王慧茹与周静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：王慧茹，女，1987年8月11日出生，汉族，户籍所在地河南省。
　　委托诉讼代理人：叶亚军，上海法线律师事务所律师。
　　被告：周静，女，1987年2月28日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区。
　　委托诉讼代理人：李君静，上海共识久久律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：童立，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　第三人：叶雯芳，女，1932年6月8日出生，汉族，户籍所在地上海市安远路XXX弄XXX号。
　　法定代理人：王吉林(系叶雯芳女儿)，女，1956年4月25日出生，汉族，户籍所在地上海市黄浦区会稽路XXX弄XXX号。
　　原告王慧茹诉被告周静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法由审判员陈菊芳适用简易程序审理。审理中，本院依法追加叶雯芳作为第三人参加诉讼。本案于2018年9月10日公开开庭进行了审理，原告王慧茹及其委托诉讼代理人叶亚军、被告委托诉讼代理人李君静和童立、第三人叶雯芳的法定代理人王吉林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告王慧茹向本院提出诉讼请求：判令被告向原告双倍返还定金合计人民币10万元。事实与理由：原告在上海祥呈投资有限公司(下简称“祥呈公司”)居间服务下，拟购买被告代理出售的第三人叶雯芳名下位于上海市青浦区凤马塘路XXX弄XXX号XXX室房屋，三方并于2017年6月29日签订《房地产居间买卖协议》，同日，原告向被告支付定金5万元。因被告并非实际产权人，原告要求被告出示授权委托书等文件均遭被告拒绝，且被告拒绝与原告签订房屋买卖合同。原告认为被告构成无权处分，依据双方所签居间协议第五条第二款之特别约定，被告应当按照定金金额向原告赔偿。在与被告沟通且向工商等部门投诉均未果的情况下，故原告诉诸法院，要求判如所请。
　　被告周静辩称，不同意原告诉请。当时系争房屋产权人为第三人叶雯芳，被告已经取得了第三人的授权。双方未签订正式买卖合同的违约责任在原告，是原告不愿再购买房屋。
　　第三人叶雯芳述称，不同意原告诉请。第三人叶雯芳的法定代理人王吉林已代表其授权给被告出售系争房屋。
　　经开庭审理查明：叶雯芳系王吉林母亲，王吉林系周静母亲。2016年8月1日，上海市普陀区人民法院作出(2016)沪0107民特120号民事判决：一、宣告叶雯芳为无民事行为能力人；二、指定王吉林担任叶雯芳的监护人。该判决为终审判决。
　　2017年6月29日，第三人作为出售方(甲方)、原告作为买受方(乙方)、祥呈公司作为居间方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区凤马塘205弄8号804室房屋，建筑面积76.85平方米，总价款为275万元。乙方签署本协议时，直接向甲方支付购房定金5万元；乙方与甲方签署买卖合同后当日，支付甲方97万(其中包含乙方已支付给甲方的全部购房定金)；乙方申请贷款178万元由银行直接划入甲方指定的银行账户内。第五条第二款约定：若本协议由代理人签署，代理人确认已事先获得委托人授权或事后得到追认。若代理人无权代理或提供的有关证明和资料不实，致使本协议无法履行的，则由代理人承担法律责任，代理人应按定金金额向无过错方赔偿等。第十条约定，甲、乙双方于2017年7月30日至丙方处签署上海市房地产买卖合同。协议另对其他事项作出约定。被告在协议落款处的甲方代理人处签字。同日，被告出具收据确认收到原告支付的定金5万元。后原告未与第三人签订上海市房地产买卖合同。
