王俊雅、许佳聪与上海茸善置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王俊雅，女，1991年6月6日生，汉族，住浙江省嘉兴市。
　　原告：许佳聪，男，1988年10月16日生，汉族，住江西省南昌市。
　　以上二原告共同委托诉讼代理人：张春福，上海市锦天城律师事务所律师。
　　被告：上海茸善置业有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：黄欢，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘战尧，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈佳圆，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告王俊雅、许佳聪与被告上海茸善置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行审理。二原告的共同委托诉讼代理人张春福、被告的委托诉讼代理人刘占尧、陈佳圆到庭参加诉讼。审理中，经双方当事人申请并经本院院长批准，本案简易程序适用期间延长三个月。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告采取补救措施修复位于上海市松江区佘山镇勋业东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的所有房屋质量问题，达到房屋可正常入住的合理标准；2.判令被告支付逾期交房违约金(按原告已付房款日万分之一计算，自2017年7月1日起计算至房屋修复完毕达到交付条件之日止)；3.判令被告支付在外租房产生的租金81,600元(按每月6,800元的标准自2017年7月1日起支付至2018年7月1日止);4.判令被告支付原告自行支某的修复房屋墙体产生的费用10,000元；5.判令被告赔偿物业费1,794元；6.判令被告承担房屋质量保修责任期限为5年；7.确认系争房屋质量保修期从被告修复房屋完毕后重新计算。事实与理由：2015年10月6日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋。后被告在通知原告交房时，要求原告先行签署《准予入住通知书》后才能拿钥匙交房，而原告在验房时发现多处质量问题，严重影响其正常居住使用。因为系争房屋质量存在问题无法入住，故原告另行租赁房屋产生了租金损失，又因为被告怠于修复系争房屋的问题，原告自行修复产生了费用。故诉至本院请求判如所请。
　　被告辩称：系争房屋确属房屋质量问题需要修复的，被告愿意承担维修义务，且正在履行该项义务；2017年6月30日，被告取得涉及系争房屋的上海市新建住宅交付使用许可证，并于2017年7月1日通知原告交房，原告于2017年7月1日来办理入住，被告不存在逾期交付的违约情况，不需要承担逾期交房的违约责任；对原告主张的租金损失不予认可，系争房屋的质量问题不影响原告居住，无需在外租房；被告未怠于履行修复义务，一直在进行修复，原告自行支付的修复墙体费没有依据，不予认可；物业费由原告支付物业公司，与被告无关；关于房屋各个项目的保修期限有国家标准，双方合同中对此也有约定，保修期应该按照约定为准；不同意原告要求确认质量保修期重新计算的诉讼请求。
　　经审理查明：2015年10月6日，被告作为甲方(卖方)、原告作为乙方(买方)签订《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)，约定：1.乙方向甲方购买系争房屋，暂定总价5,227,376元。2.第十条约定，房屋的交付必须符合下列条件：甲方取得《住宅交付使用许可证》、甲方承诺在2017年12月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)。3.第十一条约定：甲方定于2017年6月30日前将系争房屋交付乙方。4.第十二条约定：如未在上述期限内交付，甲方应向乙方支付违约金，按乙方已付房款的日万分之一计算，违约金自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天，乙方有权单方面解除合同，如乙方要求继续履行合同，则甲方应向乙方支付违约金，按乙方已付房款的日万分之一计算，自约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180天后，乙方要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2%。5.第十三条约定：系争房屋符合约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付房屋手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为签署《准予入住通知书》。6.第二十二条约定：甲方交付的系争房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍予以补偿。7.第二十三条约定：自系争房屋验收交接之日起，甲方对系争房屋负责保修，保修范围和保修期在本合同附件五中约定。8.补充条款一中，第六条约定：关于甲方承诺取得大产证的约定并非系争房屋的交付条件，而是在房屋交付之后甲方应该履行的义务。乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收记录表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，但乙方接收房屋的，不视为甲方所应当承担的保修义务予以免除。乙方主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题，应当取得上海市有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。第八条约定：在房屋交付过程中发生或发现下列情形的，不影响双方按约定的期限办理房屋验收交接手续，在此情况下不构成甲方延期交付……：a、质量问题(主体结构不合格除外)……第十条约定：在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题，乙方有权要求甲方免费修复，但保修期限并不因此而延长或重新起算。预售合同另对其他事项进行了约定。
