王某某与汪某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：李旭，上海一凡律师事务所律师。
　　被告：汪某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：毛纪富，上海融力律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈忠飞，上海融力律师事务所律师。
　　原告王某某与被告汪某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月27日公开开庭进行了审理，原告王某某及其委托诉讼代理人李旭，被告汪某及其委托诉讼代理人毛纪富、陈忠飞到庭参加诉讼。同年6月19日，被告提起反诉，本院受理后，被告在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在指定期间内预交案件受理费，故反诉按撤回起诉处理在案。同年7月13日，本院再次公开开庭进行审理。原告王某某及其委托诉讼代理人李旭、被告委托诉讼代理人毛纪富到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意及本院院长批准，延长简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告王某某向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就位于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号第四幢厂房中77.3平方米房屋(以下简称涉案房屋)签订的《房屋租赁合同》于2016年12月22日解除；2、判令被告支付原告自2016年12月23日起至涉案房屋返还之日止的厂房占有使用费(按年租金36,679元计算)，暂计36,679元；3、判令被告将涉案房屋返还给原告；4、判令被告将使用后房屋两窗改门恢复原状，做成门改窗。经本院释明合同无效后，原告诉讼请求变更为：1、确认原、被告之间就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告按照每年36,679元的标准，向原告支付自2016年12月23日起至涉案房屋返还之日止的占有使用费，暂计为36,679元；3、判令被告将涉案房屋返还给原告；4、判令被告将使用后房屋两窗改门恢复原状，做成门改窗。审理中，原告将上述第4项诉讼请求变更为：请求判令被告支付原告涉案房屋门改窗修复费用3,000元。事实和理由：2016年4月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将从案外人康磁电子有限公司(以下简称康磁公司)处承租的涉案房屋转租给被告，前两年租金为每年36,679元。当日，原告将涉案房屋交付给被告，并收取被告2016年4月3日至2016年12月21日的租金26,739.50元、押金3,056元。因被告经营汽车维修，属污染企业，环评不合格遂不能取得此地经营执照及相关证照，属于违法经营，且其对环保处罚未予执行。2016年12月21日，松江环保部门拆除其主要经营场所第5幢厂房，强制其停业，导致双方租赁合同无法继续履行，遂于2016年12月22日解除合同。2017年1月5日，双方结算租金退还押金，但被告至今拒绝交付涉案房屋并继续占有使用77.3平方米和被拆的第5幢场地从事修车经营，使得原告上家至今未退还原告押金，造成原告经济损失，故诉至法院，请求判如所请。
　　被告汪某辩称：首先，其同意原告第一项诉讼请求；其次，对于第二项诉讼请求，除涉案房屋外，其还承租了原告同一厂区内第5幢厂房，该厂房因违法建筑被政府拆除，导致两份租赁合同的目的无法实现，其已于2017年1月5日退还涉案房屋，双方当天办理结算，押金亦退还给其，故不同意再向原告支付占有使用费；再次，涉案房屋已经返还原告，不在被告控制之下，被告承租涉案房屋系作为第5幢厂房的消防通道使用；最后，因第5幢厂房系违章搭建被强拆，被告已另案起诉原告要求赔偿，其同意在另案中原告应赔偿金额中扣除门改窗的费用。
　　本院经审理认定事实如下：2016年3月31日，原、被告及案外人张某某签订《房屋租赁合同》，约定原告及案外人张某某将位于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号第5幢厂房(以下简称第5幢厂房)出租给被告。
　　2016年4月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，被告向原告承诺，租赁该房屋仅作为厂房使用；租赁期限为6年，自2016年4月3日起至2022年4月2日止；第一年至第二年租金为36,679元，第三年至第四年租金为38,513元,第五年至第六年租金为40,438元；双方议定首期付房租6个月，做到先付后用并提前一个月支付租金；租赁期满后，被告迁空点清，交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经原告确认应立即将押金无息退还被告。合同尾部手写注明“付款方式：付六月，押金一个月，到期交房保持原房形结构，如遇政府拆迁，应无条件搬迁。”合同另对其他相关事项进行了约定。
　　2016年12月21日，上海市松江区环境保护局向案外人上海大易贸易有限公司(以下简称大易公司)出具行政处罚决定书，认定下列违法事实：大易公司自2016年10月开始从事汽车修理，喷漆废气配套的环保设施未经环保部门竣工验收。同时作出行政处罚：一、责令停止位于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号4、6幢之间汽修场所的使用；二、罚款人民币肆万伍仟元整。被告对该份处罚决定书真实性无异议，确认第5幢厂房及涉案房屋均系其用于经营大易公司从事汽车修理。
　　2017年1月5日，被告向原告出具收条一份，载明：今收到王某某返还房屋押金25,479元(4幢3,056元和5幢22,423元)，房屋修复由汪某负责。
　　此外，被告就涉案房屋占有使用费已付至2016年12月21日。
　　另查明，案外人康磁公司系上海市松江区泗泾镇九干路XXX号的登记权利人。2018年5月25日，本院分别至上海市松江区规土局和上海市松江区行政三中心规建科调查核实涉案房屋所在的上海市松江区泗泾镇九干路89第4幢厂房有无产证及有无建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的材料。经查询，上述第4幢厂房未取得建设工程规划许可证，更无产权证。
　　关于涉案房屋现状及交付情况，第一次庭审中，被告自认其在第5幢厂房拆除后，为保留证据将清理出的物品放入涉案房屋内。但在后续审理中又予以否认，并称涉案房屋内物品及人员均与其无关，故无须与原告办理涉案房屋返还手续。
　　原告又提供照片及光盘，证明涉案房屋至今仍由被告占有使用。被告对照片的真实性没有异议，认为反映的确系涉案房屋，但其自2016年12月22日后就未使用和控制涉案房屋，其已经无法经营。
　　庭审中，原、被告一致确认涉案房屋门改窗修复费用为3,000元。
　　以上事实，有上海市房地产权证、宗地图、房屋租赁合同、收条、光盘、照片、行政处罚决定书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案根据已查明事实，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间的《房屋租赁合同》无效。
　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。诉讼中被告先自认涉案房屋内的物品系其所有，后又予以否认，故本院根据禁反言原则，认定涉案房屋尚由被告占有。原告要求被告返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告称涉案房屋已于2016年12月22日交还原告，缺乏相应的证据予以佐证，故原告要求被告按照原租赁合同前两年租金标准即每年36,679元，支付自2016年12月23日起至实际返还涉案房屋之日止的占有使用费并无不当，本院予以支持。此外，原、被告对于涉案房屋门改窗的修复费用已达成一致，故本院对于原告该项诉讼请求亦予以支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
　　一、确认原告王某某与被告汪某就位于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号第4幢厂房中77.3平方米房屋签订的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告汪某于本判决生效之日起十日内将位于上海市松江区泗泾镇九干路XXX号第4幢厂房中77.3平方米房屋返还原告王某某；
　　三、被告汪某于本判决生效之日起十日内按照每年36,679元的标准，向原告王某某支付自2016年12月23日起至实际返还上海市松江区泗泾镇九干路XXX号第4幢厂房中77.3平方米房屋之日止的占有使用费；
　　四、被告汪某于本判决生效之日起十日内向原告王某某支付上海市松江区泗泾镇九干路XXX号第4幢厂房中77.3平方米房屋门改窗修复费用3,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,483元，减半收取741.50元，由被告汪某负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李  明

书记员：周昳歆