　　2017年8月22日，原告通过微信方式向被告送达律师函，称被告一直未向原告出示可以出售房屋的授权书，已构成无权代理，原告有权解除《房地产买卖居间协议》，要求被告双倍返还定金并承担违约责任。后双方协商未果，本案原告曾起诉本案被告，本院立为(2018)沪0118民初9259号案件，因原告未按期缴纳案件受理费，本院于2018年6月26日裁定该案按撤诉处理。
　　以上事实，由以下证据证明：原告、被告及第三人的陈述，原告提供的房地产买卖居间协议、定金收据、律师函、微信聊天记录，被告提供的(2016)沪0107民特120号民事判决书、户口本，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
　　审理中，双方当事人存在如下争议焦点：一、被告是否有权代表叶雯芳与原告签订《房地产买卖居间协议》；二、双方未在约定期限内签订上海市房地产买卖合同的违约责任认定。
　　原告称，一、签订居间协议时，被告和中介均未向原告出具委托书，被告之所以在合同代理人处签字，仅是因为中介提供的协议文本为格式文本。虽然原告认可王吉林为叶雯芳的监护人，但不认可王吉林有权出售系争房屋，其除了为被监护人的利益之外，不得处置被监护人的财产。被告和王吉林虽为母女关系，但不代表被告就可以处置王吉林甚至其外婆的财产。原告在交付定金后曾致电中介要求查看被告可处分系争房屋的委托材料，但被告一直未出示过委托书。2017年7月27日商谈合同细节问题时，原告见到王吉林，王吉林当时给原告看了指定监护的判决书，王吉林虽然同意出售系争房屋，但一直也未向原告出示承诺书和委托书。故原告坚持认为被告无代理权。
　　二、未网签合同的原因不在原告，是被告在2017年7月30日已准备将系争房屋出卖给别人，不愿出售给原告。原告已于2017年8月22日向被告发送律师函，当天本案买卖合同解除。被告无代理权且原告不知收款账户，因此不能认定原告未按约签订合同、支付首付款的责任在于原告。现被告已将房屋另行出售，若法院认定被告有代理权，则原告变更诉请，要求第三人双倍返还定金。
　　被告称，一、2017年6月初，王吉林代叶雯芳决定卖房时，已写好授权委托书交给被告。在签订居间协议时，被告已经将具备代理权的资料全部给原告看了，故被告认为居间协议合法有效。2017年7月27日，原告、被告和王吉林三方见面时，王吉林事先已出具委托书给被告，并到场确认了被告的代理权，且房产交易中心也已确认王吉林有权处置系争房屋，原告当时要求叶雯芳本人出具委托书的要求毫无道理。二、依据协议约定，原告需在2017年7月30日之前签订合同并支付首付，但原告明确表示不再购买系争房屋，未按时签约和付款，故被告认为系原告违约，所签协议在2017年7月30日已解除，不同意退还定金。
　　为此，被告提供：1、王吉林出具的委托书1份，2017年6月王吉林出具的承诺书1份，以证明王吉林作为第三人的监护人，已授权被告出售系争房屋。
　　2、祥呈公司出具的情况说明，以证明居间协议当天，被告向原告出示了相关委托手续，后原告违约表示不再购买系争房屋。
　　被告发表质证意见如下：对证据1的真实性、关联性、合法性均不予认可，原告庭审中第一次看到委托书，该份委托书未载明委托日期、委托期限、可以代收定金和房款的事项，委托内容简单，被告和中介都没有向原告出示过，签订协议的时候，王吉林无权出售房屋，授权无效。对证据3，真实性不予认可。该份说明落款时间为2018年6月27日，系为诉讼而特别制作，且无经办人员签名。说明中将“购买方”写成了“出售方”，制作粗糙不严谨。第三人对证据均无异议。
　　第三人称，一、因叶雯芳已卧床9年，需要较多医疗费和护理费，故需要出售房屋以筹集资金。王吉林已代叶雯芳授权被告签订协议，并认可被告所签协议，被告已将5万元定金交付王吉林。王吉林确实在2017年7月27日见到过原告，当时给原告看了所有她想看的材料，但当时原告要求王吉林的弟弟妹妹出面，王吉林认为是原告不信任的表现，没有答应。因原告表示不再购买系争房屋，被告之后凭着庭审中出示的授权材料以同样的价格在2018年春节之前将系争房屋出售给他人。二、原告未在2017年7月30日签订合同，双方关系就此终止，不同意返还原告定金。
