王国红与于某某第三人胡某某、宋某某案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告（执行案外人）：王国红，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：张志武，黑龙江振兴律师事务所律师。
被告（申请执行人）：于某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
委托诉讼代理人：马学忠，天津耕嘉律师事务所律师。
第三人（被执行人）：胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。
第三人（被执行人）：宋某某，女，xxxx年xx月xx日出生，汉族，无职业。

原告王国红与被告于某某，第三人胡某某、宋某某案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王国红的委托诉讼代理人张志武，被告于某某的委托诉讼代理人马学忠到庭参加诉讼，第三人胡某某、宋某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。
王国红向本院提出诉讼请求：1.判令依法停止对位于黑龙江省桦川县悦来镇悦胜街同裕小区X号楼X层X号房屋的执行；2.判令原告王国红与桦川县房地产开发有限公司（以下简称桦川县开发公司）签订的《房屋买卖合同》合法有效，确认位于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区X号楼X层X号，面积102.70平方米房屋归原告所有；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2009年7月20日，原告以359450元的价格购买了桦川县开发公司开发的位于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区X号楼X层X号房屋，面积102.70平方米（以下简称涉案房屋），房款已于购房当日一次性交付。合同签订后桦川县开发公司将该楼实际交付给原告使用至今。原告接收使用房屋后，因桦川县开发公司在房产部门备案手续不全及欠税等原因没给原告办理房屋登记手续。2017年8月原告得知桦川县房产管理局违规将涉案房屋的房照办到第三人胡某某的名下，并抵押给被告于某某用于借款，并因被告于某某与第三人胡某某及宋某某民间借贷纠纷一案，法院于2017年2月10日作出（2016）黑0803民初2478号民事判决书，法院又于2017年5月15日作出（2017）黑0803执274号执行裁定，查封了属于原告所有的涉案房屋，产籍号2009001535。原告于2017年8月21日依法向法院提出执行异议申请，同时于同年8月23日向桦川县人民法院依法提起行政诉讼，请求撤销为第三人胡某某办理的房产证的登记行为及撤销被告于某某办理他项权证的行政登记行为。桦川县人民法院于2017年10月30日下发判决书已撤销了第三人胡某某办理房产证的登记行为及撤销为于某某办理他项权证的行政登记行为。桦川县人民法院作出行政判决后，被告于某某不服上诉于佳木斯市中级人民法院（以下简称佳木斯中院），佳木斯中院于2018年4月19日作出（2018）黑08行终14号行政判决，判决驳回被告于某某的上诉请求，维持原判。因法院驳回了原告的执行异议申请，故原告为此提起诉讼。
于某某辩称：1.原告王国红与桦川县开发公司同裕小区项目部签订的《商品房买卖合同》不具有法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因原告的购房合同仅仅有同裕小区项目部的公章，并没有开发企业的公章，小区项目部不是商品房销售的主体，与其签订合同主体不适格，故该合同不具有法律效力。另外，任何一方从未出示过房屋的销售许可证，不具备《商品房买卖合同》的法定生效要件，故涉案房屋应归属于第三人胡某某。2.原告对涉案房屋没有进行预告登记，开发公司有权处置该房产。开发企业销售的房产在初始登记之前，该房产所有权仍归开发企业。原告签订购房合同之后，并没有在合同约定的30日内向房产管理部门办理登记备案。根据我国物权法第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。由此可见，未经预告登记不动产物权，是可处分的不动产，其法律后果是开发单位另行出售该房产而应承担违约责任，并非是物权效力不可以发生转移。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告没有与开发企业签订过合法有效的书面合同，也没有支付全部价款的证据，由于原告怠于办理预告登记，开发企业一房两卖，导致第三人胡某某先行办理了不动产登记手续，不动产权属明确。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年7月20日，原告王国红与桦川县开发公司签订了《商品房买卖合同》，以房屋价款359450元购买涉案房屋，原告王国红交纳了全部购房款，于同日接收了该房屋，并实际占用使用至今。本院在执行于某某与胡某某、宋某某民间借贷纠纷一案中，将涉案房屋于2017年5月15日进行了查封并作为执行标的，原告王国红对本院（2017）黑0803执274号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，本院于2017年12月11日作出（2017）黑0803执异59号执行裁定，裁定驳回原告王国红的异议请求。
另查明，第三人胡某某为融资贷款建筑楼房，向桦川县房产管理局申请办理房屋产权登记，2009年8月28日，桦川县房产管理局在没有实地查验、测绘及调查证明、没有第三人胡某某的购房合同证明、没有经过相关部门的质量、安全等验收的情况下，为第三人胡某某办理了原告王国红购买的该楼房的房屋产权登记，并颁发了2009001535号房屋产权证书。之后，第三人胡某某为建楼房向被告于某某借款，2014年4月16日，被告于某某、第三人胡某某向桦川县房产管理局提出办理抵押登记申请，桦川县房产管理局违反法定程序，为于某某办理了他项权登记，并向其颁发了201410XX号他项权证书。原告王国红知道桦川县房产管理局为第三人胡某某进行房屋登记并颁发产权证以及为被告于某某进行他项权登记并颁发他项权证的情况后，于2017年8月25日向桦川县人民法院提起行政诉讼，请求法院撤销上述房屋登记及他项权登记的行政行为。桦川县人民法院于2017年10月30日作出（2017）黑0826行初13号行政判决，判决撤销了桦川县房产局于2009年8月28日为第三人胡某某办理的第200900XXXX号房屋所有权证书的行政登记行为，同时又撤销了桦川县房产管理局又以该房屋于2014年4月16日为被告于某某办理的第201410XX号他项权证书的行政登记行为。被告于某某不服上诉于佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2018年4月19日作出（2018）黑08行终14号行政判决，判决驳回于某某的上诉请求，维持原判。

本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告王国红与桦川县开发公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，应该合法有效。涉案房屋由原告王国红购买后交纳了全部购房款，并实际占有使用至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告王国红在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已支付了全部价款，并已合法占有、使用至今，虽未办理过户登记，但不影响争议房屋的归属。而被告于某某没有能够提供有效的房屋权利来源证明涉案房屋与其自己或第三人胡某某之间存在相关联性，故原告王国红要求依法停止对涉案房屋执行的诉讼请求本院应予以支持。
综上所述，原告王国红与桦川县开发公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，本案涉案的房屋应归原告王国红所有，法院不能对涉案房屋采取查封执行措施。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第一百四十四、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条、第三百一十四条第一款之规定，缺席判决如下：

一、坐落于桦川县悦来镇悦胜街同裕小区X号楼X层X号，面积102.70平方米的房屋归原告王国红所有；
二、停止对上述房屋的执行。
案件受理费6692元，由被告于某某负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。
本院（2017）黑0803执异59号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。

审判长 马佳斌
人民陪审员 俞瑶
人民陪审员 何知敏

书记员： 王雪