王天龙、李某某、贾某某等案外人执行异议之诉一审民事判决书

原告：王天龙，男，****年**月**日出生，汉族，
邯郸市华冠机械有限公司职工，现住邯郸市丛台区。
原告：李某某，男，****年**月**日出生，汉族，自由职业者，现住邯郸市复兴区。
二原告委托诉讼代理人：张兴伟，
河北道申律师事务所律师。
被告：贾某某，女，****年**月**日出生，汉族，四季青大酒店经理，现住邯郸市丛台区。
委托诉讼代理人：齐淦，
河北神威律师事务所律师。
第三人：朱利英，女，****年**月**日出生，汉族，现住邯郸市邯山区。
委托诉讼代理人：王永晓，
河北浩博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任媛媛，
河北浩博律师事务所律师。
第三人：
邯郸市雅阁房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区陵西北大街52号。
法定代表人：刘学梅，该公司董事长。
委托诉讼代理人：程建丽，女，该公司法律顾问。
原告王天龙、李某某与被告贾某某、第三人朱利英、

邯郸市雅阁房地产开发有限公司（以下简称雅阁公司）执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告王天龙、李某某及其委托诉讼代理人张兴伟、被告贾某某及其委托诉讼代理人齐淦、第三人朱利英委托诉讼代理人王永晓、第三人雅阁公司委托诉讼代理人程建丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王天龙、李某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于邯郸市丛台区房屋为原告所有，并不得执行。（房屋价值427866元，以实际评估为准）。2、本案案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：一、原告与第三人雅阁公司于2010年12月20日签订《房屋确认书》，约定原告购买雅阁公司开发的位于邯郸市丛台区房屋，原告于签订协议当日一次性付清了全部房款427866元，有《房屋确认书》、《收款收据》及银行转账凭证等证据相互印证，房屋交付时间初定2013年底前。该协议约定的交房期限到期后，雅阁公司没有向原告交付房屋，经了解得知，雅阁公司因经营周转困难于2014年8月20日与
上海从智资产管理中心（有限合伙）（以下简称从智公司）签订《借款合同》，合同约定雅阁公司向从智公司借款2300万元，借款期限四个月即自2014年8月20日至2014年12月19日，利息为月息2分，手续费及综合服务费各每月1%，合同签订后从智公司仅将2100万元转入雅阁公司指定账户。2014年8月20日在签订《借款合同》的同时，雅阁公司与从智公司签订《协议书》，从智公司要求将雅阁公司在邯郸市丛台区陵西北大街29号开发的赵都华润大厦项目中部分房屋抵押给从智公司并由其指定购房人，雅阁公司一共抵押给从智公司128套房屋。雅阁公司在原告不知情的情况下私自将原告购买的赵都华润大厦B座1301号房屋抵押给从智公司，从智公司指定朱利英为赵都华润大厦B座1301号房屋的名义购买人，雅阁公司与朱利英于2014年8月20日签订了《商品房买卖合同》以作为借款保证。赵都华润大厦B座1301号房屋是雅阁公司应从智公司的要求登记在朱利英名下，所签订的《商品房买卖合同》是作为借款的还款保证，朱利英与雅阁公司之间根本不存在真实的房屋买卖关系，朱利英本人也没有将钱打给雅阁公司。雅阁公司虽与朱利英签订《商品房买卖合同》登记备案手续，但房屋并未交付给朱利英，朱利英没有取得该房屋所有权，这种合同备案只是一种行政管理手段，不具有物权变动的法律效力。原告已取得该房屋所有权，是该房屋的实际所有人。故原告与雅阁公司签订并履行的《房屋确认书》完全可以推翻朱利英与雅阁公司签订的所谓《房屋买卖合同》。二、法院依据被告贾某某的申请强制查封本属于原告的合法财产，明显于法不合，且严重损害原告的合法权益。本案中原告与第三人雅阁公司早在2010年就签订了购房协议并一次性付清了全部房款，房屋在被告贾某某申请查封之前第三人雅阁公司已将房屋交付给了原告，并由原告实际占有，且非原告的原因尚未办理房屋产权证书。完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条规定，因此原告提出的执行异议依法应得到支持。故原告诉至法院。
原告王天龙、李某某举证如下：
