王华富与中国农业银行股份有限公司上海青浦支行、王某等案外人执行异议之诉一审民事判决书

　　
　　
　　原告：王华富，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地浙江省。
　　委托诉讼代理人：贵阳杰，上海市华天平律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。
　　被告：中国农业银行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦区。
　　负责人：王连军，行长。
　　委托诉讼代理人：罗俊。
　　委托诉讼代理人：谈霖。
　　被告：王某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　被告：顾青，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
　　原告王华富与被告中国农业银行股份有限公司上海青浦支行(简称“农行青浦支行”)、王某、顾青案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月19日公开开庭进行了审理，原告王华富、被告农行青浦支行的委托诉讼代理人罗俊和谈霖到庭参加诉讼，被告王某、顾青经本院合法传唤未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告王华富向本院提起诉讼请求，确认原告对青浦区盈港路XXX号、XXX号房屋继续承租的权利并对该房屋进行带租约拍卖。事实和理由：2016年2月2日，法院出具(2016)沪0118民初17号民事调解书，确认王某、顾青应归还农行青浦支行借款本金人民币800万元及利息等，以及农行青浦支行有权对上述房产行使抵押权。2018年7月4日，法院裁定拍卖上述房产。原告作为承租人提出异议，但被驳回，故提起本案诉讼。
　　被告农行青浦支行辩称：其对涉案房产设定抵押权的时间为2013年3月29日，早于原告与王某签订租赁合同的时间，租赁权不得对抗抵押权，故不同意原告的诉讼请求。
　　被告王某、顾青未作答辩。
　　本院经审理确认的事实如下：本院于2016年1月5日立案受理了农行青浦支行诉王某、顾青、王祖樑、李松林金融借款合同纠纷一案，并于2016年2月2日作出(2016)沪0118民初17号民事调解书，内容包括：一、农行青浦支行与王某、顾青、王祖樑、李松林于2013年3月27日签订的《最高额担保个人借款合同》继续履行；二、王某、顾青应共同归还农行青浦支行借款本金800万，此款于2016年6月30日前支付；三、王某、顾青应共同偿付农行青浦支行借款800万自2015年11月21日至实际清偿之日的利息、复利和罚息，此款在2016年6月30日前支付(利率根据合同约定，自2016年3月27日起产生的逾期利息，利率按罚息利率计付)；四、王某、顾青届期不履行上述第二、三项付款义务的，农行青浦支行可以与抵押人王某、顾青协议，以坐落于上海市青浦区盈港路674、676号房屋，以及与抵押人王祖樑、李松林协议，以坐落于上海市青浦区盈港路XXX号房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人王某、顾青、王祖樑、李松林所有，不足部分由被告王某、顾青清偿等。因王某、顾青、王祖樑、李松林未能按约履行还款义务，农行青浦支行向本院申请强制执行，本院于2016年12月9日以(2016)沪0118执9093号立案执行。2018年7月4日，本院作出(2016)沪0118执9093号执行裁定书，裁定拍卖涉案房产，并于7月11日作出公告，告知被执行人以及在该房地产的案外人，应自公告之日起十五日内迁出该房地产；案外人认为其对该房地产享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议，逾期且无正当理由未提出书面异议的，本院将在该房地产不负担租赁权的状态下进行委托评估、拍卖、变卖等。2018年8月1日，原告向本院提出异议，要求对涉案房产在负担租赁权的情况下进行拍卖。本院经审查后作出(2018)沪0118执异156号执行裁定，驳回了原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。
　　另查明：王某与顾青系夫妻关系。涉案房产于2005年4月25日经核准取得房地产权证，权利人登记为王某。农行青浦支行于2013年3月29日经核准登记，对该房产设定了抵押权，债权数额为800万元。
　　再查明：上海市青浦区名峰理发店于2013年6月27日经工商核准设立，登记的经营场所为上海市青浦区盈港路674－680号，包括了涉案房产。该理发店的经营者为张欢，与原告系夫妻关系。
　　上述查明的事实，由原告提供的(2018)沪0118执异156号执行裁定书、上海市青浦区名峰理发店营业执照、被告农行青浦支行提供的涉案房产登记信息及原告与农行青浦支行的陈述为证，并经庭审质证，本院予以确认。
　　庭审期间，原告提供了其与王某于2015年5月30日签订的《房屋租赁合同》，约定原告租赁涉案房产，用于美容美发店的经营，租赁期为十年，自2015年6月1日至2025年5月30日止；租金为每月12,000元，按付四押二方式支付等。原告称涉案房产原本由案外人屠宏峰租赁，用于经营上海市青浦区旺峰理发店。该理发店于2007年注册设立。原告与屠宏峰于2013年3月签订了店铺转让协议并实际占有涉案房产，当时屠宏峰租赁涉案房产的租赁期尚未届满，王某对于两人之间的店铺转让也是知道的。之后原告重新注册设立了上海市青浦区名峰理发站，并在原租赁期届满后，与王某签订了上述《房屋租赁合同》。农行青浦支行对该份租赁合同表示不知情，无法确认合同的真实性，但合同签订时间以及上海市青浦区名峰理发店注册设立时间均晚于农行青浦支行对涉案房产设定抵押权的时间，原告主张的租赁权不能对抗抵押权。
　　本院认为：《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后的抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，农行青浦支行对涉案房产设立抵押权的时间为2013年3月29日，而上海市青浦区名峰理发店的设立时间为2013年6月27日，原告与王某签订租赁合同的时间为2015年5月30日，均晚于抵押权的设定时间。原告主张租赁权自案外人屠宏峰延续而来，其虽未能提供屠宏峰签订的租赁合同，也未能提供其与屠宏峰签订的店铺转让合同，但根据上海市青浦区旺峰理发店和上海市青浦区名峰理发店的注册设立情况，可以认定在农行青浦支行设定抵押权之前，涉案房屋已出租。但是，原告与王某于2015年5月30日签订了租赁合同，租赁期自2015年6月1日开始，可见在抵押权设立之前签订的租赁合同至2015年6月1日已届满。现原告对涉案房产享有租赁权系基于2015年5月30日签订的合同，原告要求涉案房产在负担租赁权的情况下拍卖，相应的租赁合同亦为此份合同，而该份合同签订时间在抵押权设立之后，原告不能依据以该份合同为基础建立的租赁关系来对抗农行青浦支行对案涉房产的执行。原告得以对抗抵押权的租赁关系应以在农行青浦支行设定抵押权之前签订的租赁合同为准，而不能以抵押权设定后签订的租赁合同为准。原告要求排除的执行行为发生在2018年7月，此时，原告就案涉房产已不享有足以排除执行的租赁权。因此，原告的诉讼请求无相应法律依据，本院难以支持。被告王某、顾青经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：
　　驳回原告王华富的诉讼请求。
　　本案受理费80元，由原告负担。
　　当事人如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：马念慈

书记员：杨晶晶