潘胜强与上海南园房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：潘胜强，男，1997年1月4日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：徐波，上海陆兵律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海南园房地产有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：高幸奇。
　　委托诉讼代理人：张敏俊，上海市公民律师事务所律师。
　　第三人：中国农业银行股份有限公司上海南汇支行，住所地上海市浦东新区惠南镇听潮二路XXX号。
　　负责人：金莲明，行长。
　　委托诉讼代理人：施毅清，男。
　　原告潘胜强与被告上海南园房地产有限公司(以下简称南园公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序。2019年2月18日，被告南园公司提起反诉。2019年3月5日，本院公开开庭进行了合并审理。2019年5月16日至2019年9月3日期间，经潘胜强申请，本院委托上海百盛房地产估价有限责任公司对涉案房屋市场价值进行评估。2019年9月19日，本院再次公开开庭进行了合并审理。2019年10月12日，经潘胜强申请，本院依法追加中国农业银行股份有限公司上海南汇支行(以下简称农行上海南汇支行)作为第三人参加诉讼。2019年11月6日，本院第三次公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)潘胜强的委托诉讼代理人徐波，被告(反诉原告)南园公司的委托诉讼代理人张敏俊，农行上海南汇支行的委托诉讼代理人施毅清到庭参加诉讼。审理中，双方当事人先后申请庭外和解各二个月。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)潘胜强向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同，南园公司退还已付购房款人民币(以下币种同)3,061,530元；2、南园公司按银行同期贷款利率支付至实际退款日止的购房款利息：以1,561,530元为本金，从2016年3月27日起算；以150万元为本金，从2016年7月5日起算；3、南园公司赔偿房屋差价损失60万元；4、南园公司赔偿各类损失56,178.58元(优惠金5万元、代办费840元、垃圾清运费781.42元、物业服务费3,557.16元)。审理中，原告将第3项诉请调整为558,470元，并撤回了第4项诉请中要求赔偿优惠金(电商费)5万元的请求，但表示对该5万元优惠金，保留诉权。事实与理由：案外人马某某系原告母亲。2016年3月12日，潘胜强、南园公司达成买房意向，并向南园公司支付6,000元会员费(可直接抵扣房款)，同时向南园公司电商广州市森海广告有限公司支付5万元优惠金(可抵房款12万元，但不在合同内体现)。2016年3月19日，潘胜强交纳定金30万元。2016年3月26日，双方签订《上海市商品房预售合同》，约定潘胜强购买位于上海市浦东新区人民东路XXX弄XXX支弄《东方城市豪庭》25号17层1702室房屋(以下简称系争房屋)，总价3,061,530元。同日，潘胜强缴纳剩余首付款1,255,530元和代办费840元。同年7月4日，银行放款150万元，就此原告结清所有购房款。2017年12月29日，南园公司发放《入住通知书》，通知正式交房。2018年1月6日，潘胜强办理了收楼手续，并交纳垃圾清运费781.42元、物业服务费3,557.16元，但南园公司未能按约定于2018年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，故潘胜强提起本案诉讼。
　　被告(反诉原告)南园公司辩称，一、对诉请1，不同意解除合同，如法院判决解除，同意退还购房款和同期存款利息，按合同第十九条约定，赔偿的损失为0%。诉请2、3不能同时主张。对诉请4，代办费840元同意退还，其他费用非南园公司收取，不认可。
　　南园公司向本院提出反诉请求：1、潘胜强办理系争房屋的《个人购房担保借款合同》解除手续、预售登记和合同备案登记注销手续；2、潘胜强支付逾期付款违约金10,050元。审理中，南园公司撤回了第1项反诉请求中要求潘胜强办理系争房屋《个人购房担保借款合同》解除手续的请求。事实和理由：潘胜强应在2016年4月26日前支付房款150万元，但其至2016年7月4日才支付，应按日万分之一的利率支付逾期付款违约金10,050元。
　　对反诉部分，潘胜强辩称，同意第1项反诉请求，不同意第2项反诉请求。合同约定潘胜强必须委托南园公司代为办理贷款手续，潘胜强都是按照南园公司的时间节点办理，逾期放款的责任在南园公司。
　　第三人农行上海南汇支行述称，若归还贷款则同意解除合同。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身反映的内容及与关联性认定本案事实。
　　经审理，本院确认如下事实：
　　案外人马某某系原告母亲。2016年3月12日，原、被告达成买房意向，并向被告支付6,000元会员费(可直接抵扣房款)，同时向被告电商广州市森海广告有限公司支付5万元优惠金(可抵房款12万元，但不在合同内体现)。2016年3月19日，原告交纳定金30万元。2016年3月26日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买位于上海市浦东新区人民东路XXX弄XXX支弄《东方城市豪庭》25号1702室房屋(以下简称系争房屋)，总价3,061,530元。同日，原告缴纳剩余首付款1,255,530元和代办费840元。同年7月4日，银行放款150万元，就此原告结清所有购房款。
　　2016年3月26日，潘胜强作为买方(乙方)、南园公司作为卖方(甲方)，双方网签《上海市商品房预售合同》(合同编号为XXXXXXXXXXXX)，约定乙方以3,061,530元的价款向甲方购买系争房屋，每平方米房屋建筑面积单价25,500元，甲方定于2017年12月31日前将房屋交付原告。其中合同第七条中约定，乙方若未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。第十条约定，房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、取得了《住宅交付使用许可证》；被告对房屋设定的抵押已注销；被告已按规定缴纳了物业维修基金；被告承诺在2018年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，原告有权单方面解除合同。第十九条约定，乙方行使合同条款中约定的单方面解除合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿责任为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。合同附件一“付款方式和付款期限”中约定，付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，乙方于2016年3月26日与甲方签约，并付首付房款306,000元，于2016年3月26日前应支付房款1,255,530元，2016年4月26日前应支付房款150万元。乙方须委托甲方代为办理有关贷款手续，乙方应在签订本预售合同时签署贷款文件，并按照银行的要求提供贷款所需各类资料，而且要严格按照甲方或银行通知的时间办理相关手续。如因乙方原因造成银行未按合同约定的期限和金额代乙方向甲方支付房价款的，仍视为乙方未按合同约定付款，须按合同第七条约定承担违约责任。
