王某某与上海罗泾拉丝有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
　　委托诉讼代理人：叶晓英，江苏恒之律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：邵明，江苏恒之律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海罗泾拉丝有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人赵李娟。
　　委托诉讼代理人：熊绍山，上海市百汇律师事务所律师
　　原告王某某与被告上海罗泾拉丝有限公司及反诉原告上海罗泾拉丝有限公司与反诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及反诉被告王某某的委托诉讼代理人叶晓英、邵明、被告及反诉原告上海罗泾拉丝有限公司的委托诉讼代理人熊绍山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王某某向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告就上海市宝山区沪太路新川沙路XXX号6幢(陈东路XXX-XXX号、XXX-XXX号)房屋(下称“涉案房屋”)签订的《房屋租赁合同》房屋被查封部分无效；二、判令被告退还原告交付的押金人民币(以下币种均为“人民币”)16,600元；三、判令被告退还原告预付的自2017年3月15日起至2017年5月31日止的租金41,666元；四、判令被告赔偿原告转让费损失932,060元。事实和理由：2015年12月3日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租该房屋用于商业经营，承租面积1080平方米，租期自2015年12月1日起至2027年5月31日止，前三年租金每年20万元，以后每三年递增一次。原告承租房屋后用于开设公寓，在装修费与公寓设施等方面一次性支付了105万元转让费，后又投入大量资金用于消防的整改。在相关部门检查时，原告得知涉案房屋含有违章建筑，无法办理经营许可证。2017年3月15日，原告被当地派出所通知：陈东路XXX号有家公寓，因厂房扩建而成，该建筑彻底改变使用性质未办理相关消防手续擅自投入使用，存在严重安全隐患，责令停止使用。原告被迫于2017年3月15日起通知客户退房，并支付了相应违约金。原告之损失，系被告之责，故原告诉至法院。
　　被告上海罗泾拉丝有限公司辩称，原告与案外人杨某某自行达成涉案房屋装修设施的转让，费用系原告支付给杨某某的，故原告的装修等损失应向杨某某主张；原告未经被告同意将涉案房屋转租他人，后因其经营方式不当，被相关部门查封，责任不在被告；被告出租给原告的房屋是毛坯房，涉案房屋的状况已在租赁合同中明确约定。
　　反诉原告上海罗泾拉丝有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认反诉原、被告双方就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年7月18日解除；二、判令反诉被告支付自2017年6月起至2017年7月18日止的租金，按照合同约定的租金标准，即每个月16,600元计算；三、判令反诉被告支付自2017年7月19日起至实际交还房屋之日，即2018年3月23日止的使用费，按照租金标准计算。事实和理由：2015年12月3日，反诉原告与反诉被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将涉案房屋共1080平方米租赁给反诉被告使用，房屋按现在毛坯状态交付反诉被告使用，租期自2015年12月1日起至2027年5月31日止，租金前三年每月16,600元，后每三年递增，租金为每三个月结算一次，即每三个月的第一个月7号前反诉被告将一次性支付三个月租金。合同签订后双方按约履行，后反诉被告未按约缴纳2017年6月至8月的租金5万元，经反诉原告多次催讨无果。2017年7月18日，反诉原告书面通知反诉被告解除《房屋租赁合同》。2018年3月23日，双方完成对房屋的交接，反诉原告收回房屋，反诉被告尚有部分租金及使用费未付。
　　反诉被告王某某辩称，2017年7月18日，反诉被告收到合同解除函，但租赁合同系反诉原告故意隐瞒房屋违章而签订，属于部分无效；反诉被告交租至2017年5月31日，至2017年3月15日派出所查封房屋，反诉被告已多交了房租，故反诉被告不存在欠租行为。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：