证据一、原告身份证，证明原告的主体适格。
证据二、《房屋确认书》，证明原告于2010年12月20日与第三人雅阁公司签订购房协议，原告以427866元购买了被告位于邯郸市丛台区房屋。
证据三、收款收据、4张转账凭证，证明原告按合同约定向雅阁公司一次性付清了购房款427866元。
证据四、雅阁公司与朱利英于2014年8月20日签订的《商品房买卖合同》，证明合同约定房价每平米2250元低于周边市场价，该合同系雅阁公司借款的还款保证行为，合同无效；另原告申请对朱利英的签名进行笔迹鉴定。
被告贾某某辩称，一、原告王天龙、李某某与第三人雅阁公司所签订的《房屋确认书》并非是商品房买卖合同，无法证明双方之间存在真实、合法的买卖关系。二、第三人朱利英与雅阁公司签订的是正规的《商品房买卖合同》，并且已经完成网签备案公示，足以证明第三人朱利英与雅阁公司存在合法的房屋买卖关系。三、被告贾某某于2015年9月16日申请复兴区法院诉前保全查封了涉案房产，对此雅阁公司知情，诉讼中贾某某与朱利英等达成调解协议，并已将朱利英与雅阁公司签订的《商品房买卖合同》原件交给贾某某作为还款保证，执行中双方达成和解协议，朱利英与雅阁公司未对该房产所有权提出过任何异议。2017年底涉案房产交房，法院又对该房产贴封条续封，并无人占有该房产，直至2018年8月原告才提出执行异议。四、第三人雅阁公司既非本案的申请执行人也非本案的被执行人，本案的处理结果也与其不存在法律上的利害关系。如果其认为本案的被执行标的与其有利害关系，那么应当自己为申请人提出执行异议，而并非以第三人的身份参加到本案中，雅阁公司不是本案适格当事人。综上请法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告贾某某举证如下：
证据一、两份商品房买卖合同，证明雅阁公司与朱利英之间存在真实合法有效的商品房买卖合同，并且进行了网签公示。
证据二、2016年12月27日（被执行人）邵海永与（申请执行人）贾某某之间签订和解协议书复印件一份，证明第三人朱利英属涉案房产的合法所有人。
第三人朱利英述称，朱利英对涉案《商品房买卖合同》上的签字，并不清楚是否是本人所签，所有的行为都是其前夫邵海永一手操办的。事情经过是邵海永通过上海从智公司投资放钱，将该笔钱借给雅阁公司，在放钱之前要求雅阁公司提供抵押或保证，最终签订了该《商品房买卖合同》并进行了网签公示。邵海永本人并未投资出钱。
第三人朱利英未举证。
第三人雅阁公司述称，雅阁公司与原告存在真实房屋买卖合作关系，并于2014年12月底将房屋钥匙交付给原告，原告早已实际占有该涉案房屋。雅阁公司与朱利英之间既没有借贷关系，朱利英也没有实际购买过雅阁公司开发的房屋。雅阁公司向
上海从智资产管理中心借款2300万元，从智公司指令包括被告贾某某及朱利英等人为购房人。雅阁公司先将房屋网签备案到贾某某、朱利英等人名下后，贾某某将300万元转给雅阁公司，朱利英前夫邵海永的资金200万元始终没有到雅阁公司。该《商品房买卖合同》签订时朱利英和邵海永均未到场，是从智公司一手操作的。该涉案房屋不属于朱利英的财产，雅阁公司已向邯郸仲裁委员会申请仲裁，要求确认雅阁公司与朱利英之间签订的商品房买卖合同无效，因该合同是否有效直接关系到本案的认定，雅阁公司要求中止本案审理。本案涉案房产雅阁公司早就交付给原告，至于被告所说向雅阁公司送达过为何时隔3年申请仲裁，是因为雅阁公司一直在跟上海从智公司协商，涉及上海从智公司的一共128套房产，雅阁公司与从智公司已达成协议，其他指定购房人均同意按协议履行，只有被告贾某某不同意该协议。无奈，雅阁公司才提出仲裁申请，要求确认商品房买卖合同无效。雅阁公司不存在与任何人恶意串通，从智公司为雅阁公司出具的证明，及当时的借款合同协议书等证据，均能证明该涉案房屋当时是为了作为借款的还款保证，根本不是朱利英的合法财产。被告与朱利英存在纠纷，虽然他们已达成执行和解协议，但是不能把不属于朱利英的财产随意处置。原告已向雅阁公司缴纳全部购房款，并早已实际占有该房屋，原告的诉请，应该得到支持，原告的权益应该得到保证。因为本案与雅阁公司存在直接的利害关系，雅阁公司是适格的第三人，应参与到本案将实际情况与事实向法庭陈述。
第三人雅阁公司举证如下：
证据一、借款合同，证明我公司与从智公司于2014年8月20日签订借款合同，约定借款2300万并打入指定账号。
证据二、协议书，证明我公司用房产做担保，网签备案到从智公司指定人员名下，作为还款保证。