　　截至2016年3月26日，潘胜强共向南园公司支付购房款1,561,530元。2016年4月21日，潘胜强(借款人)、农行上海南汇支行(贷款人)、南园公司(保证人)签订《个人购房担保借款合同》。2016年7月4日，潘胜强通过贷款方式支付南园公司房款150万元。
　　2017年12月29日，南园公司发放《入住通知书》，通知潘胜强交房。2018年1月6日，潘胜强办理了收楼手续，并向物业管理公司交纳一次性建筑装潢垃圾清运费781.42元、2018年2月1日-2019年1月31日的物业服务费3,557.16元。
　　2018年10月24日，潘胜强向南园公司发出律师函(南园公司于2018年10月27日收到)，以南园公司未能于2018年7月31日前办理大产证为由，要求与南园公司解除合同，南园公司退还已付购房款并支付利息和差价损失。
　　经评估，系争房屋估价为362万元(价值时点为2018年10月27日)。评估费10,395元，由潘胜强预缴。对评估结论，潘胜强与南园公司均表示认可。
　　审理中，潘胜强表示目前无力提前归还贷款，南园公司亦不同意先由其偿还贷款后，相关款项在房款中扣除。
　　南园公司称，潘胜强提供的贷款材料确是符合要求，可能是银行的原因导致迟延放款，但这个责任不应由被告承担。若合同解除，要求将房屋返还一并处理。另南园公司提供了一份大产证复印件，证明系争房屋于2019年9月4日已取得大产证。
　　潘胜强称，合同第七条约定了潘胜强原因导致合同解除的违约责任，合同第十九条约定了南园公司原因解除合同的违约责任，两者权利义务明显不对等，且系格式条款，潘胜强诉请主张的是实际损失。系争房屋一直空置，未进行装修，现仍为毛坯状态，潘胜强同意返还房屋。
　　本院认为，涉案房屋预售合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，潘胜强、南园公司均应切实履行。
　　本诉部分。合同约定，南园公司承诺在2018年7月31日前办理房地产初始登记手续，取得大产证，如到时不能取得大产证，潘胜强有权单方面解除合同。根据被告提供的产证资料，系争房屋于2019年9月4日才取得大产证，潘胜强在2018年10月24日发出解约律师函时，其依约享有合同解除权，解约函送达南园公司时，即产生合同解除的法律效力。合同解除后，南园公司应将收取的房款退还并按合同第十九条的约定返还存款利息，同时潘胜强应将房屋返还。潘胜强要求按照贷款利率主张利息损失，不符合合同约定。合同解除前，潘胜强已经付清全部房款，导致本案合同解除的责任和过错完全在南园公司，潘胜强要求赔偿房屋差价损失的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对代办费840元，南园公司同意返还，本院据此判决。合同约定的交房时间先于大产证取得时间，南园公司于2018年1月6日已将系争房屋交付潘胜强使用，潘胜强是否实际使用非南园公司控制范围，潘胜强要求赔偿2018年2月1日-2019年1月31日的物业管理费损失，缺乏事实依据。潘胜强确认房屋未进行过装修，其提供的物业管理公司收取一次性建筑装潢垃圾清运费的收据，不足以证明该损失已实际发生。潘胜强要求赔偿物业管理费、垃圾清运费的诉请，本院难予支持。
　　反诉部分。南园公司要求潘胜强配合办理合同预告登记备案撤销手续，对此潘胜强表示同意，本院据此判决。合同约定，乙方(潘胜强)须委托甲方代为办理有关贷款手续。如因乙方原因造成银行未按合同约定的期限和金额代乙方向甲方支付房价款的，仍视为乙方未按合同约定付款。南园公司认可潘胜强提供的贷款材料符合要求，可能是银行的原因导致迟延放款。可见贷款发放延迟的责任不在潘胜强，南园公司要求潘胜强支付逾期付款违约金的反诉请求，没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)潘胜强与被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司就上海市浦东新区人民东路XXX弄XXX支弄《东方城市豪庭》25号17层1702室房屋签订的《上海市商品房预售合同》，原告(反诉被告)潘胜强于本判决生效之日起十日内协助被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司办理上述合同的预告登记备案撤销手续；
　　二、原告(反诉被告)潘胜强于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区人民东路XXX弄XXX支弄《东方城市豪庭》25号17层1702室房屋返还被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司；
　　三、被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)潘胜强购房款3,061,530元；
　　四、被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内按中国人民银行发布的同期存款利率支付原告(反诉被告)潘胜强已付购房款利息(共2笔：1、以1,561,530元为本金，从2016年3月27日起算；以150万元为本金，从2016年7月5日起算。以上利息均计算至实际退还购房款之日)；
　　五、被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)潘胜强代办费840元；
　　六、被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)潘胜强房屋差价损失558,470元；
　　七、驳回原告(反诉被告)潘胜强的其余诉讼请求；
　　八、驳回被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司的其余反诉请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费38,068元，减半收取计19,034元，由原告(反诉被告)潘胜强负担507元，被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司负担18,527元。反诉案件受理费减半收取计25元，由被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司负担。评估费10,395元，由被告(反诉原告)上海南园房地产有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：黄  政

书记员：朱晓晨