狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司与上海创营停车场管理服务有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：徐新，董事长。
　　委托诉讼代理人：顾康平。
　　委托诉讼代理人：张惟钢。
　　被告：上海创营停车场管理服务有限公司，住所地上海市杨浦区。
　　法定代表人：孙朗英，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴金根，上海博象律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张悦，上海博象律师事务所律师。
　　原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司与被告上海创营停车场管理服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人顾康平，被告上海创营停车场管理服务有限公司的委托诉讼代理人吴金根、张悦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告向被告支付租赁费165,000元；2、被告向原告支付违约金(按银行同期贷款利率自2016年10月1日至实际付款之日)。事实和理由：2015年1月1日，原、被告签订《创智坊社区道路停车场场地租赁协议》，约定原告将创智坊社区道路停车场区域租赁给被告进行专业停车管理，租赁期限为二年，从2015年1月1日至2016年12月31日。被告拖欠2016年10月至12月三个月的租金计165,000元一直未付，原告多次催讨无果，故诉至法院要求被告支付租金及违约金。
　　被告上海创营停车场管理服务有限公司辩称，被告承租原告出租的场地用于经营停车场业务，共有203个车位,约定每月租金55,000元。由于从2016年5月1日起创智坊小区进行道路改造，203个车位中有24个车位被移除，故这24个车位所对应的租金19,512元(55,000元/203*24*3个月)被告不应当收取。因24个车位被移除，被告和原告交涉要求重新计算租金，但原告一直拖延不予解决。被告已支付的2016年5月1日至2016年9月30日计5个月的租金中，原告也应当返还24个车位对应的租金计32,520元。另，原告还收取了应当由被告收取的“云海大厦”地下车库的停车费约223,200元，但一直拒绝返还给被告，该款也应当扣除。综上，原告应当扣除和应当返还给被告的金额远高于被告欠原告的租金，故不同意支付原告违约金。
　　本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，上海市杨浦区创智坊小区业主大会和原告签订《物业服务合同》，业主大会授权原告对创智坊小区进行物业服务和管理，合同期两年，自2015年1月1日至2016年12月31日。之后，原告和被告签订《创智坊社区道路停车场场地租赁协议》一份，约定原告将所辖的社区道路停车场区域(锦嘉路、伟成路、伟康路、锦创路、锦年路、伟德路、锦建路)租赁给被告进行收费管理经营，协议期限自2015年1月1日至2016年12月31日。协议第二条“费用结算”约定：自2015年1月1日至2015年2月28日，车位数合计约289个，被告按月支付租赁费75,000元；2015年3月1日至2016年12月31日，车位数合计约203个，被告按月支付租赁费55,000元，支付时间为每月15日前。协议约定了双方的权利和义务，协议第七条约定任何一方违反约定即构成违约，并应承担违约责任，包括承担经济损失(当月租赁费的2倍)。
　　合同签订后，双方按约履行。2016年11月初，被告以开发商对创智坊小区进行整体改造，致使伟德路的停车位减少为由，书面要求原告调整停车场的租金，但遭原告拒绝。被告于2016年11月22日支付了2016年9月的租赁费55,000元后，拒绝支付2016年10月至12月的租赁费。2018年7月，原告具状来院，要求被告支付租赁费165,000元及违约金。
　　审理中，被告提交创智坊小区业主委员会2016年3月21日《关于“创智坊伟德路环境提升改造工程”居民告知函》及附件“改造设计方案”复印件；业主大会2016年3月22日会议纪要复印件；开发商杨浦中央社区发展有限公司、租赁方上海创营停车场管理服务有限公司、创智坊小区业委会于2016年3月15日共同签署的《创智坊小区伟德路地面车位改造确认单》复印件等证据，证明2016年4月初起至6月底，创智坊小区的建设单位上海杨浦中央社区有限公司对小区伟德路进行整体环境提升，包括街面道路翻新、停车区域优化、绿化调整等，致伟德路停车位相应减少24个。原告对上述证据不予认可，称不知道、不清楚以上改造工程，否认伟德路停车位减少了24个。
　　本院认为，原、被告签订的《创智坊社区道路停车场场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应于确认。该协议对租赁前期289个车位的租赁费约定为每月75,000元，对租赁后期减至203个车位的租赁面积约定的租赁费为每月55,000元，故可看出租赁费和原告提供的租赁面积所能提供的车位数有关。被告在审理中提供了创智坊小区的建设单位对小区伟德路道路进行整体升级改造，原有203个停车位又相应减少了24个车位的多份证据材料，原告称不知道进行了升级改造，也否认车位减少，但未提交相应的证据材料予以反驳，故本院从各证据之间的联系、证据与事实的关联程度等方面进行综合审查判断，采信被告的意见。现因伟德路改造，涉及相应的停车位减少，被告提出和原告重新协商月租赁费，有一定的合理性，原告应当和被告协商确定租赁费。现因双方无法协商一致，本院根据实际情况，参照租赁合同的相关约定，酌情确定月租赁费调整为50,000元。被告在双方发生争议后还是决定于2016年11月22日缴纳了2016年9月的租赁费55,000元，应视为被告经过权衡后的自主行为，故被告要求将已支付完毕的2016年5月至9月的租赁费在本诉请中扣除之意见，本院不予采纳。至于“云海大厦”地下车库之租赁费，与本案无法律关系，被告要求抵扣，本院亦不予采纳。基于前述理由，被告要求和原告协商减少租赁费有一定的合理性，故原告主张逾期支付期间的违约金，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海创营停车场管理服务有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司2016年10月1日至2016年12月31日的租赁费150,000元；
　　二、原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
　　案件受理费3986元，减半收取计1993元，由原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司负担343元，被告上海创营停车场管理服务有限公司负担1650元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：崔艺萍

书记员：陈  洁