　　一、依据《上海市房地产权证》记载，涉案房屋产权人系被告，建筑面积365.4平方米，房屋层数为一层，房屋类型为工厂。
　　二、2015年5月15日，被告与案外人杨某某就涉案房屋签订《租赁合同》，合同约定，杨某某向被告承租该房屋用于商业经营，房屋系由原工业厂房改建而成，产权性质为租用集体工地的红证工业用房，房屋共三层，面积1080平方米，被告将按房屋现状即毛坯状态交付杨某某使用。租期自2015年6月1日起至2027年5月31日止，前四个月装修时间为免租期。租金前三年每月16,600元，年租金20万元，每三个月结算一次，即每三个月的第一个月7号前杨某某将一次性支付三个月租金，第一笔租金在合同签订之日支付。租金每三年递增一次。押金为一个月租金，即16,600元。杨某某在知晓房屋产权性质的情况下，根据自营商业性质或功能向政府有关部门进行申报及办理相应手续，费用自行承担。每月水电费由被告代为垫付，杨某某在收到被告支付凭证后，三日内支付被告垫付的费用。杨某某有下列情况之一的，被告有权解除合同：杨某某未按约定期限交租超过15天以上的；租期内，杨某某未经被告书面认可或同意，擅自转租的。租赁期满或合同解除，杨某某应如期交还房屋，如杨某某未经被告同意，逾期交还，每逾期一日，杨某某应按1元每平方米支付使用费。
　　三、2015年12月2日，被告与案外人杨某某签订《解除合同协议书》，双方约定自2015年11月30日解除上述《租赁合同》，杨某某租金支付至2015年11月30日，其装修费用被告不作任何补偿，双方互不追究违约责任，无其它争议。次日，杨某某出具收到被告退还押金的收条。
　　四、2015年12月3日，原告与案外人杨某某就涉案房屋签订《公寓转让》，约定杨某某将涉案房屋1080平方米转让给原告使用，原告代替杨某某向被告履行《租赁合同》中的权利和义务；原告与被告重新签订租赁合同；转让后涉案房屋现有的装修、装饰全部归原告所有，租期届满后，归被告所有；合同签订后，杨某某交付房屋钥匙，原告向其支付转让费105万元，该费用已包含装修、装饰、设备及其它相关费用。后杨某某出具费用尾款结清的收条。
　　五、2015年12月3日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定，原告向被告承租该房屋用于商业经营，房屋共三层，面积1080平方米。租期自2015年12月1日起至2027年5月31日止。其余约定内容均和被告与案外人杨某某签订的《租赁合同》相同。当日，被告向原告出具收取押金16,600元收据。后原告付租至2017年5月31日，其中，原告支付2017年3月1日至2017年5月31日的租金5万元。
　　六、2017年3月15日，罗泾派出所向原告发出《通告》，内容为：“陈东路XXX号‘有家公寓’系厂房改建而成，该建筑物改变使用性质未办理相关消防手续擅自投入使用，存在严重安全隐患，责令停止使用。”后原告经营的“有家公寓”所涉房屋被查封。
　　七、同日，原告向房客送达《通知》，内容为：“接派出所通知，‘有家公寓’属规模租赁房屋，存在消防安全隐患，将停止使用，请各位租客接到本通知后于2017年3月31日前……办理相关退房手续。”
　　八、2017年7月18日，被告向原告送达《通知》，内容主要为：原告应于2017年6月7日前，支付2017年6-8月的租金5万元，另外原告还拖欠2017年4-6月份的水电费，原告的行为已构成严重违约，现解除双方签订的《房屋租赁合同》。
　　九、2018年3月23日，原、被告对涉案房屋进行了交接，后双方出具《情况说明》，主要内容为：2018年3月23日，原告将涉案房屋(三层，共1080平方米)，返还被告，水电费已结清，原告最后一笔房租付款于2017年5月31日，2017年6月1日至2018年3月23日的租金共计162,602元，被告尚未收到。
　　审理中，原、被告均确认，涉案房屋原为一层，2014年由被告改建为三层，除产权证登记的面积外，其余面积均为违章建筑；房屋一层被原告转租于案外人用作经营，原告自认每月收取租金8500元，一直收取至2018年3月23日。
　　反诉经审理查明事实同本诉。
　　本院认为：《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，但在该份租赁合同中所涉的1080平方米左右的涉案房屋中只有365.4平方米房屋具有《上海市房地产权证》，其余面积房屋既不具有《上海市房地产权证》，亦未在建造过程中取得建筑规划许可证。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条，即出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，上述《房屋租赁合同》属部分有效，部分无效，合同无效部分则自始无效，部分无效的合同，不影响有效部分的法律效力。本院将根据双方争议事项对本、反诉一并作以下评判：
