焦强与盛黍(上海)餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：焦强，男，1991年4月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：曾少阳，上海恒睦律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：盛黍(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：陆斌，董事长。
　　委托诉讼代理人：胡海容、黄磊，上海澜亭律师事务所律师。
　　原告焦强与被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司(以下简称盛黍公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司于2019年7月26日对原告焦强房屋租赁合同纠纷一案提起反诉，本院依法适用简易程序，合并公开开庭进行了审理。原告焦强及其委托代理人曾少阳，被告盛黍公司的委托代理人胡海容、黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告焦强向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间的商铺租赁合同于2019年5月24日解除；2、被告退还原告的进场专项费50,000元、押金20,000元、三个月租金29,400元；3、被告支付原告律师费10,000元。事实和理由：焦强于2018年11月向盛黍公司租赁上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心5层502-B3档口(以下简称系争商铺),合同约定首期三个月租金29,400元,进场专项费50,000元,押金20,000元；盛黍公司需在2018年12月8日前办完经营商铺所需所有牌照并将场地按时交付给焦强经营使用,如逾期超过三十天的,焦强有权解除合同，盛黍公司应全额无息退还收取的进场专项费用、押金及首期租金；盛黍公司确保出租给焦强的所有设施设备使用状态良好；如产生纠纷,律师费、诉讼费等由过错方承担。但系争商铺所在的美食广场于2019年3月3日正式开业,交付期限远远超过合同约定的期限，逾期超过三十天。且盛黍公司交付的设施设备存在严重的使用障碍。焦强多次与盛黍公司协商未果。故起诉。
　　被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司辩称，盛黍公司本不同意解除合同，但焦强已搬离店铺并于2019年5月28日交还钥匙，租赁合同无法继续履行，应于交房之日解除。为了推广需要，对外广告宣传的开业时间为2019年3月3日。但实际上，系争商铺于2018年12月13日交付，于2019年2月2日办齐证照并可自行对外经营，美食广场于2019年2月12日正式开业。盛黍公司虽逾期交付，但合同约定的解除合同条件成就后，焦强没有行使解除权，反而实际进入商铺并正常经营，其以实际履行的行为放弃解除权，焦强无权要求解除合同。焦强并未按合同第6.4条的约定发出书面警告，盛黍公司也没有任何违约导致无法经营的情况。收取进场专项费是餐饮行业的通常做法，整个美食广场统一装修、统一办理营业执照等证照，且会发生招商成本、中介费用及员工支出，故以进场费抵充各项费用。根据合同约定，进场专项费无论乙方是否违约，此笔款项不退。根据合同约定，焦强未按期支付租金，盛黍公司有权没收押金。焦强退租原因是自己经营不善，其提前退租违反合同约定。盛黍公司没有违约，不同意支付律师费。不同意原告所有诉请。
　　被告(反诉原告)盛黍(上海)餐饮管理有限公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付2019年5月23日至2019年5月28日的租金及物业管理费1,933.14元及自2019年5月23日起算至实际支付之日止的违约金，以1,933.14元为基数，按日万分之四的标准计算；2、原告赔偿被告损失29,400元；3、原告支付水费359.7元并赔偿自2019年5月28日起算至实际支付之日的利息损失，以359.7元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算；4、原告赔偿被告因本案产生的律师费1万元。