王德化与张某某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：王德化，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住安徽省。
　　委托诉讼代理人：祝文龙，上海邑鼎律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：张某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住山东省。
　　委托诉讼代理人：车慧军，上海市百汇律师事务所律师。
　　上诉人王德化因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初14571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　王德化上诉请求：撤销原审判决第一项，依法改判王德化返还张某某房租人民币(以下币种均为人民币)28,100元。事实和理由：1、王德化将上海市宝山区杨行镇湄浦村湄浦桥北100米处320平方厂房(以下简称“涉案厂房”)出租给张某某，在租赁合同履行过程中，因不可抗力的原因导致合同提前解除，张某某实际使用涉案厂房的时间为108天。根据双方约定，每日的租金为320元，故张某某应支付的租金应为34,560元，同时，张某某还应承担电费3,000元，张某某实际支付的租金为67,660元，扣除上述两笔费用后，王德化实际应返还张某某的租金即为28,100元；2、在张某某承租涉案厂房期间，共产生电费3,715.60元，虽然上述电费是张某某与另一户共用，但另一户用电并非生产经营用电，只是生活用电，所以王德化认为张某某应承担电费3,000元，一审中张某某只同意承担2,000元电费并不合理。综上，王德化请求二审法院撤销原判，改判支持其上诉请求。
　　张某某答辩称，不同意王德化的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。1、租赁协议中约定了年租金为11万元，除以2018年共计366天，得出每日的租金应为316.9元，并非王德化主张的日租金320元；2、王德化现主张张某某使用涉案厂房108天是错误的，租赁协议约定是从2018年6月1日起开始计算租金，而王德化将之前的10天免租期也计算在租期内是没有合同依据，所以租期的实际天数应为98天；3、一审中张某某自愿承担电费2,000元，王德化要求张某某承担电费3,000元没有依据。
　　张某某起诉请求：1、王德化赔偿张某某损失3万元(堆放和搬迁设备的损失1万元、经营损失2万元)；2、王德化返还张某某房租37,060元；3、王德化返还张某某押金1,000元。
　　一审法院审理认定事实如下：2018年5月14日，王德化收取张某某租赁涉案厂房的订金1,000元。
　　2018年5月22日，王德化(甲方)与张某某(乙方)签订租赁协议，约定由乙方向甲方租赁涉案厂房，租期自2018年6月1日至2020年6月1日，租金每平方米1元，面积320平方米，租金106,000元，付款方式付六押一，电费每度1.2元；如遇政府拆迁甲方提前两个月通知乙方，甲方不对乙方进行任何经济赔偿，乙方无条件配合，如乙方在租赁期间遇到环保安全问题、不可抗力问题，甲方按乙方实际使用时间收房租。嗣后张某某支付租金及押金67,660元。
　　2018年9月6日，因涉案厂房要被拆除张某某搬离涉案厂房。
　　2019年2月2日，王德化退还张某某租金2,000元。
　　一审审理中，王德化提供出账日期为2018年9月份电费发票，金额为3,468.18元，用电量记载3,064千瓦时、543千瓦时，王德化称按照每度电1.2元，张某某拖欠电费3,715.60元，上述电费应在退还张某某的金额中扣除。张某某对电费账单真实性无异议，但该处不止其一人用电，且其支付过电费2,696元。王德化称该处电表由两家使用，除张某某外，还有一家在使用，但另外一家主要是生活用电。张某某同意承担2,000元电费。
　　一审审理中，王德化表示张某某支付的订金1,000元未冲抵电费。
　　一审审理中，张某某、王德化一致确认涉案厂房未取得建设规划许可证。
　　一审法院认为，本案中因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故张某某与王德化之间签订的租赁协议应属无效。关于张某某主张的损失3万元，无相关依据，法院难以支持。关于张某某主张的退还金额，应扣除其占用期间的占有使用费、王德化事后给付其的2,000元及相应的电费。关于占用期间的占有使用费，考虑张某某使用涉案厂房的实际情况及无法使用涉案厂房的原因等本案实际情况，张某某同意扣除30,600元尚属合理，法院予以确认。关于扣除电费的金额，因王德化提供的电费账单中含有案外人使用部分，且无法具体区分，张某某同意扣除2,000元于法无悖，法院予以准许。综上，王德化应归还的金额为33,060元。关于张某某主张的押金1,000元，实为订金，该笔钱款未抵扣相关费用，合同无效的情况下，王德化理应将该笔钱款返还给张某某。
　　据此，一审法院判决：一、王德化于判决生效之日起十日内，返还张某某房租33,060元；二、王德化于判决生效之日起十日内，返还张某某订金1,000元；三、驳回张某某的其他诉讼请求。
　　二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，公民与法人的合法权益受法律保护。王德化与张某某就本案涉案厂房所签订的租赁协议因涉案厂房无建设规划许可证而无效。虽然上述租赁协议无效，但张某某已实际占有使用涉案厂房，理应支付房屋使用费，标准可以参照租赁协议约定的租金标准。现王德化上诉认为张某某实际使用涉案厂房108天(2018年5月22日至2018年9月6日)，然根据王德化与张某某的约定，租期应从2018年6月1日起计算，故王德化主张2018年5月22日至2018年5月31日期间也应计算房屋使用费缺乏事实依据，本院难以采信。二审中，王德化主张张某某应承担电费3,000元，但并未据此提供证据予以证明，一审法院依据张某某自愿承担电费2,000元予以扣除依法有据。综上所述，一审法院根据张某某使用涉案厂房的实际情况及租赁协议解除的因素等判决王德化应返还张某某的金额为33,060元并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费50元，由上诉人王德化负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　仇祉杰

审判员：王  珍

书记员：卢薇薇