　　一、关于合同有效部分的解除问题。
　　2017年3月15日，上海市公安局宝山分局罗泾派出所发出通告，认定涉案建筑改变使用性质未办理相关消防手续擅自投入使用，责令停止使用，并于当日将涉案房屋部分予以查封。从以上事实可知，双方签订的《房屋租赁合同》事实上于2017年3月15日起部分无法继续履行。庭审中，原告确认其于2017年7月18日收到了被告发出的解除通知，故本院确认双方所签《房屋租赁合同》有效部分于2017年7月18日解除。关于导致合同解除的责任归属，本院认为，被告作为出租方，将有证建筑与大面积的违章建筑作为整体租赁物对外出租，显属不当，王某某作为承租方，亦负有对租赁物审核的义务，其在明知或应当知道部分租赁物不具备产证及规划许可的情况下仍然同意承租涉案房屋，亦存有过错。　
　　二、关于合同无效及合同解除后果的问题。
　　1、关于自2017年3月15日至2017年5月31日的租金及房屋使用费的退还问题。2017年3月15日后，因公安机关所发通告，《租赁合同》部分已经不具备继续履行的可能，故被告收取王某某的自2017年3月15日至5月31日止的租金及房屋使用费应部分予以退回。具体金额由法院根据房屋实际使用情况及费用收取情况予以酌定。
　　2、关于原告主张的转让费损失问题，本案中，根据双方提交的现有证据，涉案房屋原由案外人杨某某承租，后杨某某与被告解约，并在解除合同协议书中放弃了所有装修补偿。原告所支付转让费系向案外人杨某某支付。原告支付转让费用后重新与被告签订了租赁合同，且租金未发生变化，在此情况下，原告向被告主张转让费损失与法无据，本院难以支持，原告可通过其他途径另行主张。
　　3、关于反诉原告主张的租金及使用费问题，本院认为，《房屋租赁合同》有效部分，在合同解除前，反诉被告未按约向反诉原告支付租金，合同解除后也未向反诉原告进行交接，理应向反诉原告支付相应租金及使用费至交接之日，相应标准由本院根据双方租金约定情况及有效部分与无效部分之间的比例关系酌定。关于合同无效部分的使用费问题，本院认为，自2017年3月15日起，反诉被告实际已无法对合同无效部分进行使用，故本院对反诉原告主张的该部分使用费不予支持。
　　4、关于押金问题，原被告虽收取押金金额无异议，故合同无效和解除后应予以返还。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、原告王某某与被告上海罗泾拉丝有限公司就上海市新川沙路XXX号6幢房屋签订的《房屋租赁合同》(除产证建筑面积365.4平方米外)部分无效；
　　二、原告王某某与被告上海罗泾拉丝有限公司就上海市新川沙路XXX号6幢房屋签订的《房屋租赁合同》(产证建筑面积365.4平方米)部分于2017年7月18日解除；
　　三、被告上海罗泾拉丝有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王某某自2017年3月15日起至2017年5月31日止的使用费人民币28,100元；
　　四、被告上海罗泾拉丝有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王某某押金人民币16,600元；
　　五、对原告王某某其余诉讼请求不予支持；
　　六、反诉被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海罗泾拉丝有限公司自2017年6月起至2017年7月18日止的租金(以每月人民币5,600元为标准)；
　　七、反诉被告王某某应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海罗泾拉丝有限公司自2017年7月19日起至2018年3月23日止的房屋占有、使用费(以每月人民币5,600元为标准)；
　　八、对反诉原告上海罗泾拉丝有限公司其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费人民币13,703元，由原告负担人民币4,636元、被告负担人民币9,067元。
　　本案反诉费人民币1,605元，由反诉原告负担人民币504元、反诉被告负担人民币1,101元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：蒋建萍

书记员：朱  骏