潘淑真、李喆与上海启耀房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一审民事裁定书

　　原告：潘淑真，女，1959年7月5日出生，现住上海市闵行区。
　　原告：李喆，男，1990年4月29日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
　　两原告共同委托诉讼代理人：陈志群，上海柏年律师事务所律师。
　　两原告共同委托诉讼代理人：陈立家，上海柏年律师事务所律师。
　　被告：上海启耀房地产开发有限公司，注册地上海市闵行区。
　　法定代表人：王亚民，董事长。
　　委托诉讼代理人：朱伟，上海道朋律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金玲，上海道朋律师事务所律师。
　　原告潘淑真、李喆与被告上海启耀房地产开发有限公司(以下简称启耀公司)建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理，依法适用简易程序于2018年3月13日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年10月24日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人陈志群、陈立家，被告的委托诉讼代理人朱伟、金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告潘淑真、李喆向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止改建顾戴路XXX弄XXX号至174号(双号，不含134、144、154)、184号至230号(双号，不含194、214)，246号至264号(双号，不含254号)房屋的外立面，破坏小区房屋统一外貌的侵害行为，并将已经擅自改建的“顾戴路1801弄90、92、96、98、100、102、104、106、108、110、112、116”房屋恢复原状；2.判令被告立即停止改建小区公共道路和绿化、破坏小桥流水布局的侵害行为，并将已经擅自改建的“顾戴路XXX弄XXX号至88号(双号，不含74号)联列房屋与96号至116号(双号，不含114号)联列房屋”之间的小区公共道路和绿化恢复原状；3．判令被告立即停止改建小区会所建筑外立面及改变小区会所的使用功能的侵害行为，并将已经擅自改建的小区会所建筑物外立面及改变的内部功能区域恢复原状；4.诉讼费由被告承担。
　　事实与理由：2017年11月17日，被告张贴《告知书》告知全体住户准备于2017年11月23日至2018年12月31日为对小区东侧二期部分房屋进行外立面修缮、套内装修及绿化修缮工作而对施工区域进行临时封闭。
　　但被告擅自将顾戴路1801弄90、92、96、98、100、102、104、106、108、110、112、116号房屋的原有砖结构外立面改建为石材干挂的外立面，将这些房屋一楼的露台改建为半封闭式的阳台增加了建筑面积，将这些房屋的屋檐延伸增加了水平投影面积。被告的这些改建行为改变了房屋外墙面的形状、颜色等外观，直接将房屋原有的欧美乡村风格变更为现代风格，与周边未改建的房屋格格不入，严重破坏了整个小区建筑物的统一外貌。目前，被告已经发布告知书，正在施工改建126号至174号(双号，不含134号、144号、154号)、184号至230号(双号、不含194号、214号)、246号至264号(双号，不含254号)等房屋的建筑外立面。
　　被告擅自将“顾戴路XXX弄XXX号至88号(双号，不含74号)联列房屋与96号至116号(双号，不含114号)联列房屋”之间的小区公共道路和绿化原有小桥流水统一布局破坏并改建，与小区原有的欧美乡村风格格格不入，严重破坏了整个小区的统一风格。
　　被告擅自改建小区会所建筑外立面，并擅自改变了小区会所的内部功能区域。其中，原餐厅改建为售楼处，原厨房变更为茶水间，原桑拿房、会客室和小孩游泳池被取消。
　　原告认为，被告擅自改建房屋外立面，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第(二)款规定的“违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观”之行为；被告擅自将小区公共道路破坏并改建，属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第(四)款规定的“改建公共通道、道路、场地或者其他共有部分”之行为；被告擅自小区会所建筑外立面、改变会所建筑使用功能，也属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第(四)款规定的“改建公共通道、道路、场地或者其他共有部分”之行为。被告的这些改建行为，属于《中华人民共和国物权法》第七十六条规定的第(六)款“改建、重建建筑物及其附属设施”之事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。但是，被告并未取得符合前述法律规定的业主(包括原告)之同意，这也侵犯了原告的合法权益。故原告依据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，对侵害自己合法权益的行为提起诉讼，并要求被告停止侵害、恢复原状，故原告以讼称事由诉至法院。