　　审理中，被告申请张怀亮出庭作证。张怀亮当庭陈述称，其系祥呈公司的销售人员。2017年初春节过后，被告将系争房屋挂牌销售，后原告有意购买，双方进行洽谈。大概在2017年6、7月份双方签订居间协议，具体日期记不得了，被告到场并拿出了判决书、产证、承诺书、委托书(后证人又表示不记得当时有无出示过承诺书和委托书)，王吉林未在场，原告支付了定金，并约定7月30日之前网签合同。承诺书是在中介打印好给被告的，但是记不清何时给的，7月27日前是有承诺书的。2017年7月27日，中介约好原、被告还有王吉林签合同，王吉林带来了判决书，她当时对出卖房屋没有意见。因网签合同需要产权人在场，若有产权人的委托书和法院指定监护的判决书，代理人和监护人也可以代表，当天下午中介还去交易中心和税务机关询问此事，得到的口头回复是可以。后来，原告因担心系争房屋产权不清晰就未签订合同。中介在2017年7月30日之前还在一直约谈原告，但是未果。后原告就先发短信说不购买系争房屋了，中介也收到了原告发送的律师函。
　　原告认为证人陈述存在矛盾、不清晰，且不记得是否向原告出具过承诺书和委托书。被告称王吉林有无权利出售房屋不是合同内容，证言可以证明是原告不买房屋。第三人称，王吉林和原告见过两次，见面时均带齐所有的材料。
　　本院认证如下：关于证据1，均系王吉林出具，王吉林对此予以认可，本院予以确认，故本院确认王吉林曾授权周静出售系争房屋并自愿承担相关责任。关于证据2及证人证言，均属证言，虽然证人对签订买卖居间协议时有无向原告出示过王吉林委托书前后陈述矛盾，本院不予采信；但是三方当事人及证人均确认2017年7月27日，原、被告及王吉林在磋商房屋买卖合同时，原告认为王吉林、周静无权代表第三人出售系争房屋，拒绝签订合同，故对该节事实本院予以确认。
　　审理中，原告、被告和第三人一致确认协议中约定的定金性质为履约定金，协议第五条第二款针对的是代理人无权代理时的赔偿责任。
　　审理中，本院查实，2017年8月7日，王吉林作为叶雯芳代理人，就系争房屋出售事宜与案外人签订上海市房地产买卖合同，并于2017年9月18日将系争房屋过户至买受人名下。
　　本院认为：针对争议焦点一，叶雯芳为无民事行为能力人，王吉林作为指定监护人代表叶雯芳委托周静出售房屋，无论周静有无向原告出示过书面委托书和承诺书，王吉林在2017年7月27日磋商时到场已向原告确认周静可代表叶雯芳出售房屋，故周静有权作为叶雯芳的代理人出面与原告签订房地产卖居间协议。王吉林称出售房屋是为了给叶雯芳筹集资金用于医疗护理，未损害被监护人的利益，原告对此不予认可，但并未举证证明王吉林授权周静出售房屋违背叶雯芳真实意思或损害叶雯芳合法权益。故周静代表叶雯芳出面与原告所签的《房地产买卖居间协议》合法有效，叶雯芳和原告均应按约履行。原告以周静无权代理叶雯芳为由，要求周静返还定金5万元、赔偿5万元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
　　针对争议焦点二，原告已按约支付叶雯芳定金5万元，本案当事人一致确认该定金为履行定金。原告认为叶雯芳2017年7月30日已准备将系争房屋出卖他人，违约责任在叶雯芳，对此周静和王吉林均予以否认，原告并未举证证明，故本院对原告上述意见，不予采纳。原告在2017年7月27日磋商时，以王吉林、周静无代理权为由拒绝签订上海市房地产买卖合同，之后也未在约定期限内至中介处签订合同，违约责任在于原告，叶雯芳有权没收定金，故对原告要求叶雯芳双倍返还定金的诉求，本院不予支持。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回原告王慧茹的全部诉讼请求。
　　案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈菊芳

书记员：胡敏雯