事实和理由：租赁合同签订后，焦强如约支付进场专项费、押金及首期租金。盛黍公司于2018年12月13日将系争商铺交给焦强。因办理营业执照、食品卫生许可证、消防验收所需时间超过预期，导致商铺未能按期开业。2019年2月2日，商铺经营所需全部证照已办理完成，具备对外营业条件。2019年2月12日，包括系争商铺在内的美食广场对外开业经营。系争商铺最晚已于2019年2月18日开业。考虑到逾期交房，盛黍公司主动将租金起算日放宽至2019年2月23日。2019年5月20日，焦强微信告知盛黍公司法定代表人陆斌，申请提前退租。之后双方未就提前退租事宜达成一致意见。焦强未按约支付第二期租金及物业管理费，构成违约。其于2019年5月28日交还商铺，在盛黍公司逾期交付后未行使合同约定的解除权，正常开业并对外经营，后因经营原因要求退租，系单方解除合同，构成违约，应当赔偿盛黍公司因此造成的损失，包括空置费、重新招商和重新装修的损失。租赁合同并未约定逾期支付租金及物业管理费违约金和单方解除合同违约金，盛黍公司根据相关法律规定主张。焦强还拖欠水费359.7元未付，并应按约赔偿因本案所产生的律师费。
　　原告(反诉被告)焦强对反诉辩称，租赁合同已于2019年5月24日解除，不存在支付租金和物业管理费的问题。焦强没有违约，盛黍公司逾期交房违约在先，焦强不应支付该笔违约金，且违约金约定过高。焦强收到了开业通知，但不认可其中的内容，也不认可租金起算时间，焦强实际于2019年2月中旬开始试营业，3月3日正式开业。盛黍公司主张的损失没有合同依据和计算标准，且其违约在先，不同意赔偿。焦强认可欠付水费金额并同意支付。
　　经审理查明，2018年11月30日，盛黍公司(甲方)与焦强(乙方)签订《商铺经营租赁合同》，约定焦强租赁系争商铺做经营使用，租赁期限自2018年12月28日至2020年12月27日止；乙方应按时向甲方缴纳每月租金6,800元，每月物业管理费为3,000元，租金及物业管理费缴纳为每三个月一次，一次性缴足三个月的租金及管理费，且须在支付当月首日的前五日内缴纳；签订合同当日，乙方应向甲方缴纳以下费用，此费用也作为定金：(1)进场专项费用50,000元(合同签订后，无论乙方是否违约此笔款项不退，甲方违约除外)。甲方提供公共部位全装修、配套餐桌椅、中央空调，商铺内部提供吊灯、墙地砖、排烟及油烟隔离系统、集烟罩、排污系统、通水、通电、通煤气(指定铺位)；(2)商铺经营租赁押金/保证金20,000元，该押金同时作为乙方经营过程中按时付费的履约保证金及食品安全保证金。合同第二条第2项约定，如果甲方晚于合同上的起租期交付或者到合同起租日还未对外营业的，则实际租赁期限以甲方给予乙方的起租确认书为准。合同第五条第(一)款第5项约定，甲方负责统一办理商铺经营所需的申请报批手续,包括消防审查、营业执照、食品经营许可证，甲方承诺于2018年12月8日前办理完结所有证照手续；第6项约定，甲方承诺于2018年11月28日前将场地装修完成交由乙方入场筹备，甲方确保出租与乙方的所有设施设备使用状态良好，经双方验收交接后交付与乙方使用。合同第6.2条约定，乙方未能按本合同约定逾期支付租金、管理费等任何一项应由乙方支付的费用超过7日的，租赁档口内水电费、公共区域的水电煤费(不含空调费)等缴纳时间超过结算单确定后7日的，按照乙方违约处理，甲方有权在情况发生后的任何时间采取停电、停水、限制乙方继续经营的行为，并可提前终止本合同并没收乙方押金，乙方同时仍需按照实际情况支付租金、管理费、水电费、网络费等。合同第6.3条约定，如因甲方原因未能按时交付该租赁商铺与乙方经营使用，逾期超过三十天，乙方有权解除合同，甲方同意全额无息退还收取的进场专项费用、押金及首期租金。合同第6.4条约定，因甲方严重违反本合同约定导致乙方无法正常经营的，乙方应当向甲方发出书面警告，警告后超过三十天仍无法改正的，乙方有权提前终止本合同，甲方同意按未执行租期占总租期对应的比例，退还相应比例的进场专项费用、一次性设备租赁折旧费，并全额无息返还乙方押金。合同第6.5条约定，甲、乙双方依据6.2、6.3、6.4条款所述的情形前提下终止合同的都应及时通知对方，守约方也可以选择不予终止合同，但仍有权要求违约方赔偿由此造成的实际经营损失。合同第6.7条约定，甲方向乙方通知租赁场地交付日期后，超过5日乙方未进行现场签字确认的，则视为乙方同意接收交付场地，起租日以交付通知之日起算，乙方不持异议。合同第8.1条约定，因诉讼产生的任何费用包括但不限于律师费、诉讼费等由过错方承担。合同签订后，焦强如约支付了进场专项费、押金及首期租金。2018年12月13日，盛黍公司向焦强交付档口钥匙，让其进场装修。
