王冕与魏子杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王冕，女，1993年8月30日出生，汉族，住址上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：陆路路，上海旭路伟光律师事务所律师。
　　被告：魏子杰，男，1989年9月15日出生，满族，住址吉林省。
　　委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。
　　原告王冕诉被告魏子杰房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年5月9日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月3日公开开庭进行了审理。原告王冕的委托诉讼代理人陆路路、被告魏子杰的委托诉讼代理人戴元胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、确认租赁合同于2018年4月21日由被告单方解除；2、判令被告向原告支付拖欠的房租37,870元；3、判令被告向原告支付逾期未缴房租的滞纳金113,610元(2018年4月1日至2018年4月21日，计21天，按月租金54,100元的3倍计，54,100*21/30*3)；4、判令被告向原告支付违约金1,298,400元(按年租金双倍计算，54,100*12*2)。
　　事实与理由如下：
　　原告诉称，2016年4月7日，原告与被告就上海市静安区永兴路762、764、766、768号房屋租赁事宜签订《店面(商铺)房屋租赁合同》，租赁期自2016年4月7日至2022年6月30日。合同约定租金先付后用，拖欠房租15天以上的，则应每日支付日租金3倍的滞纳金；如被告拖欠房租90天以上的，则原告有权终止合同，收回该房屋，同时请求被告支付双倍合同约定年租金作为赔偿。合同另约定被告未经原告同意，擅自退租的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应支付双倍年租金作为赔偿。2018年3月15日，被告应付下一季度房租而未付，于2018年6月4日方才付款。2018年4月21日，被告未经原告同意，单方面退租，解除合同。故原告起诉，请求判如所请。
　　被告辩称，不同意原告诉讼请求。首先，被告认为原告没有权利解除合同。其次，被告积极主张协商解除合同，调整过高的违约金，但原告拒绝。2018年6月6日，原告切断电源，并在之前就在门上挂锁，导致被告无法经营，即已经变成了原告单方面违约造成了合同不能履行。因此被告认为合同在2018年6月6日解除。最后，违约金条款应当无效，而且偏高，解除合同是因为原告单方造成的。滞纳金应按照日万分之2.4计算较为合理，或者由法院调整。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告王冕系上海市永兴路762、764、766、768号(以下简称涉案房屋)不动产登记权利人。2016年4月7日原、被告签订《店面(商铺)房屋租赁合同》，约定由被告承租涉案房屋，租赁期限为2016年4月7日起至2022年6月30日止。合同第三条约定承租第一、二年月租金为54,100元，而后逐年增加，每3个月支付一次，支付时间为每第三个月15日以前支付，另约定保证金为100,000元。合同第八条第一款约定，在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，应支付双倍合同约定年租金作为赔偿，且原告享有合同解除权。第八条第二款约定被告拖欠房租15天以上的，则每日向原告支付日租金3倍的滞纳金；如被告拖欠房租90天以上的，则原告有权终止合同，收回房租，同时被告应支付双倍合同约定的年租金作为赔偿。第八条第三款约定逾期交纳费用的，被告每日应向原告支付日租金3倍的滞纳金。第八条第四款约定逾期交房的，被告应向原告支付日租金3倍的滞纳金。
　　根据合同约定，被告应于2018年3月15日支付下一季度的租金，但被告未付。2018年4月21日，被告发函原告，要求解除合同。2015年5月14日被告发函原告，载明若原告强行收回房屋，则经济、法律后果由原告承担。2018年6月6日原告委托案外人郭强通过断电、打桩的行为收房，案外人柳凤光报警后，公安民警到场予以制止。
　　审理中，原告表示，因被告于2018年6月4日支付租金，故申请变更诉讼请求，撤回追讨欠租的诉讼请求，本院裁定准许；同时，原告申请增加诉讼请求，请求判令被告向原告支付2018年4月22日至实际交付之日的房屋使用费(按每月租金54,100元计算)。
　　审理中，原、被告表示，同意合同于2018年4月21日解除，原告承认在涉案房屋门前打桩，并知晓被告为经营洗车业务，打桩后被告应该不能经营，但可存放物品。被告表示未交钥匙，2018年6月6日涉案房屋确由被告使用。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。当事人一方可以约定合同解除权，或因对方根本违约行为享有法定解除权。但本案中，被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告因此享有单方解除权。现双方一致同意合同于2018年4月21日解除，本院予以认可。
　　合同解除并不豁免违约方的违约责任，被告逾期支付租金，依照合同约定应当支付滞纳金。合同约定逾期交付租金的滞纳金为每日三倍日租金，被告认为滞纳金过高，请求调整，本院认为确属过高，酌情调整为每日0.05%。自2018年4月1日起至2018年4月21日共计21日，以该期间拖欠租金37,870元为基数计算，逾期违约金共计397.64元。
　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《店面(商铺)房屋租赁合同》约定的解约违约金为双倍合同年租金，被告主张过高，请求调整。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整解约违约金为162,300元。
　　合同解除后，合同的权利义务终止，被告应将涉案房屋返还原告，原告在验收涉案房屋后应当将保证金退还。被告未主动交房，亦未主动从涉案房屋中迁出，仍占据使用，依法应当自2018年4月22日起承担房屋使用费，标准本院酌定为1778元每日。2018年6月6日，原告派人以打桩的方式阻止被告继续在涉案房屋内开展经营活动，但被告仍未交还涉案房屋，应当继续支付房屋使用费。考虑到房屋的利用价值因原告的行为受到影响，房屋使用费的标准调整为889元每日。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
　　一、确认原告王冕与被告魏子杰2016年4月7日就上海市静安区永兴路762、764、766、768号房屋签订的《店面(商铺)房屋租赁合同》于2018年4月21日解除；
　　二、被告魏子杰应于本判决生效之日起十日内支付给原告王冕逾期滞纳金397.64元；
　　三、被告魏子杰应于本判决生效之日起十日内支付给原告王冕解约违约金162,300元；
　　四、被告魏子杰应于本判决生效之日十日内向原告王冕返还上海市静安区永兴路762、764、766、768号房屋；
　　五、被告魏子杰应向原告王冕支付2018年4月22日至上述房屋实际返还之日止的房屋使用费(其中2018年4月22日至2018年6月5日期间按照1778元每日计算，2018年6月6日起按照889元每日计算)；
　　六、原告王冕应于被告魏子杰履行完毕上述义务后三日内向被告魏子杰返还保证金10万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费17,848.9元，减半收取为8,924.45元，由原告负担7,924.45元，被告负担1,000元。
　　如不服本判决，双方当事人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李  彦

书记员：张英杰