充合同也是无效的，补充协议是在李XX去世之后签订的，故对于其真实性、合法性均不认可；对证据3不发表意见，不清楚；对证据4、5的真实性均予以认可；对证据6认为，根据其所提供的资料李XX入院就是瘫痪的状态，死亡小结写的非常明确，脑出血这么长时间内不可能一下子变成正常人。
　　被告李文针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、华东医院住院病案首页一份。
　　2、华东医院入院记录一份。
　　3、华东医院死亡小结一份；上述证据1-3用以证明李XX因右侧丘脑出血于2016年7月6日住华东医院接受治疗，9月5日死亡；入住主诉症状为进行性意识障碍加重，首次手术后病情明显加重；所以李XX不可能在8月24日签署涉案房屋买卖合同；即使签字人为李XX，也非李XX在意识清醒状态下的行为。
　　4、房屋买卖合同首页及签字页一组，证明李XX买入涉案房屋的合同上的签字与其2016年8月24日的签字式样明显不一致。
　　原告潘俊华、原告顾蓓莉对被告李文所提供的证据经质证后认为：对证据1-3的三性均不认可，病例无法证实被告李文的观点；即使病例是真实的，李XX在2016年7月6日住院，并不代表李XX2016年8月24日不能签署买卖合同；整个病例没有连续性，中间病例没有，故不能证实2016年8月24日李XX的病情状况，不能证明当时李XX不能签订买卖合同；对证据4认为，买入合同的首页不能代表买入时是李XX的签字，合同是内销合同，当事人是否是李XX签订不一定，有可能是经办人的填写，故即有签字又有私章，内销合同单位的相关的行政人员填写也是可能的，不能作为样本来证明这个签字是李XX的签字；买卖合同中网签合同是当事人本人必须要到场的，内销合同是否其签字值得怀疑。
　　被告卢琳、被告李嘉焘、被告李燕泓对被告李文所提供的证据经质证后认为：对证据1-3真实性无异议，对其证明的接受治疗就诊及死亡的过程予以确认，但是是否能够证明李XX不能签署涉案买卖合同，对此被告卢琳、被告李嘉焘、被告李燕泓不清楚，故不发表意见；对证据4认为这是被告卢琳与李XX结婚之前发生的事情，故被告卢琳对于是否是其签字并不清楚。
　　本院结合原告潘俊华、原告顾蓓莉、被告卢琳、被告李文、被告李嘉焘、被告李燕泓对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告潘俊华、原告顾蓓莉、被告卢琳、被告李文、被告李嘉焘、被告李燕泓所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。
　　本院认为，本案的主要争议焦点是原告潘俊华、原告顾蓓莉与李XX所签订的《上海市房地产买卖合同》的合同效力认定。首先，两原告所提供的房地产买卖合同末尾明确记载了李XX的签字，同时依据两原告所申请的证人出庭所作的证人证言，足以说明两原告与李XX所签订合同系由李XX本人所签，更何况整个交易过程中李XX所委托的陈XX律师均是参与了整个交易过程，而且两原告在签订上述房地产买卖合同之后，已经按约向李XX的账户内转入相应的房款，说明该份买卖合同已经得到相应的履行；两原告在签订买卖合同之时通过中介业务员的甄别行为，进而对李XX的身份进行了审核，而且按照中介业务员庭审陈述的内容可以得知李XX在签约之时身体并无过多异样；即使诚如被告李文提供的病历显示，李XX确实因病入院，至于在李XX入院直至其死亡期间，李XX整个人的身体状况是否能够去签订这份房屋买卖合同，从病历本身记载的内容并不能简单得出李XX在住院期间即不具备签订该份房屋买卖合同的民事行为能力；再次，即使该份房屋买卖合同中李XX的签字存在瑕疵，但是在李XX去世之后，作为李XX的配偶被告卢琳通过与两原告签订补充协议的方式对之前这份存在争议的房屋买卖合同进行了确认并进行了相应内容的补充，而且在签订完这份补充协议之后，被告卢琳从两原告处收取了部分房款，并且将涉案房屋实际交付给两原告居住使用。综上所述，本院认为两原告与李XX所签订的该份房屋买卖合同体现了两原告与李XX的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，两原告及李XX均应按照买卖合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现两原告已经按约支付了大部分房款，被告卢琳作为李XX的配偶已经对两原告交付的房款金额作出了确认，并且考虑到李XX去世所给两原告后续履行所造成的障碍，双方进一步确定相应的权利义务关系，按照补充协议的约定被告卢琳办理完毕相关产权证变更手续后15天内与两原告至交易中心办理产权过户，虽然李XX已经去世，但是作为李XX的法定继承人负有义务配合原告办理房屋产权过户手续。但是直至两原告起诉之日，涉案房屋的产权仍登记在李XX名下，而且由于李XX的死亡，导致李XX的法定继承人之间就李XX的遗产的分配产生了诉讼纠纷，并且涉案房屋因涉及该遗产继承纠纷遭到了司法查封，故本院认为鉴于系争房屋因他案被司法查封，至今仍未解封，目前尚不具备办理过户登记的条件，故本院对两原告要求四被告协助办理过户登记的诉讼请求，难以支持。两原告可待系争房屋具备过户登记条件时再行主张。涉案房屋目前确实存在继承纠纷，且继承人之间对于遗产的分割存在较大的争议，而涉案房屋属于李XX的遗产之一，鉴于此本院认为四被告对于遗产的处理产生分歧亦情有可原，四被告并无拖延过户的主观恶意，而且原告主张过户的条件是待涉案房屋产权变更之后再行过户，故本院认为四被告并不构成违约行为，两原告主张逾期过户的违约金缺乏事实及法律依据，对此诉请难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十条之规定，判决如下：
　　驳回原告潘俊华、原告顾蓓莉的全部诉讼请求。
　　案件受理费减半收取计26,130元。由原告潘俊华、原告顾蓓莉共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：刘  锋

书记员：许婵娟