王兆杰与上海麦格茂置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王兆杰，男，1954年6月28日生，汉族，住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：徐小惠(系原告王兆杰妻子)，住同原告王兆杰。
　　委托诉讼代理人：孙莉，上海永乐律师事务所律师。
　　被告：上海麦格茂置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：赵向伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
　　第三人：上海五角世贸商城有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇下盐路XXX号XXX室。
　　法定代表人：杨华超，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘奇，上海海宽律师事务所律师。
　　原告王兆杰与被告上海麦格茂置业有限公司(以下至判决主文前简称麦格茂公司)、第三人上海五角世贸商城有限公司(以下至判决主文前简称五角世贸商城)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告王兆杰的委托诉讼代理人徐小惠、孙莉、被告麦格茂公司及第三人五角世贸商城的委托诉讼代理人刘奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王兆杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告位于上海市浦东新区惠南镇南祝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文前简称系争房屋)逾期办证违约金人民币133,242.02元(以397,320元为基数,自2013年9月13日起至2017年11月22日止，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算)；2、判令被告按照《上海市商品房预售合同》附件三约定的房屋的装修、设备标准与实际交房的装修、设备之间的差价对原告进行补偿；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：2009年10月11日,原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)就买卖系争房屋签订《上海市商品房预售合同》。该合同第三条约定,乙方购买该房屋总房价款暂定为241,688元(合同约定的房价款为实际交易价格折让五年收益(每年8%)后的价格,即实际房价款为397,320元)。合同签订当日,原告(甲方)与第三人(乙方)签订了《物业委托经营合同》,其中第五条约定：1、乙方承诺以下列比例支付甲方收益(除此之外无需支付其他费用)：(1)本合同签订时,乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方,即甲方已经收到前五年的收益,在合同履行过程中,甲方不得再向乙方索要前五年的收益,并且其委托经营权已经交付给乙方,甲方不得收回。上述合同签订后,原告向被告支付购房款总计238,392元。预售合同第十条约定,该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件,甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续,取得《商品房房地产权证》(大产证)。合同第十四条约定,在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》,以此作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内,由双方依法向南汇区(现浦东新区)房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。2013年10月31日,被告向原告发出书面通知,通知原告于2013年12月19日至2014年1月26日至被告指定地点办理房产证(小产证)。2017年11月22日,系争房屋被核准登记至原告名下。现原、被告就违约责任事宜无法达成一致意见，故原告诉至本院，要求判如所请。
　　被告麦格茂公司辩称，对于诉请1，对违约金计算本金及利率上浮30%无异议，违约金应从原告立案之日起倒推三年计算，对于2017年3月前已经办理小产证的，违约金计算至小产证核准登记之日止，对于2017年3月后办理小产证的，违约金计算至收到办证通知之日止；对于诉请2，被告按照合同附件三约定，已于2010年10月30日之前交房，且交房后原告也没有提出异议，该项诉请已超过诉讼时效。
　　第三人五角世贸商城述称，同被告的意见。
　　经审理查明，2009年10月11日，原告(乙方、买方)与被告(甲方、卖方)签订了《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为28.77平方米，房价款暂定为241,668元。该合同第十条约定，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件……叁、该房屋交付时甲方应取得竣工验收文件，甲方取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记手续，取得《商品房房地产权证》(大产证)。第十一条约定，甲方定于2010年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十四条约定，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备条件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起60天内，由双方依法向南汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。同日，原告(甲方、委托方)与第三人(乙方、受托方)签订了《物业委托经营合同》，约定：甲方将系争房屋委托乙方统一经营管理，委托经营的期限为五年，从2011年1月1日至2015年12月31日止……乙方已经将前五年的全部委托收益以甲方认可的折让方式一次性给付甲方，即甲方已经收到前五年的收益。
　　合同签订后，原告已向被告付清房款238,392元。双方确认《上海市商品房预售合同》约定的房价款为实际交易价格折让五年收益(每年8%)后的价格，故系争房屋总价为397,320元。
　　2017年3月3日，被告向原告邮寄办证通知，告知原告所购房屋已符合办证条件，要求原告前往办证。原告已于2017年3月4日收到该办证通知。
　　2017年11月22日，系争房屋核准登记于原告名下。
　　2018年12月6日，原告委托律师发函给被告，要求被告承担逾期交房、逾期办证的违约责任。该函件于2018年12月7日由被告签收。2019年4月，原告诉至本院，要求判如所请。
　　以上事实，由上海市商品房预售合同及物业委托经营合同，发票，办证通知，房地产登记信息，律师函及邮寄凭证，原、被告的陈述等证据证实。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告分别与被告、第三人签订的《上海市商品房预售合同》、《物业委托经营合同》均系当事人的真实合意，合法有效。预售合同约定2010年12月31日前被告应交付房屋，房屋交付时被告应取得竣工验收文件，被告取得验收合格证的90天内办理房地产初始登记、取得大产证，在取得大产证后60日内签订《房屋交接书》，在签订《房屋交接书》后60日内协助原告办理小产证。然系争房屋的小产证直至2017年11月22日才办理完成，被告显属违约。原告主张自2013年9月13日起算逾期办证违约金，被告认为原告之诉已经超过诉讼时效，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告于2018年12月6日发函向被告主张逾期办证的违约责任，该函件于同年12月7日送达被告，故逾期办证违约金应自2015年12月8日起算。关于违约金的截止期限，庭审中原告确认已于2017年3月4日收到被告邮寄的办证通知，原告在收到办证通知后未及时前往办证，故违约金应计算至2017年3月4日止。关于逾期办证违约金计算方式，预售合同未就逾期办证违约金作出约定，原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，符合法律规定，依法应予支持。至于计算违约金的房价款基数，虽预售合同约定了房屋价格，但双方同时确认该价格系折让之后的价格，故应以系争房屋实际交易价格作为违约金计算基数。审理中，原告申请撤回第二项诉讼请求，系在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
　　一、被告上海麦格茂置业有限公司于本判决生效之日起十日内以397,320元为本金、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，支付原告王兆杰自2015年12月8日起至2017年3月4日止的逾期办证违约金;
　　二、驳回原告王兆杰的其余诉讼请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2,964.84元，减半收取计1,482.42元，由原告王兆杰负担1,197.42元，由被告上海麦格茂置业有限公司负担285元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：陈  洁