王某某诉浏阳市龙某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷民事判决书

原告：王某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人：何宝雄，湖南纬地律师事务所律师。
被告：浏阳市龙某房地产开发有限公司，住所地：湖南省浏阳市。
法定代表人：陶光贵。
委托诉讼代理人：曾卫，男，系该公司职员。
委托诉讼代理人：邓胜富，男，系该公司职员。

原告王某某与被告浏阳市龙某房地产开发有限公司（以下简称龙某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某某的委托诉讼代理人何宝雄，被告龙某公司的委托诉讼代理人曾卫、邓胜富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某某向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决龙某公司先行支付王某某逾期交房违约金43074元，其余按照合同约定的日万分之五支付至实际交付之日为止；2.本案诉讼费用由龙某公司承担。事实与理由：2014年9月3日，王某某与龙某公司在烟花王朝楼盘售楼处签订一份商品房买卖合同，并且在合同中明确约定了交付期限、违约责任以及争议解决等条款，合同中明确约定龙某公司应当在2015年11月30日前向王某某交付商品房，但截至起诉之日，龙某公司不但未能如期交房，甚至连预期交房的日期都不能确定，其行为已严重损害了王某某的权益，造成了王某某的损失。现王某某要求继续履行合同，并由龙某公司按照合同约定支付相应违约金。
龙某公司辩称：第一，龙某公司是严格按照买卖合同的条款执行的；第二，龙某公司在2016年6月30日前通知所有达到交房条件的业主（即交付完全款，包括按揭购买）来收房，龙某公司在2016年6月30日前已经达到装修入住条件；第三，龙某公司希望大家可以和谐共处，在违约金方面希望业主可以协商，龙某公司也会尽量付出努力，违约金的金额希望可以在之后的调解中进行说明。
本院经审理认定事实如下：2014年9月3日，王某某与龙某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定由王某某购买由龙某公司开发的浏阳市XX镇名为浏阳XX广场的X栋XX号预售商品房，总价款为358949元，双方约定付款方式为王某某一次性付清全部款项358949元，合同第八条还约定：“交付期限：出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、买受人未能按时付款或未按时办理入伙手续。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过九十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。2014年8月31日，龙某公司向王某某开具交付购房款358948.62元的销售不动产统一发票。截至2016年11月28日止，王某某所购商品房未验收合格，王某某亦未收房。诉讼中，龙某公司称其未按时交付房屋系因地质情况与勘察不符需变更桩基、天气不好、居民阻工、高温停工等不可抗力因素导致，并表示龙某公司开发的房屋于2016年6月30日前已经达到装修入住条件，且有几十户业主已经装修入住。以上事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、发票等证据证实，经庭审质证，足以认定。

本院认为，王某某与龙某公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为：1.龙某公司延期交房是否存在不可抗力的情形；2.关于违约金的计算问题。关于第一个问题，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的情形。本案中，龙某公司辩称项目因地质与勘察不符，需要变更基桩，耽误了工期，因该事实发生在双方签订合同之前，不属于本案不可抗力的范围。气候及居民阻工均不能成立不可抗力的抗辩事由，故对龙某公司的上述抗辩理由，本院依法不予采信。关于第二个问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定，逾期超过九十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本案龙某公司应承担的违约金为（自2015年12月1日起至2016年8月1日止）：358948.62元×日万分之五×243天=43612.26元，因王某某主张的违约金为43074元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院以王某某主张的43074元计算，对于之后违约金按照合同约定计算至实际交付之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：

浏阳市龙某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付王某某自2015年12月1日起至2016年8月1日止的逾期交房违约金43074元，之后每日按已交付房价款358943.62元的万分之五计算违约金至房屋实际交付之日止。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费877元，减半收取计438.5元，由浏阳市龙某房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员　王　蔚

书记员：罗文伟 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》第八十四条：债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。