王志金与胡正波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王志金，男，1991年12月15日出生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：华诚，上海市罗顿律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。
　　被告：胡正波，男，1966年11月20日出生，汉族，住江苏省。
　　委托诉讼代理人：谢渊。
　　原告王志金诉被告胡正波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人华诚、陈征远，被告委托诉讼代理人谢渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　王志金向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金98000元、保证金10000元；2.被告赔偿原告装修损失5000元、广告牌费用12760元、营业损失3000元、员工工资18000元。事实和理由：2017年12月31日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于上海市浦东新区机场镇海霞路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日，房屋用途为商用。合同签订后原告按照合同约定向被告支付了一年的房屋租金98000元及保证金10000元，并制作了广告牌和进行了屋内装修，经营蔬果超市。租赁后原告一直向被告索要产证办理工商营业执照，但被告一直推诿。自2018年2月20日工商及相关部门先后五、六次上门要求原告出示营业执照，否则是无证经营，最后期限是5月5日要查封店面。故2月20日后原告实际已停止营业。原告自2月20日之后又连续向被告催要房产证，但是被告仍然推诿，原告只能微信告知对方其无法再租用该房屋，于4月29日晚9时已经搬离租赁房屋。被告不能提供系争房屋产证致使原告无法办理出营业执照，无法正常营业。原告认为被告有违诚实信用原则，存在过错，使原告在合同签订后无法实现合同目的，被告应当退还原告的租金、保证金及赔偿原告相应的损失。望法院支持原告的诉请。
　　胡正波辩称，根据国家《个体工商户条例》等法规规定，没有按规定领取营业执照的工商企业或个体经营者一律不许开业。原告既然准备从事商业行为，就应当按照国家相关规定办理相应的证照手续后才能开展营业活动。被告在与原告签订合同前，即明确告知该租赁房屋产权不属于被告，用于出租给原告的房屋只是被告从房屋产权人处承租过来的租赁物中的一部分。原、被告在签订租赁合同后，被告没有法定的义务或者合同约定的义务为原告办理工商执照等手续。原告自己陈述在没有办理营业执照的情况下即擅自开业，因其违法违规经营的行为所产生的一切后果都要由其个人来承担。原告要求被告退租金、押金，承担赔偿责任，显然是无理取闹。原告因其无证经营被相关部门执法检查后，通过电话微信等形式，口气强硬没有任何商量余地地提出归还租赁房屋，甚至在被告明确表示可以协商的情况下，即自行搬离涉案的房屋，原告这一行为达不到合同法规定的解除合同的效果。本案中，原告以其实际行为提出了解除合同的意思表示，根据合同条款承担相应的违约责任后被告同意解除合同。被告同意以7月份收到法院正式传票之日为原告提出解除合同的时间节点，根据合同约定提前终止合同需提前60天书面通知对方，原告实际租用期应截止9月份，扣除租金及二个月租金标准的违约金，被告同意退还原告一个月租金8166.70元及保证金10000元，合计18166.70元。
　　本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积为约110平方米，房屋用途为商业用房。租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金为98000元，一年支付一次。本合同签约时乙方向甲方另行支付10000元，作为履行该合同的保证金。违约责任约定，甲方提出提前终止合同，按乙方实际租用期结算后，退还多收的租金，另补偿给乙方二个月的租金；乙方提出提前终止合同，按乙方实租用期付清租金外，另补偿给甲方二个月的租金。合同签订后，原告向被告支付了租金98000元及保证金10000元，被告将系争房屋交付原告使用。2018年2月，原告向被告提出要办理营业执照，需要被告提供租赁房屋产权证。2018年4月25日，原告微信被告“我今天到工商局去咨询了，办理营业执照需要房子产证，请于2天内把产证给我办理营业执照使用”、“房产证不给我用，我办了不了营业执照，我这个店也就开不了了，我只好在4月30号前把房子还给你”。被告回复“你说这些话我理也不理你，我在老家”“你开与不开与我无关”“你如果和我好说，我可以尽可能帮你的忙，而不是命令我必须为你做什么”。2018年4月29日，原告搬离系争房屋并告知了被告方。审理中，被告提供了上海市不动产登记簿，系争房屋权利人登记为上海海霞置业有限公司。
　　本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人具有约束力。合同明确约定了系争房屋用途为商业用房，但对于被告提供产权证以协助原告办理营业执照未作约定。原告应当知道自己租赁房屋的目的，是否办理经营证照按原告意愿而为，讼争《房屋租赁合同》既然对办理证照未有任何涉及，故被告并不因此构成违约。但被告同样明知原告承租系争房屋的目的，在原告提出办理证照需求时，给予必要协助是被告所负之合同附随义务。但被告在原告于2018年2月提出办证要求后未予任何回应，且在原告4月份再次催告时仍未给予配合，原告租赁房屋用于商业经营的目的无法实现，但仍须按商业用房承担房屋租金，利益失衡，应当允许原告解除合同。原告通知被告解除合同并于2018年4月29日搬离了系争房屋，故可确认合同于2018年4月30日解除，对此原、被告均不负违约责任。合同解除后，被告应返还原告剩余租期内的租金及租赁保证金，原告要求退还全部已支付租金难以支持。且原告既提出系争房屋不能经营又表示经营超市雇佣2名员工至4月底，显然自相矛盾。另外，原告要求被告赔偿装修损失、广告牌费用、营业损失、员工工资，由于原告未取得经营许可便从事经营活动，具有过错，应自负经营风险，若原告确实支出过上述费用也由其自己承担，原告要求被告赔偿缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、胡正波于本判决生效之日起十五日内返还王志金剩余租金65333元及保证金10000元；
　　二、驳回王志金的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3235元，减半收取计1617.50元，由王志金负担808.50元，胡正波负担809元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：全炜琦

书记员：唐  璐