　　被告启耀公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、原告现要求停止的均是被告的修缮行为，非改建行为。未侵害原告及其他业主权利，反而使小区整体环境及价值得到提升，对原告及小区是有益的。且该修缮行为的程序合法，由被告完成修缮工程备案后而实施。2、原告现提起的诉讼请求事项，系应由全体业主共同决定之小区公共事项，而本案中仅由二名原告提起诉讼，未经其他业主的授权。依据物权法规定的程序，本案原告无权径行诉讼。原告的主体不适合，应驳回原告之起诉。3、关于原告的第一项诉讼请求中所涉之房屋，产权属被告所有。原告第三项诉讼请求中所涉之会所，性质也是由被告自持的。对于所有权归属于被告的房屋，由被告对这两部分房屋进行修缮是行使自身物权的权利，原告无权提起排除妨碍之主张。4、关于原告主张的外立面及公共绿化等部分的修缮，均向闵行区相关部门备案，履行了法定程序。小区内房屋未销售，至今已10年有余，绿化和房屋的修缮是有必要的。5、如原告认为被告相应行为违反了物业管理法规，应由城管部门予以核实调查，并给予处罚，原告作为个别业主无权主张。
　　经审理查明，原告潘淑真系上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋之产权人，房屋类型为联列住宅。原告李喆为上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋之产权人，房屋类型为联列住宅。
　　上海市闵行区顾戴路1801弄68、70、96-112号(双号)、116、126-132(双号)等房屋之产权人为被告启耀公司，房屋类型为联列住宅。原告第一项诉讼请求中主张排除妨害之顾戴路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号至174号(双号，不含134、144、154)、184号至230号(双号，不含194、214)，246号至264号(双号，不含254号)房屋，除顾戴路XXX弄XXX号、XXX号尚未取得产权证外，产权人均为被告启耀公司。启耀公司并于2017年7月24日向上海市闵行区住房保障和房屋管理局提出《关于当代艺墅二期住宅修缮项目备案的申请》并附相应附件。现位于上海市闵行区顾戴路1801弄的“当代艺墅”小区尚未成立业主委员会。
　　1999年10月26日，上海市闵行区规划局出具《关于上海启耀房地产开发有限公司新建“雅登别墅”社区俱乐部工程设计方案的批复》，审核了启耀公司填报的《建设工程设计方案送审单》及所附图纸等，该“雅登别墅”社区俱乐部的建设用地规划行为为居住小区公建。
　　2000年11月28日，上海市房屋土地测绘中心出具“当代艺墅花园”之《房屋土地测绘技术报告书》。2006年4月5日，上海市闵行区房屋土地测绘中心出具顾戴路1801弄小区之《房屋土地权属调查报告书》，该报告中顾戴路XXX弄XXX号、XXX号可见测绘结果。该两份测绘报告书中，顾戴路XXX弄XXX号均未列其中。
　　2017年5月，被告启耀公司作出“四不承诺书”，载明对雅登别墅未售别墅及会所装修工程为装修工程，承诺本工程部不动结构、不改变外立面、不增加建筑面积、不改变房屋使用性质。
　　上海市闵行区住房保障和房屋管理局就被告启耀公司的申请于2017年8月21日作出备案，主要内容为：小区名称为“当代艺墅”86、88、96、98、100、102、104、106、108、110、112、116、90、92、97；工程地址为顾戴路1801弄(具体幢号同前)；房屋建筑面积为7,939.70平方米；房屋幢数为9幢；房屋权属为商品房；初步预算为199.95万元；资金来源及初步落实情况为启耀房地产公司承担；拟修缮科目为屋面修缮、外墙修缮、更换阳台栏杆、围墙改造、道路改造、局部绿化修缮；业主意见为启耀房地产公司同意实施并移交接管。
　　上海市闵行区住房保障和房屋管理局就被告启耀公司的申请于2017年8月21日作出备案，主要内容为：小区名称为“当代艺墅”86、88、96、98、100、102、104、106、108、110、112、116、90、92、97；工程地址为顾戴路1801弄(具体幢号同前)；房屋建筑面积为7,939.70平方米；房屋幢数为9幢；房屋权属为商品房；初步预算为199.95万元；资金来源及初步落实情况为启耀房地产公司承担；拟修缮科目为屋面修缮、外墙修缮、更换阳台栏杆、围墙改造、道路改造、局部绿化修缮；业主意见为启耀房地产公司同意实施并移交接管。