　　2019年1月15日，盛黍公司发出《关于办证及正式开业通知》，载明本项目正式开业时间安排在2019年2月12日，2018年11月签约客户正式租期起算时间自2019年2月23日起计算，上述1-2月免租金额在2019年第2季租金中直接抵扣，双方将签补充协议进行约定。盛黍公司于2019年2月2日办出《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。焦强于2019年2月中旬开始试营业。
　　2019年5月20日，焦强微信告知盛黍公司法定代表人陆斌：“因为经营原因申请提前退租，你看下后面流程怎么走。”陆斌回称：“知道了，你和刘经理沟通一下吧。”
　　2019年5月23日，盛黍公司向焦强发出《律师函》，要求其在收到函件后三日内缴纳第二期2019年5月23日至2019年8月22日的租金和物业管理费。焦强于2019年5月24日收到该函件。同日，焦强微信告知陆斌，盛黍公司逾期取得证照属于严重违约，因盛黍公司原因未能按时交付商铺逾期超过30日，焦强有权解除合同，焦强也不认可其之后出具的协议，要求进一步协商，否则二日内出具律师函，通过正规法律途径解决。陆斌微信回复，根据合同约定逾期30天后贵方并没有选择解除合同，而是以接收商铺开业经营的方式履行合同，所以贵方已丧失因逾期30天解除合同的权利，请严格按照合同办事。
　　2019年5月25日，焦强发出律师函，要求盛黍公司退还进场专项费、押金、首期租金，租赁合同于2019年5月23日(系笔误，实指5月24日的微信通知)焦强发出解除租赁商铺合同通知之日解除。盛黍公司于2019年5月28日收到该份律师函。同日，焦强搬离系争商铺并交付钥匙。
　　2019年6月5日，焦强与上海恒睦律师事务所签订《聘请律师合同》并支付律师费1万元。2019年7月10日，盛黍公司与上海澜亭律师事务所签订《法律服务委托协议》并支付律师费1万元。
　　本案审理中，焦强表示5月20日的微信聊天记录中的经营原因是指因管道排烟不畅、滴油及烟管漏水问题导致无法正常经营。排烟问题主要是指排风系统抽烟量不大，油烟抽不出去，往室内扩散，导致客人离开，而隔壁商铺做中式炒菜，产生的油烟量很大，主要排烟问题由其产生。根据焦强提交的“曲阳夜市老上海风情美食街”微信群聊天记录，系争商铺工作人员及其他商铺人员多次要求盛黍公司解决排烟问题，并称“客人都在咳嗽打喷嚏”、“看东西云里雾里，客人都捂着鼻子跑掉了”。盛黍公司表示焦强从未提出过维修要求，美食广场内个别商铺可能有这些问题需要物业维修，不能证明系争商铺存在这一问题。美食广场中如麻辣香锅、小龙虾等业态，爆炒时必然会产生油烟问题，这些油烟可以通过排风解决。在其他商铺要求维修后，虽符合合同约定，但为改善经营环境，盛黍公司进行了修缮。油烟问题并没有根本性影响经营，且焦强要求解除合同的时候，未曾提出因油烟问题要解除合同。
　　上述事实，有原告提供的租赁合同、关于办证及正式开业通知、微信记录、律师函、聘用律师合同、律师费发票、押金收据、转账凭证，被告提供的交付入场确认单、消防安全检查合格证、律师函、微信记录、法律服务委托协议、律师费发票，及双方陈述等证据为证。
　　本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，焦强和盛黍公司均应按约履行双方签订的《商铺经营租赁合同》。盛黍公司逾期交房超过三十日构成违约，焦强按约获得合同解除权。但解除事由发生后，焦强仍实际入场经营，继续履行合同，可认定其以主动的行为放弃行使合同解除权。双方的微信记录也表明，焦强要求解除合同的原因实为经营问题而非盛黍公司逾期交房。因此，焦强当前再行使因盛黍公司逾期交房所产生的合同解除权，无法律依据，不应支持。
