王学先、王凤彬等与上海力隆文化传媒有限公司、岳朝晖房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王学先，男，1960年4月17日生，汉族，住安徽省。
　　原告：王凤彬，男，1965年7月5日生，汉族，住安徽省。
　　原告：王青芬，女，1968年4月12日生，汉族，住安徽省。
　　原告：高玉兰，女，1980年1月11日生，住上海市嘉定区。
　　委托诉讼代理人：张卫明，男，1968年11月3日生，汉族，住上海市宝山区。
　　四原告共同委托诉讼代理人：徐海勇，上海市百汇律师事务所律师。
　　被告：上海力隆文化传媒有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：岳朝晖。
　　被告：岳朝晖，男，1968年10月26日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰(下称“王学先一方”)诉被告上海力隆文化传媒有限公司(下称“力隆公司”)、被告岳朝晖房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐熙春独任审判，公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人徐海勇、原告高玉兰的委托诉讼代理人张卫明、被告岳朝晖暨被告力隆公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的嘉罗公路XXX号XXX层C区36套商铺的《商铺租赁合同》，被告返还36套商铺给原告；2、判令被告支付2018年1月1日至2018年12月31日租金人民币620,000元(以下币种同)，并支付自2019年1月1日起至房屋实际返还之日止的租金及房屋使用费(按季度租金165,850元计算)，被告支付违约金310,000元；3、判令被告支付物业费288,142元(暂计算至2018年12月31日)，被告支付电费至实际返还之日(按实际发生额计算)；4、判令被告支付免租期租金310,000元(2016年7月1日至2016年12月31日)。事实和理由：2016年5月20日，原、被告签订了《商铺租赁合同》一份，约定原告将嘉定区嘉罗公路XXX号三层C区共计36套商铺出租给两被告，合同就租赁期限、租金标准及支付方式、解除合同的条件、违约责任、物业费和水电费的承担等作了明确约定。被告承租系争商铺后开设了电影院。然自2018年1月1日起，被告拖欠租金至今未付，且拖欠自2016年9月起的物业费和电费，虽经原告多次催讨均未果，故诉至法院，要求判如所请。
　　两被告共同辩称，同意解除合同，但被告没有收到原告的书面解除通知；对原告诉请的租金金额无异议；原告诉请的违约金过高，希望法院酌情考虑；物业费及电费应该支付给物业公司，原告应该提供其已付款的依据；不同意支付免租期租金，合同无此约定。
　　被告岳朝晖辩称，其虽是力隆公司的法定代表人及合同签订方，但其不参与公司经营，对租赁具体事宜不清楚。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　王学先一方系上海市嘉定区嘉罗公路XXX号3001-3003，3005，3038，3039，3050-3053，3055，3056，3081-3083，3085-3093，3095-3103，3105-3107室共计36套商铺(下称“系争商铺”)的产权人。2016年5月20日，王学先一方(出租方、甲方)和力隆公司、岳朝晖(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方作为系争商铺的产权人与乙方建立租赁关系；甲方于2016年5月18日向乙方交付系争商铺；租赁期自2016年5月18日起至2026年12月31日止，其中2016年5月18日至2016年12月31日期间为乙方筹备和装修时间，甲方同意免收租金，免租期内乙方虽免交租金，但仍需按实支付水电物业管理费等；租金分期间计算，第一期为2年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止，年度租金为620,000元(不含税)，季度租金为155,000元；第二期为2年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，年度租金为663,400元(不含税)，季度租金为165,850元……；租金为每季度支付一次，乙方应提前15个工作日向甲方支付下季度的租金，先付后用；双方约定，甲方交付商铺时，乙方应向甲方支付保证金30,000元；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵扣合同约定应由乙方承担而乙方尚未支付的租金等费用外，剩余部分应立即无息归还乙方；双方共同委托上海岩锦物业管理有限公司对商铺进行物业管理，商铺承租期(含免租期)内的物业管理费用由乙方承担；乙方自行与上海岩锦物业管理有限公司签订物业管理合同；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付相当于6个月租金的违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足以弥补对方损失的，还应赔偿给对方造成的损失与违约金的差额部分：……(三)乙方未征得甲方同意且逾期不支付租金超过30日的；合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，王学先一方按约向力隆公司及岳朝晖交付了系争商铺。力隆公司、岳朝晖对系争商铺进行了装修，并支付了租赁保证金5万元。因力隆公司、岳朝晖未能按约支付2018年1月1日起的租金，王学先一方多次催讨未果，遂涉讼。
