熊某某与黄某某、何某某合同纠纷一审民事判决书

原告熊某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住蕲春县。委托诉讼代理人凌磊，湖北衡权律师事务所律师。委托诉讼代理人范奕军，湖北衡权律师事务所律师。被告黄某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住蕲春县。被告何某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住蕲春县，系被告黄某某妻子。

原告熊某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋转让合同；2、判令被告返还购房款708000元；3、判令被告支付购房违约金200000元；4、确认原告对房屋价值中的495000元优先受偿；5、判令被告黄某某立即偿还借款本息250000元（利息暂计算至2017年8月30日，后期以23万元本金为基数计算至还清之日止）；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2012年至2016年间，被告黄某某因资金周转向原告多次借款，承诺按月息两分计算，2017年8月30日经结算，被告出具借条认可欠原告本息25万元。因被告无力还款提出以其房屋作价清偿，而该房屋在蕲春农村商业银行抵押，尚欠贷款49.5万元未还。为此，双方在2018年8月17日签订房屋转让合同，约定房屋作价98万元，除去债务折抵外，原告另行支付银行49.5万元、支付被告现金21.3万元，余下2.2万元待房屋过户完成后付清。合同签订后，原告代被告偿还银行49.5万元、转账被告21.3万元，在办理过户时手续时因人民法院查封而中止。综上，原告不仅没有要回之前的欠款，反而额外损失70.8万元。被告将有瑕疵的房屋出售导致原告损失，应承担违约责任，且原告代为偿还银行49.5万元取消了抵押权，依据公平原则该款应享有房屋折价优先受偿权。被告黄某某口头辩称，欠款及原告支付购房款合计958000元属实。被告何某某口头辩称，欠款及原告支付购房款合计958000元属实。原告熊某某围绕诉讼请求提交了借条、房屋转让合同、收条、银行交易凭证、银行交易明细、保全裁定书等证据。被告黄某某、何某某经合法传唤拒不到庭，视为放弃质证权利，且被告黄某某、何某某在口头答辩中也未对上述证据提出异议，本院依法核实予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告熊某某与被告黄某某系同村人，因借款往来，2017年8月30日双方通过结算，被告黄某某向原告熊某某出具借条，注明“今借到熊某某现金款贰拾伍万元整（25000.00），其中已包含费用，至2017年8月30日止费用已清。另申明于月底30日前付清红利5000.00”。2018年8月17日，原告熊某某与被告黄某某、何某某就还款问题达成房屋转让合同。合同约定：被告黄某某、何某某将位于蕲春县横车镇驸马坳村四列二层房屋【所有权证书为蕲房权横字第（2005）0430125号】作价98万元出售给原告熊某某，由原告熊某某代被告黄某某、何某某偿还拖欠蕲春县农村商业银行贷款，注销银行抵押再办理过户手续，如有违约需向另一方支付违约金20万元。原告熊某某为了顺利取得房屋，通过他人代为偿还了该银行贷款495029.47元，并另外向被告黄某某支付现金213000元，被告黄某某于2018年8月20日向原告熊某某出具收条注明已收到熊某某购房款柒十万零捌仟元。加上之前被告黄某某拖欠原告的借款250000元，原告熊某某累计为购买该房支付958000元，购房款仅留下约定的办证费用未支付。2018年8月20日，原告熊某某与被告黄某某、何某某在蕲春县房管局办理注销抵押登记及房产过户时，得知两被告拟转让的私房因其他债务被人民法院查封。此后，原告熊某某对讼争的房屋申请了诉前保全并提起诉讼。
原告熊某某诉被告黄某某、何某某合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告熊某某及其委托诉讼代理人凌磊、范奕军到庭参加诉讼。被告黄某某、何某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院认为：依法成立的合同合法有效，受法律保护。本案原、被告为房屋转让签订的合同，尽管最终因法律规定的其他情形导致暂时无法履行，但签订合同的主体、买卖标的均没有违反法律禁止性规定，为有效合同。原告在支付大部分款项后，认为因法院查封不能实现合同目的而申请解除合同，其请求不违背法律规定，本院予以准许，两被告应返还原告为此支付的购房款。双方尽管约定了违约金，但该合同暂时不能履行并不属于合同任何一方的过错，原告亦没有提交证据证明两被告存在违约行为，故原告主张违约金的请求本院不予支持。原告代被告偿还了银行贷款495029.47元，原告仅主张495000元不违背法律规定，予以准许。但原告据此主张对房屋变价后在495000元范围内具有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。本案原、被告在合同关系之外，尚有关联的借贷关系。被告黄某某与原告熊某某就欠款进行结算出具条据的行为属真实意思表示，双方之间的债权债务关系合法有效，被告应依约还款。原告主张借款利率为月息2分，两被告并不持异议，结合借条中黄某某同意支出红利5000元的备注说明，印证了双方对借款利息约定属实，原告主张借款利息按照月息两分（即月利率20‰）计算的请求本院予以支持。因两被告属合法夫妻关系，两人对原告诉请不持异议，且房屋转让合同系两被告共同与原告签订，故应认定原告本案所诉之债属两被告的夫妻债务，应由两被告共同偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二条、第二十六条第一款、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：

一、解除原告熊某某与被告黄某某、何某某签订的房屋转让合同；二、被告黄某某、何某某于本判决生效后十五日内共同返还原告熊某某购房款708000元；三、被告黄某某、何某某于本判决生效后十五日内共同偿还原告借款250000元及利息（利息以230000元本金为基数，按照月利率20‰自2017年8月30日算至还清之日止）；四、驳回原告熊某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7611元、诉讼保全费5000元，合计12611元由被告黄某某、何某某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。

审判员　　顾峰华

书记员：胡凤