焦东辉与上海华瞻商业经营管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：焦东辉，男，1966年7月16日出生，汉族，户籍地河南省。
　　委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：奚旦，上海市华典律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：上海华瞻商业经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：许华芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：寇博阳，上海申有律师事务所律师。
　　上诉人焦东辉因与被上诉人上海华瞻商业经营管理有限公司(以下简称华瞻公司)物业服务合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初6156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　焦东辉上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求，或发回原审法院重审。事实和理由：对于“开发商设置人员去日常管理”被上诉人并未提供证据证明，店铺当时并未具备交房条件，物业服务管理不可能进驻；上诉人向市民服务热线投诉及接到宝龙广场的回复形成了完整的证据链，被上诉人并未依合同履行其义务；原审判决遗漏房屋漏水渗水，停电的事实。
　　华瞻公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
　　华瞻公司向一审法院起诉请求：1、要求焦东辉支付2016年10月至2016年12月综合物业服务费(以下简称综合服务费)51,664.8元(按17,221.6元/月计算)；2、判令焦东辉支付逾期付款违约金28,208.98元(按日1%暂计至2018年3月31日，实际计算至综合服务费付清之日止)；3、本案诉讼费由焦东辉承担。
　　一审法院认定事实：2016年8月3日，宝龙公司与焦东辉签订了宝龙城市广场商铺租赁合同(以下简称租赁合同)。将上海市阿克苏路XXX号嘉定宝龙城市广场2号楼第2层编号为M2-2F-201的商铺一间出租给焦东辉使用，作为其经营烤鱼的餐饮之用。该商铺建筑面积暂计为313.12平方米。合同第2.1条约定，该广场由华瞻公司进行统一的物业管理服务。合同第2.2.2条约定物业管理公司有权援引本合同项下有关商业物业服务约定或《宝龙广场/商业街商业管理公约》直接向乙方(焦东辉)主张权利;合同第4.2.1条约定，承租方应按计租面积以每平方米55元/月的标准向物业管理公司支付综合服务费。合同第4.5.1条规定，综合服务费应按自然季度为一期支付，如应付的首期或末期为非完整自然季度的，则按当期实际月数的月标准综合物业服务费及按未满月的实际使用天数的日综合物业服务费支付；合同第4.5.2条约定承租方应于每个自然季度末月的25日或之前支付下一个自然季度的综合服务费;合同第4.7条规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合服务费或其他应向出租方或物业管理公司支付的费用，每逾期一日，乙方应向出租方或物业管理公司支付应付款项的千分之五作为违约金。合同第13.7条规定，自本合同解除或终止之日起，若乙方(焦东辉)未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经出租方书面同意继续占用租赁场所的，应向经营管理公司支付占用期间的综合服务费。双方在合同附件中确认于2016年7月25日对租赁场所进行了交接验收。2016年8月3日双方还签订了宝龙广场/商业街商业管理公约。管理公约第五条对物业管理的内容进行了约定，其中包括对物业共用部位的维修、养护和管理以及共用设施、设备的运行、维修、养护和管理。
　　合同签订后，焦东辉对租赁的商铺装修后开始经营活动，在经营过程中焦东辉以出租的商铺存在工程质量缺陷,出现漏水、排烟管道有噪音和倒灌等情况为由，一直未支付2016年10月之后的综合服务费和租金。