　　审理中，王学先一方提交了上海岩锦物业管理有限公司出具的《物业欠款通知书》，旨在证明截至2019年5月30日，力隆公司及岳朝晖拖欠物业管理费及电费的具体金额。王学先一方未支付上述欠款。
　　本院认为，王学先一方与力隆公司、岳朝晖签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。租赁期间，力隆公司、岳朝晖理应按约支付租金，现其未按约支付租金，王学先一方根据合同约定要求解除合同合法有据，力隆公司、岳朝晖也同意解除合同，故对王学先一方要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，力隆公司、岳朝晖应将系争商铺返还王学先一方，并向王学先一方支付拖欠的租金及占有使用费。现力隆公司、岳朝晖对王学先一方主张的租金标准、期限均无异议，故力隆公司、岳朝晖应支付王学先一方2018年1月1日至2018年12月31日的租金620,000元，并按1,817.53元/日的标准支付王学先一方自2019年1月1日至实际返还房屋之日止的租金及占有使用费。因力隆公司、岳朝晖违约而导致合同解除，故其应支付王学先一方解除合同违约金。同时王学先一方主张免租期租金损失310,000元，本院认为免租期是基于双方合同能正常履行完毕而约定，合同约定租赁期限为10年，现力隆公司、岳朝晖仅履行两年即违约导致合同解除，致使王学先一方损失较大，且双方在合同中也约定如一方违约，给对方造成损失的，损失不足部分还应当赔偿，因此王学先一方主张免租期内租金损失的诉请可予支持。现力隆公司、岳朝晖抗辩违约金过高要求调整，并不同意支付免租期租金，结合本案实际情况，本院将违约金与损失一并考虑，力隆公司、岳朝晖应支付违约金310,000元，并酌定赔偿王学先一方免租期租金损失103,333元。合同解除后，王学先一方收取的租赁保证金应予返还。至于王学先一方主张的物业管理费及电费，根据合同约定，租赁期间产生的上述费用虽由力隆公司、岳朝晖负担，但该费用并非直接向王学先一方支付，且王学先一方亦未垫付相应款项，故对于该项诉请，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、解除原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰与被告上海力隆文化传媒有限公司、岳朝晖签订的《商铺租赁合同》；
　　二、被告上海力隆文化传媒有限公司、岳朝晖应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区嘉罗公路XXX号3001-3003，3005，3038，3039，3050-3053，3055，3056，3081-3083，3085-3093，3095-3103，3105-3107室共计36套商铺返还给原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰；
　　三、被告上海力隆文化传媒有限公司、岳朝晖应于本判决生效之日起十日内支付原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰2018年1月1日至2018年12月31日的租金人民币620,000元；
　　四、被告上海力隆文化传媒有限公司、岳朝晖应于本判决生效之日起十日内按1,817.53元/日为标准支付原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰自2019年1月1日起至实际返还房屋之日止租金及占有使用费；
　　五、被告上海力隆文化传媒有限公司、岳朝晖应于本判决生效之日起十日内支付原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰解约违约金人民币310,000元；
　　六、被告上海力隆文化传媒有限公司、岳朝晖应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰免租期租金损失人民币103,333元；
　　七、原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰应于本判决生效之日起十日内返还被告上海力隆文化传媒有限公司、岳朝晖租赁保证金人民币50,000元；
　　八、驳回原告王学先、王凤彬、王青芬、高玉兰的其他诉讼请求。
　　负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费18,553.28元，减半收取9,276.64元，由原告负担3,003.76元，被告负担6,272.88元。两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐熙春

书记员：康雅莉