狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司与冯腾物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：徐新，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐军，上海市光大律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陆煜雯，上海市光大律师事务所律师。
　　被告：冯腾，男，1988年1月25日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：周政玮，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：彭海霞，北京市蓝鹏律师事务所上海分所律师。
　　原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司(以下简称“狮城公司”)与被告冯腾物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月10日受理后，依法由审判员于凯独任审判，开开庭进行了审理。原告狮城公司的委托诉讼代理人徐军、陆煜雯，被告冯腾及其委托诉讼代理人周政玮到庭应诉。本案现已审理终结。
　　原告狮城公司向本院提出诉讼请求：一、判令冯腾拆除上海市普陀区丹巴路368弄(长风峰璟苑)16号1102室房屋(以下简称“系争房屋”)擅自封闭的阳台，将系争房屋阳台恢复原状；二、诉讼费由冯腾承担。事实与理由：狮城公司系系争房屋所在长风峰璟苑的前期物业服务单位。2016年9月27日，冯腾购置系争房屋，并签收《临时管理规约》，承诺遵守相关约定。而《临时管理规约》规定业主不得将阳台改装、加大或封闭。冯腾取得系争房屋后，私自装修并擅自封闭系争房屋的阳台。狮城公司发现后，立即要求冯腾改正，但遭到拒绝。2019年8月，城管执法部门责令冯腾恢复原状，但冯腾仍未恢复。故狮城公司诉至法院，请求判如所请。
　　被告冯腾辩称，违章建筑应归行政机关管理，原、被告之前的物业合同虽然有不得有违章建筑的约定，但并未赋予狮城公司起诉的权利，而只有小区业主才有权利起诉。因此，狮城公司主体不适格，请求驳回起诉。若法院认为狮城公司有权起诉，由于狮城公司曾向业主主动发送阳台封闭搭建的方案，故应认为其默认业主可对阳台进行封闭，因此不同意狮城公司的诉讼请求，请求予以驳回。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　一、2016年9月27日，冯腾作为乙方(买方)，与作为甲方(卖方)的上海锦鹏置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，以总房价款人民币11,580,780元购置系争房屋。该合同附件五为《前期物业管理服务合同》、《临时管理规约》，其中《前期物业管理服务合同》约定狮城公司为系争房屋所在小区提供物业管理服务，管理期限三年(期限未满，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，合同终止)；《临时管理规约》第十七条约定：“本物业管理区域内禁止下列行为：1、禁止性装修行为和方式：…….不得拆迁或更改专有单元外墙，或将任何窗户、阳台、空调及烟道位置改装、加大或封闭”。同日，冯腾连同《上海市商品房预售合同》一并签署《承诺书》，确认已详细阅读并同意遵守上述《临时管理规约》。
　　二、2019年1月2日，冯腾接收系争房屋，并签订《用户手册承诺书》。系争房屋交付时，阳台为有玻璃护栏构成的半封闭式结构。
　　三、冯腾接收系争房屋后，对系争房屋进行装修，拆除原阳台护栏，重新搭建为封闭式结构。
　　四、2019年8月7日，狮城公司在系争房屋门口张贴《装修违规行为整改通知书》，要求对私自封闭阳台、私拆护栏的行为予以整改。2019年8月20日，上海市普陀区城市管理行政执法局在系争房屋门口张贴《责令改正通知书》，告知因存在擅自搭建构筑物的行为，责令恢复原状。2019年8月28日，上海市普陀区城市管理行政执法局又张贴《违法搭建法律后果告知单》。目前系争房屋尚未整改恢复。
　　以上事实，有《上海市商品房预售合同》、《临时管理规约》、《装修违规行为整改通知书》、《责令改正通知书》、《违法搭建法律后果告知单》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。
　　本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。冯腾与系争房屋所在小区开发商签订的《上海市商品房预售合同》附件中包含《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》，明确告知狮城公司系小区前期物业服务单位及业主应遵守的管理规定，冯腾以签署《承诺书》的方式，认可《前期物业管理服务合同》并承诺遵守《临时管理规约》。而《前期物业管理服务合同》及《临时管理规约》的内容于法不悖，故对狮城公司与冯腾均具有法律约束力，双方均应恪守履行。狮城公司作为合同相对方，以冯腾违反合同义务为由，主张冯腾承担违约责任，主体适格，符合法律规定的案件受理条件。而冯腾拆除阳台护栏并擅自封闭的行为，显然属于《临时管理规约》中规定的禁止性行为，同时并无证据证明已获狮城公司许可，故狮城公司有权主张予以整改恢复。冯腾虽系系争房屋的权利人，但应恪守在购置系争房屋时作出的承诺，而狮城公司为排除建筑物安全隐患、保障建筑外立面整齐美观，同时避免因小区管理失序导致物业价值贬损，依法行使其作为物业服务管理方的职能，并未妨害业主方的物权行使。综上所述，狮城公司的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
　　被告冯腾应于本判决生效之日起十日内拆除上海市普陀区丹巴路368弄(长风峰璟苑)16号1102室房屋封闭的阳台，恢复为房屋交付时的阳台原状。
　　案件受理费人民币80元，减半收取，计人民币40元由被告冯腾负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：于  凯

书记员：朱  颖