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王才福与苏海荣、蒋国亮房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告(反诉被告):王才福,男,1947年2月6日生,住上海市奉贤区。
  委托诉讼代理人:方慧荣,上海达尊律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:沈青,上海达尊律师事务所律师。
  被告(反诉原告):苏海荣,男,1975年7月22日生,汉族,住上海市浦东新区。
  被告(反诉原告):蒋国亮,男,1962年11月9日生,汉族,住上海市。
  以上两被告共同委托诉讼代理人:陆兵,上海陆兵律师事务所律师。
  原告(反诉被告)王才福与被告(反诉原告)苏海荣、被告(反诉原告)蒋国亮房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月3日立案受理后,依法适用简易程序,分别于2019年1月28日、3月21日和4月24日三次公开开庭审理。原告王才福及其委托诉讼代理人方惠荣到庭参加了第一、第二次庭审,原告的委托诉讼代理人沈青到庭参加了第三次庭审,被告苏海荣、蒋国亮的委托诉讼代理人陆兵到庭参加上述三次庭审。本案现已审理终结。
  原告王才福向本院提出诉讼请求:1、要求被告支付租金475,000元(租金是按照每个月85,000元,2018年9月1日至2019年1月30日加上2018年9月之前欠的50,000元);2、要求支付拖欠租金滞纳金以475,000元为本金按年利率24%,从2018年8月16日至付款日为止;3、垃圾搬运费4,300元。事实和理由:原、被告于2017年7月15日签订厂房租赁合同,原告将奉贤区四团镇新四平公路XXX号出租给被告,租赁期为2017年9月1日至2020年8月31日止,租期为3年,每年租金102万元,先付后用,提前15天支付下一期租金。而上一年度,被告拖欠租金5万,时至2018年8月份应付租金51万,针对拖欠租金虽经原告无数次催讨,但被告一直借口予以拖延。故为维护原告合法权益,不得不起诉至法院,望依法判决。
  被告苏海荣、蒋国亮辩称,租赁的房屋系违章,双方的租赁合同无效。租赁期间被政府强制查封造成无法经营。不同意原告的诉讼请求。
  被告苏海荣、蒋国亮向本院提出反诉请求:1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效;2、判令原告偿付合同无效造成被告损失221,500元(其中苏海荣搬运费5.8万元,安装费8万元,蒋国亮搬运费3.35万元,安装费5万元);3、判令原告支付被告为其添置的围栏、地坪25,000元;4、本案反诉费由原告承担。事实和理由:2017年7月15日,原、被告就新四平公路XXX号厂房签订一份厂房租赁合同,租期自2017年9月1日至2020年8月31日,年租金1,020,000元,半年一付,先付后用;还约定由原告提供厂房的相关证件是合法的复印件和相关证明。合同签订后,被告如约支付了租金,而原告不提供厂房是合法的复印件和相关证明,致使被告一直无法办理相关的生产经营证照。
  2018年8月13日,奉贤区四团镇人民政府告知被告厂房系“未批先建”、“久拖不验”建设项目,通知被告停止生产,当月28日对被告租赁的厂房以及配电间进行查封,并进行断电,致使被告突然停产,被告无奈只得立即四处寻租,后在新四平公路XXX号寻得租房,之后立即着手搬迁,原告在2018年11月28日起诉要求支付租金,2018年12月5日,在法院进行诉前调解时,被告提出让原告于2018年12月15日接收房屋遭拒。2018年12月15日,被告搬迁完毕要原告接收又遭拒绝。期间被告为原告添置护栏70米,地坪700平方米,价值25,000元。
  经了解,原告的出租房系无证违法建筑,而原告隐瞒了这一事实,被告无法办理相关证照,四团镇人民政府将厂房断电、查封,迫使被告迁离承租的厂房,造成被告经营、装修、搬迁、安装等损失;依照规定该厂房租赁合同无效,现被告依法仅就搬运费、安装费的上述以及添置物的损失要求原告赔偿于法有据。
  原告王才福辩称,在签订租赁合同时,被告明知租赁厂房在工业园区内,暂无法办理产证。政府采取措施是由于被告环保问题,被告也没有添附,不同意被告反诉请求。
  本院经审理认定事实如下:2017年7月15日,原、被告签订《厂房租赁合同》一份,约定原告将位于上海市奉贤区四团镇新四平公路XXX号厂房出租给被告使用。租赁期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止。厂房年租金1,020,000元,月租金85,000元,租金按6个月支付一次。双方对各自的权力义务作出了约定:原告提供给被告厂房相关证件是合法的复印件和相关证明;原告在被告办理有关手续、证件时提供必要的协助。厂房租赁期间,被告应及时支付房租及其其他应付的一切费用,如逾期不付,原告有权增收逾期不付金额每天百分之一的滞纳金。
  上述协议签订后,双方按约履行了各自义务。
  2018年8月13日,被告收到奉贤区四团镇人民政府发出的《告知书》,称:根据上海市环境保护局关于印发《关于清理整治“未批先建”“久拖不验”建设项目的指导意见》的通知要求,对你企业进行检查,发现你企业存在以下违法行为:未向环保部门报批环境评价文件。你企业的上述行为违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十二条第一项、第二十五条以及《建设项目环境保护管理条例》第十九条规定。现告知你企业在未完善环保手续前停止生产。2018年8月28日,四团镇环保工作组在被告经营的大门和用电箱上分别张贴了封条。
  2018年12月5日,在奉贤区联合人民调解委员会调解时,双方均同意不再履行合同,但对于拖欠的租金如何结算存在争议,至调解不成。2018年12月18日,被告致电原告称要求于第二天交付钥匙,原告要求等庭后解决。本案第一次开庭后,经本院释明,双方于2019年1月30日办理厂房交接手续。
  另,双方确认至2018年8月31日前被告拖欠的租金为50,000元。
  本院认为,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案原、被告签订《厂房租赁合同》,租赁的厂房没有房地产权证也无建设工程规划许可证,上述合同无效。房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。故对原告王才福参照租金标准要求被告苏海荣、蒋国亮支付占用使用费的请求予以支持,但计算占用使用费的截止日双方有争议。原告认为应当按照双方办理交接日即2019年1月30日;被告认为应在2018年12月18日被告要求交付钥匙之日止。本院认为,原、被告的租赁纠纷在诉前调解过程中,被告苏海荣、蒋国亮已明确不再租赁,在2018年12月18日也通过电话要求向原告交付租赁厂房的钥匙,而原告王才福因自身原因未接受,故本院认为,其后的损失应当由出租方自行承担。本院采信被告的意见,被告应承担的占用使用费为355,301元。对于原告主张的垃圾搬运费,因未能提供相关依据,本院不予支持。对于被告提出的搬运费和安装费损失,无法律依据,本院亦不予支持。对于被告提出的添附物损失,其中隔离铁丝网,不属于固定添附物,原告不同意利用,被告应自行拆除;在地坪上刷的油漆,被告已使用一年已无可利用现值存在,故对其要求赔偿的请求,亦不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定,判决如下:
  一、确认原告(反诉被告)王才福和被告(反诉原告)苏海荣、蒋国亮于2017年7月15日签订的《厂房租赁合同》无效;
  二、被告(反诉原告)苏海荣、蒋国亮于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王才福占用使用费355,301元;
  三、驳回原告(反诉被告)王才福和被告(反诉原告)苏海荣、蒋国亮的其余诉讼请求。
  本诉案件受理费人民币9,400元,减半收取计4,700元;反诉案件受理费2,499元,均由被告(反诉原告)苏海荣、蒋国亮负担。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。  

审判员:屠朝辉

书记员:顾佳艺

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