　　一审再查，1、2016年12月12日，宝龙公司向焦东辉发送《催款函》，要求其在2016年12月12日前缴清拖欠的2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金及预付综合物业服务费34,443.2元等费用；2、2016年12月27日，宝龙公司向焦东辉发送《解约函》，告知焦东辉自2017年1月1日起，双方签署的租赁合同解除；3、2018年3月，法院受理焦东辉诉宝龙公司房屋租赁合同纠纷一案，经审理作出(2018)沪0114民初4359号民事判决，判决书确认焦东辉与宝龙公司的租赁合同于2016年12月29日解除。双方也确认2017年1月5日，焦东辉已将系争商铺交还宝龙公司。焦东辉和宝龙公司对该判决均不服，提起上诉，上海市第二中级人民法院作出(2018)沪02民终11215号民事判决，驳回上诉，维持原判；4、宝龙公司诉焦东辉房屋租赁合同纠纷一案，经审理法院已作出(2018)沪0114民初17977号民事判决，认为焦东辉提供的证据不足以证明房屋存在漏水、擅自拉电等影响其经营的问题。焦东辉不服该判决，目前该案在上诉审理中。
　　一审审理中，华瞻公司提供了2016年10月之后对一部分商铺的报修进行维修的记录，旨在证明华瞻公司在2016年10月已经入驻宝龙城市广场且对广场提供了物业服务，焦东辉应该支付综合服务费。而焦东辉则提供了一段录音资料，内容为焦东辉在2016年10月31日曾向12345市民服务热线投诉，反映宝龙广场烤鱼店的排烟管道噪音扰民，要求解决。市民服务热线回复焦东辉该投诉的处理结果是：在2016年11月18日接到宝龙广场的回复，称宝龙广场于2016年10月开业，该处物业暂未入驻，由开发商设置人员去日常管理，开发商表示对排烟管道问题准备请专业施工人员进行改造，预计需要较长时间。焦东辉认为该录音旨在证明2016年10月华瞻公司未入驻，不应收取综合服务费。
　　一审法院认为，华瞻公司依据宝龙公司与焦东辉签订的租赁合同对焦东辉承租的商铺提供综合管理服务，焦东辉应按照合同约定按时缴纳综合服务费，且合同约定华瞻公司有权直接向焦东辉主张权利。故华瞻公司要求焦东辉支付综合服务费的诉请，依法有据，法院应予支持。
　　焦东辉于2016年7月25日对租赁场所进行了交接验收，并于8月3日签订了租赁合同和管理公约，说明焦东辉对华瞻公司对宝龙广场/商业街提供管理和服务是认可的。虽然华瞻公司未提供其入驻广场的具体时间，但焦东辉也不能仅凭12345市民服务热线电话的回复内容而否决物业管理服务的存在，故焦东辉主张华瞻公司未入驻宝龙城市广场，未提供物业管理服务的辩称意见，法院不予采信。华瞻公司要求焦东辉支付2016年10月1日以后的综合服务费依法有据，法院应予以支持。(2018)沪0114民初4359号判决书确认焦东辉与宝龙公司的租赁合同于2016年12月29日解除。双方也确认焦东辉于2017年1月5日将系争商铺交还宝龙公司。而合同第13.7条规定，合同解除至返还租赁场所期间的综合服务费承租方仍应支付，故华瞻公司要求焦东辉支付2016年10月1日至2016年12月31日止的综合服务费，依法有据，法院应予以支持。鉴于华瞻公司在提供物业服务期间，焦东辉向12345市民服务热线投诉反映存在排烟管道噪音扰民情况一直未解决，而该项的运行、维修、养护和管理在华瞻公司的服务范畴之内，而华瞻公司无证据证明对焦东辉反映的情况进行过管理或与开发商进行过协调，故华瞻公司的管理存有一定瑕疵，法院对华瞻公司主张的综合服务费予以适当减免，法院酌定为50,000元。违约金，鉴于焦东辉未按时支付综合服务费事出有因，对华瞻公司的服务存有一定的期待，故对华瞻公司主张违约金的请求，法院不予支持。一审法院据此判决：一、焦东辉应于判决生效之日起十日内支付华瞻公司2016年10月1日至2016年12月31日综合物业服务费50,000元；二、驳回华瞻公司其余诉讼请求。
　　本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　二审中，当事人没有提交新证据。
　　本院认为，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人针对其主张提供了12345市民服务热线电话的回复内容，但前述证据并不能充分证明被上诉人未尽日常管理维护义务。同时针对“开发商设置人员去日常管理”的回复内容，上诉人认为不属于物业管理服务，但也未能提供相反证据予以反驳。现(2018)沪02民终11215号民事判决认定商铺不存在众多工程质量问题，直至二审上诉人仍未能提供微信聊天记录等证据原件，上诉人主张商铺内出现漏水，拉电等现象却无法提供真实性、关联性、合法性均完备的证据证明前述主张，应对此承担举证不利的法律后果。一审法院结合华瞻公司管理存有一定瑕疵，对其主张的综合服务费适当减免为50,000元并无不当。综上，本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解与适用，原审认定事实清楚，判决并无不当。上诉人焦东辉的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民1,797元，由上诉人焦东辉负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　叶绵绵

审判员：武之歌

书记员：王冬寅