　　上海市闵行区住房保障和房屋管理局就被告启耀公司的申请于2017年9月18日作出备案，主要内容为：小区名称为“当代艺墅”150、152、206、208、246、248、250、252、256、258、260、262、264；工程地址为顾戴路1801弄(具体幢号同前)；房屋建筑面积为4,822.20平方米；房屋幢数为9幢；房屋权属为商品房；初步预算为198.39万元；资金来源及初步落实情况为启耀房地产公司承担；拟修缮科目为屋面修缮、外墙修缮、更换阳台栏杆、围墙改造、道路改造、局部绿化修缮；业主意见为启耀房地产公司同意实施并移交接管。
　　上海市闵行区住房保障和房屋管理局就被告启耀公司的申请于2017年9月18日作出备案，主要内容为：小区名称为“当代艺墅”184、186、188、190、192、196、198、200、202、204、210、212、216、218、220、222、224、226、228、230；工程地址为顾戴路1801弄(具体幢号同前)；房屋建筑面积为6,810.08平方米；房屋幢数为10幢；房屋权属为商品房；初步预算为199.84万元；资金来源及初步落实情况为启耀房地产公司承担；拟修缮科目为屋面修缮、外墙修缮、更换阳台栏杆、围墙改造、道路改造、局部绿化修缮；业主意见为启耀房地产公司同意实施并移交接管。
　　上诉备案完成后，被告对顾戴路XXX弄XXX号、XXX号、96号、98号、100号、102号、104号、106号、108号、110号、112号、116号房屋进行施工。并对小区内部分绿化及道路、小区会所进行施工。
　　2018年4月18日，上海市闵行区规划和土地管理局向案外人李训愚出具《告知书》，应李训愚之申请，公开了上海启耀花园的C型别墅竣工图的建筑总说明，正立面图、背立面图、左立面图、右立面图，一层结构平面图、二层结构平面图、二层顶结构平面图、屋面结构平面图的复印件。
　　2018年10月17日，上海市住房和城乡建设管理委员会撤销了编号为9701MH0715D05的施工许可证。
　　另查明，2018年5月，案外人王学敏起诉至本院，请求判令撤销上海市闵行区住房保障和房屋管理局作出的编号为MHXXXXXXX《上海市闵行区(县)住宅修缮工程项目备案表》同意备案的行政行为。本院审理后于2018年7月25日作出(2018)沪0112行政初99号行政裁定，认为《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，被诉备案所涉修缮工程项目位于闵行区顾戴路1801弄“当代艺墅”小区，该备案中记载的房屋幢号及工程地址中未包含王学敏作为权利人的闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋；而王学敏主张被诉备案侵害了包括王学敏在内其他业主共有利益，则依法应由该小区业主委员会提起诉讼，在业主委员会不起诉或者未成立业主委员会的情况下应由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起行政诉讼。王学敏个人并非被诉备案的相对人，其不服被诉备案并直接以自己名义提起行政诉讼，王学敏诉讼主体资格不成立。综上，裁定驳回王学敏的起诉。该裁定作出后，王学敏不服提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后于2018年9月17日作出(2018)沪01行终1260号行政裁定，驳回上诉，维持原判。
　　2018年5月，案外人王学敏起诉至本院，请求判令撤销上海市闵行区住房保障和房屋管理局作出的编号为MHXXXXXXX《上海市闵行区(县)住宅修缮工程项目备案表》同意备案的行政行为。本院审理后于2018年7月25日作出(2018)沪0112行政初101号行政裁定，认为《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，被诉备案所涉修缮工程项目位于闵行区顾戴路1801弄“当代艺墅”小区，该备案中记载的房屋幢号及工程地址中未包含王学敏作为权利人的闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋；而王学敏主张被诉备案侵害了包括王学敏在内其他业主共有利益，则依法应由该小区业主委员会提起诉讼，在业主委员会不起诉或者未成立业主委员会的情况下应由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起行政诉讼。王学敏个人并非被诉备案的相对人，其不服被诉备案并直接以自己名义提起行政诉讼，王学敏诉讼主体资格不成立。综上，裁定驳回王学敏的起诉。该裁定作出后，王学敏不服提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后于2018年9月17日作出(2018)沪01行终1261号行政裁定，驳回上诉，维持原判。