　　2017年7月1日，原告签署了《业主入住须知》并填写了《业主(住户)资料卡》，并于《收楼物品领用登记表》中签收了含钥匙、住宅质量保证书、住宅使用说明书在内的物品。
　　审理中，原告提供了租房合同、租金支付记录、物业费收据、油漆费收据以证明其实际损失。关于原告主张的油漆费，原告提供了案外人的某某及清某，金额分别为7,000元及3,700元。
　　审理过程中，本院就原告主张的需修复的质量问题等向原告释明需进行鉴定以及不予进行鉴定的相应法律风险，原告未申请鉴定。为确定系争房屋状况，本院于2018年12月18日与原、被告的委托诉讼代理人共同前往系争房屋现场查勘、录像并形成笔录在卷。
　　以上事实，主要有预售合同、照片、视频、业主入住须知、钥匙托管委托书、住宅交付使用许可证、房屋租赁合同、支付宝电子回单、协议、收据、证明及当事人的陈述予以证明，本院予以确认。
　　本院认为，对于原告要求被告修复系争房屋质量问题的诉讼请求。若系争房屋存在质量问题确因被告原因所造成，被告应当承担相应的维修责任。然而，尽管根据多次证据交换及现场勘查查实，系争房屋存有一定质量问题系不争之事实，但根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，原告有具体化其诉讼请求之诉讼义务，而在诉讼过程中，直至法庭辩论终结，原告始终对该项诉讼请求持一种笼统、抽象的描述，故本院难以认定原告已将其诉讼请求具体化。另一方面，被告在诉讼中多次表示将对系争房屋确有的质量问题进行修复，亦确实在诉讼过程中对房屋质量问题进行了一定修复，故系争房屋质量问题的待修复范围及内容始终处于变动过程中。再因原告明确不在本次诉讼中进行关于房屋质量问题及修复方案的鉴定，故本院在原告要求修复之诉讼请求不具体、待修复之范围处于变动中、待修复之方案无法明确的现状下，基于审执兼顾之考量，对于原告的该项诉讼请求不作实体处理。值得指出的是，住宅质量事关人民安居乐业之福祉，被告作为系争房屋的出售方，自应对相关质量问题进行及时、有效、彻底的修复。
　　关于原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求。原告在诉讼中明确该项诉讼请求之主张依据系房屋存有质量问题，进而否认于交付房屋过程中签署的相关文件的法律意义。然而，根据原、被告之约定，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题之外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋。则系争房屋是否存有严重质量问题，系原告是否有权拒绝领受房屋，并追究被告逾期交房责任的根本争议焦点。审理中，鉴于原告对此负有举证证明责任，故本院多次向原告进行释明，原告在释明后仍明确不在本次诉讼中申请相关鉴定，故本院难以认定系争房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题。综上，原告以系争房屋存有质量问题为由，要求被告支付自2017年7月1日至房屋修复完毕之日止的逾期交房违约金，本院不予支持。然而，本院亦注意到，原、被告约定于2017年6月30日前交房，然被告于2017年6月30日始取得(作为房屋交付条件的)《住宅交付使用许可证》，并自认其于2017年7月1日始向原告交寄收楼通知书、原告最终于2017年7月1日办理入住手续，故本院认定被告构成逾期交房1日。尽管原告未将该项事实作为要求被告承担逾期交房违约金的主张依据，但为减少当事人讼累，本院仍确定被告应向原告支付逾期交房违约金523元(5,227,376元*万分之一/日*1日)。
　　就原告主张的租金损失，实质系要求追究被告承担违约责任，赔偿原告相应损失。在约定违约金存在的前提下，应首先适用违约金条款，故原告主张的2017年7月1日的租金损失，已由违约金进行救济，故本院不予支持；就2017年7月2日至2018年7月1日的租金损失，一则，原告未能举证证明系争房屋的质量问题已致系争房屋难合居住标准；二则也是最重要的，在没有中立客观的鉴定报告对于系争房屋存在的质量问题、修复方案、修复期间予以明确的情况下，原告所主张的在外租房而产生损失的期间是不明确的，不能以原告实际支付的费用作为被告应当承担的费用。故本院对于该项诉讼请求难以支持。
　　关于原告主张的自行支付的修复费用，其性质上属原告代为履行被告应承担修复义务后所产生费用的求偿权。本案中，系争房屋产生多重质量问题，且被告修复存在较长周期，故原告在对被告信任降低的情况下自行修复系争房屋的迫切心情实属常情，故本院根据本案中实际情况，酌情支持4,000元。
　　关于物业费。本案事涉原、被告之间的商品房预售合同纠纷，系争房屋的物业费由案外人金碧物业有限公司上海分公司收取，故原告要求被告退还物业费的诉讼请求本院无法支持。即使将原告的诉讼请求理解为要求被告赔偿原告已向案外人支某的物业费用，鉴于原告已于2017年7月1日收房，并实际自支付了该日起的物业费，故该项诉讼请求亦无事实与法律依据。
　　关于原告要求判令被告承担房屋质量保修责任期限为5年的诉讼请求，于法无据，亦与约定不符，本院不予支持。
　　关于原告要求确认房屋质量保修期从修复完毕后重新计算的诉讼请求。本院认为，保修期属瑕疵担保责任之质量异议期间，原告主张该期间须在修复完毕后重新计算，并无明确法律依据，况原、被告双方明确约定在保修期内发生的属于保修范围的工程质量问题，原告有权要求被告免费修复，但保修期限并不因此而延长或重新起算。故原告的该项诉讼请求，本院亦难以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海茸善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王俊雅、许佳聪逾期交房违约金523元；
　　二、被告上海茸善置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王俊雅、许佳聪房屋修复费用4,000元；
　　三、驳回原告王俊雅、许佳聪的其余诉讼请求(不含本院未予处理部分)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费4,182元，减半收取2,091元，由原告王俊雅、许佳聪负担2,066元(已付900元，余款1,166元于本判决生效之日起七日内交付本院)，由被告上海茸善置业有限公司负担25元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