　　系争商铺现已由盛黍公司收回，双方之间的租赁合同客观上已无法继续履行，应认定解除。盛黍公司作为出租人，有义务提供符合合同目的的适用房屋；焦强作为承租人，有义务按约支付房屋租金等合同约定的费用。现盛黍公司出租的系争商铺存在一定的使用障碍，影响承租人使用，存在瑕疵；焦强则欠缴按约应付的房屋租金、物业费、水费等费用，可见双方均存在一定违约行为，就合同的解除和迟延履行互不享有违约责任的追索权。故本院对盛黍公司主张的损失、逾期付款违约金和利息，双方主张的律师费均不予支持。焦强主张租赁合同已于2019年5月24日解除，不存在支付租金和物业管理费的问题，然其并未在2019年5月24日的微信记录中提出解除合同的要求，仅表明需进一步协商，其实际于2019年5月28日搬离商铺、交付钥匙，应按约支付至2019年5月28日止的租金及物业管理费，故对焦强要求退还三个月租金29,400元的诉请，本院依法不予支持。焦强主张不认可租金起算时间，美食广场实际于2019年3月3日开业，但根据合同约定，起租日还未对外营业的，实际租赁期限以盛黍公司给予焦强的起租确认书为准，现盛黍公司发出的开业通知载明起租期自2019年2月23日起算，而系争商铺自2019年2月2日开始可供经营使用，且焦强已于2019年2月中旬开始试营业，故对其主张不予认可，焦强还需支付盛黍公司2019年5月23日至2019年5月28日的租金及物业管理费1,933.14元。盛黍公司主张系争商铺不存在排烟等问题，且焦强未曾报修，然系争商铺工作人员曾多次在微信中反映排风问题，其他商铺的油烟问题对其经营也产生了一定的影响，故对其主张不予认可。合同解除后，焦强支付的押金应由盛黍公司返还，其欠付的水费也应向盛黍公司支付。关于焦强已付的进场专项费，合同约定的进场专项费条款中载明由盛黍公司提供公共部位装修及相关的设施设备等，可认定该笔进场费实为装修费，盛黍公司主张除装修费外，进场费还用于抵充统一办理营业执照等证照的费用及招商成本、中介费用、员工支出等，与合同约定及商业惯例不符，本院不予认可。盛黍公司辩称根据合同约定无论焦强是否违约，进场费不退，但合同也约定甲方违约除外，现盛黍公司存在违约行为，故对其主张依法不予认可。因双方违约导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失应根据各自过错承担相应的责任，且系争商铺的装饰装修是盛黍公司根据自己的经营需求统一进行的，在焦强搬离系争商铺后，盛黍公司仍可继续利用该装饰装修，故本院酌情确定盛黍公司应退还焦强的进场费为2.2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(三)项之规定，判决如下：
　　一、解除原告焦强与被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司就上海市虹口区曲阳路XXX号曲阳生活购物中心5层502-B3档口签订的《商铺经营租赁合同》；
　　二、被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告焦强押金2万元；
　　三、被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告焦强进场专项费2.2万元；
　　四、原告(反诉被告)焦强应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)盛黍(上海)餐饮管理有限公司2019年5月23日至2019年5月28日的欠付租金及物业管理费1,933.14元；
　　五、原告(反诉被告)焦强应于本判决生效之日起十五日内支付被告(反诉原告)盛黍(上海)餐饮管理有限公司水费359.7元；
　　六、驳回原告焦强的其他诉讼请求；
　　七、驳回被告(反诉原告)盛黍(上海)餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费2,488元，减半收取1,244元，由原告焦强负担644元，被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担600元。反诉受理费421.16元(已减半收取)，由被告(反诉原告)盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担300元，原告(反诉被告)焦强负担121.16元。财产保全申请费1,067元，由原告焦强负担567元，被告盛黍(上海)餐饮管理有限公司负担500元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：高行玮

书记员：吴静文