原告:王在杰,男,1985年11月18日出生,汉族,住甘肃省。
委托诉讼代理人:俞慧,上海市志致远律师事务所律师。
委托诉讼代理人:张梅,上海市志致远律师事务所律师。
被告:奚海林,男,1947年1月8日出生,汉族,住上海市松江区。
委托诉讼代理人:奚建军(系被告奚海林之子),男,1972年11月6日出生,汉族,住上海市松江区。
第三人:上海佘山集镇建设开发有限公司,住所地上海市松江区佘山镇桃源路XXX号XXX、XXX号门面。
法定代表人:钟维维,经理。
委托诉讼代理人:吴益清,上海一凡律师事务所律师。
原告王在杰与被告奚海林、第三人上海佘山集镇建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年8月3日立案受理后,于2018年9月20日依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人俞慧、张梅,被告奚海林及其委托诉讼代理人奚建军,以及第三人的委托诉讼代理人吴益清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王在杰向本院提出诉讼请求:1、确认原、被告签订的《房地产买卖合同》继续履行;2、判令第三人协助被告办理房屋产权过户登记手续,将位于上海市松江区佘山镇千新公路1200弄69幢90号302室的房屋(以下简称系争房屋)过户至被告名下;3、判令被告协助原告办理房屋产权过户登记手续,将系争房屋过户至原告名下;4、判令被告支付原告逾期过户的违约金(以510,000元为基数,按照日千分之三的标准自2015年7月1日计算至实际过户之日止,其中2015年7月1日至2018年7月13日期间的违约金主张150,000元)。事实和理由:原、被告于2011年1月23日签订《房地产买卖合同》及补充条款,约定被原告向被告购买系争房屋。签约后,原告已付清全部房款,被告于2011年2月20日向原告交付了房屋,原告与家人居住至今。双方在上述合同中约定待系争房屋具备产权登记及转让条件时,被告在60天内无偿、无条件配合原告将房屋的完整产权转让过户给原告,每逾期一日,被告同意按合同价格的千分之三进行违约赔偿。自2015年4月3日起,上述房屋可以办理过户手续,原告多次联系被告沟通办理过户手续时间,被告均以各种理由拖延,未予配合。故为维护自身合法权益,原告诉至法院,请求判决支持其诉请。
被告奚海林辩称,佘山镇刘家山村是从2017年7月起陆续通知该村拆迁户办理产权过户登记,其是该村8队村民,队长郁小弟于2018年年初(约临近春节)通知其可以办理产权过户登记,但原告起诉前从未主动联系过其,办理手续的所有材料也都在原告处,其不存在违约,故不同意支付原告任何违约金。事已至此,其不同意给原告办理过户登记手续。
第三人述称,原告对于动迁安置房产权登记手续的办理流程存在误解。佘山镇内的动迁小区有9个,约8000多套房屋,涉及3000多户,其公司自2015年1月起陆续按片按区为拆迁户办理产权过户登记,一天最多办理10套,一周最多办理4天。而被告所在的刘家山村拆迁户是从2017年7月起开始按照生产队排队进行办理的。
本院经审理认定事实如下:系争房屋系被告取得的动拆迁安置房,登记在第三人名下,所在大产证登记日期为2013年12月18日,
2011年1月23日,作为出售方、合同甲方的被告与作为买受方、合同乙方的原告,经案外人上海仁心房地产经纪事务所居间服务,签订《房地产买卖合同》,双方约定:1、乙方受让甲方自有的系争房屋,建筑面积76.93平方米;2、该房屋出售总房价款为510,000元;3、本合同签订后,乙方于2011年1月23日支付10,000元作为定金,待支付尾款时抵作房价款,于2011年2月20日前支付500,000元;3、甲、乙方双方同意,甲方于2011年2月20日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。同日,原、被告另签订一份《补充条款》,双方约定:因该房屋是配套商品房,在订立本合同时尚不具备产权登记(办理小产证)及转让的条件,如今后根据国家和本市相关法律法规和政策规定,可具备产权登记及转让条件时(甲方办理房地产权证及可以转让登记过户给乙方之日起),甲方与其共有人、同住人同意在60天内无偿、无条件配合乙方将该房屋的完整产权转让过户给乙方,每逾期一日,甲方同意按合同价格的千分之三进行违约赔偿。
签约当日,原告支付被告10,000元,被告出具收据一份;2011年2月19日,原告通过转账方式支付被告500,000元,被告另出具收据一份。2011年2月20日,原、被告双方签署《房屋交接书》,被告将系争房屋交付原告。
被告系松江区佘山镇刘家山村8队村民,该村自2017年7月起开始陆续通知8队动迁安置户办理拆迁安置房的产权过户登记手续,于2018年2月中旬通知被告。
另查明,截止2018年6月,原告有累计110个月的本市城镇职工基本养老保险缴费记录。审理中,原告亦承诺其与配偶在本市无其他登记在两人名下的房地产。
上述事实,主要有房地产买卖合同、补充条款、转账凭证、收据、房屋交接书、村委会证明、城保个人缴费表及当事人陈述等证据证明,本院予以确认。
本院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告就系争房屋签订了房屋买卖合同,并就房屋的过户条件和期限进行了约定。上述合同系双方真实意思表示,也不违背法律规定,本院确认上述房屋买卖合同具有法律效力,原、被告双方应按照合同履行。现原告根据合同约定已全额支付房屋价款并占有房屋,被告亦应当按照合同约定在系争房屋具备过户条件后协助原告办理房屋产权过户登记手续,将系争房屋过户至原告名下。现作为动拆迁安置房的系争房屋已具备过户条件,对于原告要求被告继续履行合同,协助其办理房屋产权过户登记手续,将系争房屋过户至其名下的主张,本院予以支持。同时,系争房屋登记现在第三人名下,对于原告要求第三人协助被告办理房屋产权过户登记手续,将系争房屋过户至被告名下的诉请,合法有据,本院亦予以支持。
关于原告要求被告支付违约金的诉请,本院认为原告与被告签约时已知晓系争房屋为动拆迁安置房,能否过户受政策影响,而该房屋自2018年2月中旬起具备过户条件,原告未提供证据证明被告在明知该房屋具备过户条件后存在故意拖延,不予配合的违约情形。故对于原告主张的违约金,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款之规定,判决如下:
一、确认原告王在杰与被告奚海林就位于上海市松江区佘山镇千新公路1200弄69幢90号302室房屋签订的《房地产买卖合同》继续履行;
二、第三人上海佘山集镇建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助被告奚海林办理房屋产权过户登记手续,将位于上海市松江区佘山镇千新公路1200弄69幢90号302室房屋的所有权转移登记至被告奚海林名下;
三、被告奚海林于取得位于上海市松江区佘山镇千新公路1200弄69幢90号302室房屋所有权登记后十日内协助原告王在杰办理房屋产权过户登记手续,将上述房屋的所有权转移登记至原告王在杰名下;
四、驳回原告王在杰的其余诉讼请求。
案件受理费10,400元,减半收取5,200元,由原告王在杰负担750元(已付),由被告奚海林负担4,450元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:张尹潇
书记员:孙绮远
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