证据三、2018年1月31日证明，由从智公司出具。证明朱利英与我公司之间即没有借贷关系也没有实际购买过我公司开发房屋。朱利英和邵海永的200万元未转给我公司。其他出借人的资金包括被告贾某某的出资均打到我公司指定账户。朱利英名下9套房产仅作为雅阁公司与从智之间的还款保证，不存在真实的房屋买卖关系。
证据四、2018年1月31日协议书，证明我公司与从智公司达成协议，从智公司指定购房人名下共有128套房产，约定价款每平米2250元调整为6000元，其中包括贾某某的14套房产和朱利英名下的9套房产，证明不管是贾某某名下的房产或是朱利英名下的房产，都是我公司与从智公司之间的借款而抵押的房产。
证据五、资产证明，从智公司出具，证明其他投资人的2100万打给我公司，邵海永的投资款200万未到账。
证据六、商品房买卖合同，证明我公司虽然与朱利英签订商品房买卖合同，但是朱利英没有支付对价房款，该合同仅是作为向从智公司借款的还款保证。
证据七、邯郸仲裁委员会立案通知，证明我公司已向邯郸仲裁委申请仲裁，要求确认我公司与朱利英签订的商品房买卖合同无效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：
2010年12月20日，原告王天龙、李某某（乙方）与雅阁公司（甲方）签订《房屋确认书》，约定：乙方已认购“赵都华润大厦”B座13层1室，面积为98.36平方米，单价为4350元/平方米，总房款为427866元；付款方式：协议当天一次性付清房。当时雅阁公司未取得商品房预售许可。
2014年8月20日雅阁公司与朱利英签订《商品房买卖合同》（合同编号：00100052），该合同约定：朱利英购买雅阁公司的赵都华润大厦B座13层B-1301号房屋一套，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为（2014）邯房预售字第00776号；该商品房的用途为办公，建筑面积110.99平方米，2250元/平方米，付款方式为签订合同当日一次性付清房款249727元；交付期限为2014年11月30日前；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向邯郸市房管局网上即时申请登记备案。当事人均认可该合同已办理网签登记备案手续。
后朱利英与贾某某因民间借贷发生纠纷，2015年9月17日，经贾某某申请，本院诉前保全查封了上述朱利英购买的经过《商品房买卖合同》预登记的赵都华润大厦B座13层B-1301号房屋。2016年7月13日，被告贾某某向本院申请强制执行，在执行过程中王天龙、李某某向本院提出执行异议，本院作出（2018）冀0404执异38号执行裁定书驳回王天龙、李某某的异议请求，二人不服，向本院提出执行异议之诉。
以上事实，有当事人举证及当庭陈述在卷佐证。
驳回原告王天龙、李某某的诉讼请求。
案件受理费7718元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。

本院认为，原告提起执行异议之诉时列雅阁公司为本案第三人，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。据此雅阁公司与执行案件无关，不应列为本案第三人。
本案争议标的为被执行人朱利英购买的进行了《商品房买卖合同》网签登记备案手续的房产，本院对该房产予以预查封。现原告作为案外人，主张对涉案房产的所有权，提出排除执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条中的相应规定，对比涉案雅阁公司前后分别与王天龙、李某某及朱利英签订的《房屋确认书》与《商品房买卖合同》，二者内容差异巨大，其中就涉案房产的面积约定就相差12.63平方米，对此王天龙、李某某也没有按其约定单价4350元/平方米补交房款差额部分54940.5元；该《房屋确认书》仅能确认乙方认购“赵都华润大厦”B座13层1室及每平方米单价、付款方式，不具备商品房买卖合同的主要内容，以该《房屋确认书》亦无法办理过户；原告亦无证据证明其在法院查封前已合法占有该房屋；故对原告诉求，本院不予支持。
综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《商品房销售管理办法》第十六条、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条规定，判决如下：

审判长 韦安兵
审判员 郭良海
人民陪审员 李燕然

书记员： 龚静