　　2018年5月，案外人王学敏起诉至本院，请求判令撤销上海市闵行区住房保障和房屋管理局作出的编号为MHXXXXXXX《上海市闵行区(县)住宅修缮工程项目备案表》同意备案的行政行为。本院审理后于2018年7月25日作出(2018)沪0112行政初102号行政裁定，认为《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，被诉备案所涉修缮工程项目位于闵行区顾戴路1801弄“当代艺墅”小区，该备案中记载的房屋幢号及工程地址中未包含王学敏作为权利人的闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋；而王学敏主张被诉备案侵害了包括王学敏在内其他业主共有利益，则依法应由该小区业主委员会提起诉讼，在业主委员会不起诉或者未成立业主委员会的情况下应由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起行政诉讼。王学敏个人并非被诉备案的相对人，其不服被诉备案并直接以自己名义提起行政诉讼，王学敏诉讼主体资格不成立。综上，裁定驳回王学敏的起诉。该裁定作出后，王学敏不服提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后于2018年9月17日作出(2018)沪01行终1262号行政裁定，驳回上诉，维持原判。
　　2018年5月，案外人王学敏起诉至本院，请求判令撤销上海市闵行区住房保障和房屋管理局作出的编号为MHXXXXXXX《上海市闵行区(县)住宅修缮工程项目备案表》同意备案的行政行为。本院审理后于2018年7月25日作出(2018)沪0112行政初103号行政裁定，认为《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十八条规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。本案中，被诉备案所涉修缮工程项目位于闵行区顾戴路1801弄“当代艺墅”小区，该备案中记载的房屋幢号及工程地址中未包含王学敏作为权利人的闵行区顾戴路XXX弄XXX号房屋；而王学敏主张被诉备案侵害了包括王学敏在内其他业主共有利益，则依法应由该小区业主委员会提起诉讼，在业主委员会不起诉或者未成立业主委员会的情况下应由专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主提起行政诉讼。王学敏个人并非被诉备案的相对人，其不服被诉备案并直接以自己名义提起行政诉讼，王学敏诉讼主体资格不成立。综上，裁定驳回王学敏的起诉。该裁定作出后，王学敏不服提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后于2018年9月17日作出(2018)沪01行终1259号行政裁定，驳回上诉，维持原判。
　　本院认为，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：……本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物”，现原告第一项诉讼请求中所涉房屋系联列住宅，即俗称之“别墅”，系独立之整栋建筑物，而上述房屋之外立面属建筑物专有部分所有权人所有。原告非上述房屋之所有权人，非该项诉讼请求之利害关系人。
　　关于原告的第二项及第三项诉讼请求，原告以其为小区业主，基于对共有部分之权利提起该两项诉讼请求。依据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，该法第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，该法第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”，第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任”，该法第十五条规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：(一)损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；(二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；(三)违反规定进行房屋装饰装修；(四)违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”。本案中，原告基于对小区全部业主共有部分之利益提起诉讼，依照上述法律、司法解释的规定，以共有权益受损之理由提起民事诉讼，属于小区业主涉及共有和共同管理的重大事项，应当由符合法律规定数量的业主共同决定并通过业主大会和业主委员会主张权利。又依据原告虽于起诉时征得了部分小区业主之意见，但在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，小区业主没有作出公共决定的情况下以其个人名义提起本案共有权益诉讼没有法律依据，起诉不符合条件，应予驳回。
　　据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：
　　驳回原告潘淑真、李喆的起诉。
　　如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：邓红霞

书记员：殷  雪